如今的楼市发展越来越不正常——

一方面，兰州的二手房没有看到止跌的迹象，主城核心区的部分房源甚至有跌回10年前的趋势；

另一方面，兰州的新盘卖得还可以？！起码去营销中心看一眼，乌央乌央挤满了人，但对价格的诉求，得不到任何积极地回应。

楼市的分裂，让很多购房者捉摸不透，又不敢靠近。

2024年的下半场，不要说工薪，对于很多中产来说，都是无比艰难。

但是，巴菲特说过：“不要放弃每一次危机”。

人和人的差距，从来都不是手拉手一起向前时能拉开的，普通孩子与学霸，也都是在难题上分出高下。

所以，在金九银十到来之前，对于决定家庭未来阶层的不动产，有一个正确的认识，很有必要。

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楼市上半年，成交量的上扬让市场让我们捕捉到了一线希望。

根据数据显示，1-7月兰州新房成交套数12577套，同比下降27%，成交均价8748元/㎡，同比减少4%。

纵观今年的新房成交走势，新房成交量在2月、3月逐渐走高，其中3月成交3496套，达到新房年内最高值。

然而，这短暂的回暖态势并没能维持太久，4月的楼市以一种让人猝不及防的姿态，再度陡然下行，给市场笼罩上了一层厚重的阴霾，至今成交量一直维持在1500-2000套上下。

一直以来，7、8月一直被视为楼市的淡季，市场交易活跃度一般会出现下降趋势。这种季节性因素也对市场形势产生了一定的影响。

二手房方面，成交活跃度略有上升，成交总量小幅上涨。

根据数据显示，2024年1-7月兰州二手成交套数21517套，同比增加5%，成交均价10536元/㎡，同比减少3%。

今年的二手房于2月创新低后，开始逐步修复，在5月份达到年内新高后，开始回落。

相较于新房27%的下跌幅度，二手房在某些层面仍显现出了一定的韧性。近几个月的成交量维持在3000套左右。

这其中缘由也显而易见，二手房的价格灵活性以及多样性，突显出其性价比。

不过值得注意的是，随着成交量的下滑，房价并没有呈现止跌企稳的状态，而是“量价齐跌”的局面逐步成型。

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那再回到购房者最为关注的房价上，客观来讲，今年前半年兰州新房成交价格是在持续下降的，包括主城四区核心区域的房产，成交均价同比去年降幅在1%-9%，而高坪片区，以及近远郊就降得更厉害了。

但在普降的大行情下，兰州还是有一批楼盘房价仍然坚挺，或者至少没有经历骤降的情况！

比如城关区的中海·寰宇天下、七里河的保利·天汇、彭家坪板块的华润置地·未来城市等。

当然，这样的楼盘一般都有相似的特征，地段绝佳、实力房企、口碑相对在线。

中海·寰宇天下：项目位于城关区黄河北，距元通大桥约500米左右，容积率约2.68，绿化率41%，是城关区比较少见的低密住宅。

项目紧邻白塔山、元通桥，周边聚集着兰州最好的政务、公园、商务、交通、学校、科研、旅游等核心资源。

且项目社区内部配套也很完善，配套了四点半学堂、社区书吧、儿童活动区、老年活动区、音乐教室、健身房、恒温泳池等公共空间，以及分散布局于社区园林中的儿童活动场地、室外会客厅、等功能空间，能够极大地满足业主休闲娱乐需求。

目前项目主要在售三期，户型为建面约105㎡、125㎡的三室户型，二期所剩房源不多，目前在售均价12500元/㎡左右。

保利·天汇：项目位于七里河西津西路土门墩地铁口，无缝衔接主城区，周边交通、教育、医疗等配套一应俱全，整体定位高端，是城西置业炙手可热的项目之一。

项目户型跨度大，有建面约69——120㎡的两室、三室户型可选，目前主要在售20#、21#楼，在售均价12000-13000元/㎡。

保利行业第一的品牌优势和央企带来的安全感，以及价格稳定，工地透明，几乎改善群体要在兰州买房，必看保利·天汇。

华润置地·未来城市：项目是目前彭家坪片区唯一一个价格稳在八千以上的楼盘了，毕竟它的社区品质和配套优势对比下来还是很明显。

尤其是华润斥资数亿元代建的东郊学校未来城市分校，这个学校和其它挂名分校完全不同，它是硬件软件都遥遥领先，引进的是东郊的本部师资。

而且未来城市五期整体从园林、户型方方面面都有升级，连地库大厅都做的星空穹顶，建筑基座、入户双大堂这些全部平移的华润全新的改善产品线。

未来城市五期目前在售98㎡-118㎡的3房产品，有少量现房，均价8500元/㎡。与华润代建的东郊学校未来城市分校一街之隔，区位很优越。

写在最后：纵观这几年整体楼市的成交行情，有两个鲜明的特征，一是极致性价比的项目，单纯依靠价格吸引刚需客群。但大家还是要警惕那些价格持续大跳水的项目，因为这也直接也意味着抹杀品质。

另一个就是改善盘，它们的价格相对稳定，或者偶有浮动，但不会大调整，一定程度上能给购房者一些安心的感觉。

而关于房价的起伏，也是一种市场行为，我们只能从每个板块挑出价格相对稳定的项目，来给大家做参考。

作为刚需购房者，在如今不确定的市场行情下，可以关注以下几个购房关键纬度。

第一，区位本身的规划优势，也就是底色层面的禀赋。

第二，教育资源稀缺性和优势。

第三，产品形态本身的稀缺性。

第四，产品本身和居住舒适度、宜居性有关的优势和特性。

也就是说，在利好宏观局势下，用正确的购房逻辑，在兰州楼市调整周期内理性买房，是可以对冲楼市调整期的不确定性。