10月23日，招商基金蛇口租赁住房REIT在深交所上市，成为第6单保障性租赁住房REITs项目。截至目前，已上市REITs数量达到46只，市场规模超1400亿元。9月底，在瑞思研究院举办的首届REITs投资人大会上，招商蛇口相关方负责人分享了他们的最新动态。

招商蛇口

中国领先的城市和园区综合开发运营服务商

招商蛇口始创于1979年，是“招商局集团”旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，中国领先的城市和园区综合开发运营服务商。从改革开放试点“蛇口工业区”逐步发展、重组上市，目前拥有境内外6个上市平台。6个平台中有3个是上市公司主体、3个是REITs主体，上市公司包括招商蛇口（001979），旗下做物业管理的招商积余（001914），还有在香港上市的招商局置地（HK0978）；REITs平台分别为蛇口产园REIT（180101）、蛇口租赁住房REIT（180502）和招商局商业房托（HK1503）。

招蛇租赁住房业务

110万平米、近3万套，规模化经营创造丰厚利润

蛇口租赁住房REIT底层资产是在深圳南山区核心的蛇口片区的两个租赁住房项目——壹栈林下和壹栈太子湾。壹栈林下于2015年建成，是70年产权住宅用地资产，入池资产3栋，共456套。其中主力户型三房一厅，共372套，有少许两房一厅，主要面向家庭租户。壹栈林下项目周边有深圳育才中学，可享受租购同权，受到了周边家庭租户的青睐。壹栈太子湾是2019年建成的新项目，包含一栋独栋保障性租赁住房，共462套可供出租。主力户型是单房和一房一厅，两房一厅也有少许。配套商业15套，地下车位82个。项目是40年商业用地住房，剩余期限还有30多年，物业状态非常新。

招商基金蛇口租赁住房REIT首年分派率大概4%，第二年预计4.05%。相对于现在保租房3.4%～3.5%的分派率水平，4%分派率有一定的溢价空间，给认购产品的投资人留出了上涨空间。

截至2023年底，招商蛇口租赁住房项目开业规模达110万平方米，套数近3万间，通过规模化运营，贡献了丰厚的经营利润。另外，去年还成功获取上海松江新桥、合肥高新两块租赁用地，计容建面共17万平方米，未来将逐步装到保租房REIT中。

REITs发展规划

“以终为始”，多平台同步推进

国内还没有很成熟REITs产品时，招商局集团及招商蛇口就积极研究新加坡、美国、日本REITs模式，探索境内外REITs产品。2019年，赴港上市招商局商业房托REIT，成为首单央企赴港上市的REIT；2021年，在内地参与发行首批REITs——蛇口产园REIT，并在2023年完成首批扩募；今年9月，完成了保障性租赁住房REIT发行，成为2024年以来发行认购倍数最高的项目。招蛇租赁住房REIT作为租赁住房项目的盘活通道，“1014号文”出台后，不光是保租房，市场化租赁住房也可以通过保租房REITs平台进行退出。

招商蛇口的REITs规划是“以终为始”，建设初期规划好资产的退出路径，再深入推进，探索资产的全生命产融培育路径，并持续注入、培养优质资产，实现REITs长效发展机制。注重REITs全生命周期的培育路径，多REITs平台推进扩募工作，争取实现扩募常态化。

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