文/子木

终于来了。

今天，广州重磅官宣，大幅放松限购政策，对全面市场化运作进行探索。

这也是自2015年以来，第一个对限购实现全面优化的一线城市。

简单总结，共有三条：

1、120平米以上的房屋全市解除限购。

2、本地居民房子出租备案后，不算持有套数。

3、商业公寓不限定转让对象。

三条背后有说道，我们先从第一条开始解读（对广州兴趣不大的，可以直接下跳到第二部分）

为什么只对120平米以上进行限购？

类似政策，最早出现在厦门，前两年厦门岛内房屋稀缺，福建人又喜欢扎堆去岛内买房，于是他们单独放开了豪宅限制。

意思是：

不希望外地人进来把刚需房价炒起来，破坏当地劳动力扎根当地的愿望，但欢迎外地土豪，投资豪宅，共同参与城市建设，分享发展红利。

其实政府已经开始有意通过房子类型，开始划分社会属性，尝试将改善和豪宅单独拎出来，充分市场化。

有钱人想买就买，不做限制，践行学习新加坡的“双轨制”。而普通人，继续维持低价原则，实在买不起，就等政府兴建的保障房。

第二条更刺激，意思是本地人如果有房子的，租出去，再买房可以享受首套首贷的政策优惠。

假设你在广州有3套房，都租出去备案了或者都在挂牌销售，那么你再买房就能按照首套首贷的优惠去买，大幅降低购房成本。这将会无差别刺激所有的改善需求。

第三条不做解释，我怀疑是为了凑数的，因为商服类物业交易一年也就3000套左右，没有多大影响。

以上，是微观层面的常规化解读，现在进入第二个环节，上升宏观，继续深化。

广州这次出台新政的目的，还是两个字：

试探。

现在楼市政策仅剩下一线城市放开限购还有用，在趋势的倒逼下，是该出场了。

但出场也不能一下子全面放松，毕竟政府还是担心，一下子全面放开，导致房价非理性上涨，重蹈覆辙。

所以选择用一个房价上涨势能最弱的一线城市，进行有门槛的放松，进行第一轮试探。

如果成交拉升，行情反弹，整体预期拉升，其他一线城市就没有出台的必要。如果不行，那就全面放开，其他城市继续跟进，实现更深度的政策开放。

很多人问我怎么看……

个人认为，有点儿想当然了。

是，这次广州优化限购，一定会刺激成交量，尤其大湾区其他二三四线城市，这两年想去广州抄底，做资产腾挪的土豪并不少。

但广州的问题，在于整个城市的库存太大，即使有效需求进来，实现房价上涨，拉动全国预期，可能是半年甚至一年以后。

到那时候，全国楼市早凉透了。

中国楼市的问题目前来看，已经不是被房价所掣肘，而是“购房预期”——

有需求的人认为买房很安全，买了之后不会下跌。

预期这个玩意，涨的时候最难抑制，跌的时候最难刺激，尤其在经济下行期，人们对收入预期不明朗的时候。

这时候就必须提高效率灌猛药，在整体预期还未完全恶化的时候，加速拉回来，先让有钱人充分相信楼市。

只要有钱人愿意把钱带进楼市，加速链条转动，刺激百业，带动更多的消费，经济好转，就会向下传递财富，让更多人有钱再有房。

参考历史周期，能带动全国预期的，只有深圳、北京和上海。

深圳可能效果更好一些，这几年普遍房价下跌30%左右，回调充分，库存相对小，房屋自由率低，金融属性高，房价一点就着。

所以不出意外，小阳春前，深圳极有概率出台相关政策，最后才是北上两位大哥跟进。

我之前讲过，中国楼市在未来十年依然是支柱型产业，无法退出历史舞台，我们还不具备用其他所谓“有用的产业”来替代房地产的可能性。

所以房地产该起还得起。

从这几天的政策就可以看出，先是金融最高部门单独出文件，全力支持房地产融资，加强货币对楼市的导入，而后，就在昨天，住建部召开大会，紧急发文：

各地要抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单，精准有效支持合理融资需求，且充分给予城市房地产调控的自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。

用词急促，前所未有，翻译成大白话：

同学们，赶紧想办法如何把钱输送给房地产，赶紧想办法如何把楼市稳住，想出台什么政策都可以，班主任彻底放权了（管不明白了）。

参考历史每一轮房价周期，金融都是房地产的起因和基础，一旦全部放开，距离下一个“奇点”也就不远了。

不同于过去的是，上一轮跟所有人有关，而这一轮，只跟部分人有关。

如果你现在买不起房，不用着急，以后有大量的保障房、低价刚需房，由你挑选，也没有理由抱怨商品房价格上涨。

去年开始，身边有很多年轻人开始选择一辈子租房，拒绝负债，生活过得也很舒服，游山玩水，逍遥自在，有更多的时间去思考人生意义。

但如果你想让生活更有品质，想通过房子实现圈层划分，同时通过房子分享城市发展红利，那么现在开始，就要主动去关注你所在城市，改善房的动态。

《三体》里面有一句话我非常喜欢：

要想逃避现实，最好的方式就是深深介入现实之中。

而对一个投资者，最高的素养是，放弃感性世界，用绝对理性的眼光看待身边发生的一切，用独特的思维解读游戏的运转逻辑。

正如我在上一面文章，送给大家的一句话：

知道自己是谁，想要什么，也知道什么时候该进退。

洞彻如此，便可乐活一生。

从现在开始到小阳春，市面上会有大量焦虑文，会劝大家买房上车，抢占先机。

其实不用，这次楼市预期扭转，再怎么汹涌，也不可能跟过去一样轰轰烈烈，要去等信号。

信号不是政策，而是实实在在的行情数据——

3-4个头部城市同时出现成交量连续3月的成交拉升，目前已经有城市开始翘尾，有消息我会及时同步给大家。