最近楼市有点意思。开发商使出浑身解数卖房，买一层送一层、认购就送特斯拉，花样百出。某国企房企销售经理老王感慨：“从没见过这么难卖房的时候，以前都是客户求着买，现在是我们求着卖。”
市场冷热不均已成常态。
统计数据显示，2024年全国300个城市新建商品住宅成交面积同比下降19%，房企销售额骤降25%。二手房市场更惨，北京、上海等一线城市挂牌量创新高，有的小区挂牌价直接跌去20%。
“玻璃大王”曹德旺早些年说过一句话：房子就是钢筋混凝土，不会保值。
当时没人信，现在看来还真有点道理。
一位深耕市场20年的中介老板说：“现在卖二手房，跟5年前完全是两个玩法，价格已经不是谈判的重点，着急脱手才是关键。”
人口危机倒逼楼市转型
房地产遇冷，根子在人口变化。2024年我国人口自然增长率降到了历史最低点，65岁以上老年人口占比突破15%，而90后、00后结婚率却连续7年下滑。这意味着什么？买房主力在消失。
深圳某楼盘销售小张算了笔账：“以前一个项目开盘，90%是年轻人买房，现在年轻人只占三成，还大都是啃老族。单靠工资想在一线城市买房，除非中彩票。”
更让人担心的是养老问题。一位房地产研究员分析说：“现在的老破小小区越来越多，而适合养老的社区太少。未来改造存量房将是一个巨大的市场。”
开发商的生死抉择
采访了10家房企的高管，他们不约而同提到三个关键判断：
1.“房地产再也不可能靠高周转、高杠杆躺赚了”。某TOP30房企副总裁直言：“现在是量入为出的时代，谁还敢大规模囤地？”
2.“未来房子分三六九等更明显”。好地段、好品质、好物业的房子仍有市场，普通房子只能比拼价格。
3.“智慧社区、适老化改造是新风口”。房企不能只盯着卖房，要往服务转型。
有趣的是，一家百强房企老总透露：“我们已经开始转型做长租公寓和养老地产，纯住宅开发这条路越走越窄。”
买房置业该怎么选？
对普通人来说，买房仍是人生大事。目前一线城市房价虽有回调，但刚需客群入市门槛依然很高。二线城市性价比提升，三四线城市库存压力大，价格更有优势。
某银行房贷部经理建议：“年轻人买房要把握三个度：首付不超过家庭总资产的70%，月供不超过家庭月收入的40%，贷款年限要留有弹性。”
值得注意的是，保障性住房供应在加速。住建部数据显示，未来5年全国将新增150万套以上的保障性住房，这给无力买商品房的人提供了新选择
在采访中遇到个有意思的现象：不少年轻人开始追求“低首付、低月供”的小户型，宁愿房子小点也要确保生活质量。一位90后说得好：“与其房子大而生活窘迫，不如房子小而生活从容。”
2025年不买房，5年后会怎样？答案因人而异。但可以肯定的是，未来房子会回归居住属性，投资炒作的空间越来越小。对刚需者来说，这未必是坏事，房价回归理性才是可持续的选择。
正如某房企老总所说：“未来卖房子，比拼的不是价格，而是居住体验和配套服务。
谁能真正解决老百姓的居住需求，谁就能在市场站稳脚跟。”这话说到点子上了。
