二手别墅市场，历来都是房地产流通市场上，一个比较小众的细分类目。

二手别墅交易，由于其交易的受众少、非标化高、频次低、流动性差等特点，一直以来都缺乏比较系统、全面、普遍适用的经验和规律。

因此，二手别墅交易，一直被当作二手房市场“带刺的玫瑰”。玫瑰虽美，但一不小心，是会扎到手、会流血的。

从我们多年以来接触过的众多二手别墅交易的流程来看，以下几个方面的风险，是普遍存在的：

别墅的房产价值，和普通的高层住宅，有很大的不同。

普通的高层住宅，含金量里面很大的权重，在于脚下所绑定的地块和土地，以及所环绕在周边的城市配套资源，房子本身的硬件、户型上，只占到很小的权重。

而别墅很大的含金量，就来自于房子本身的价值，比如户型设计合理性、花园大小、居住空间尺度等，反而周边的地段、配套并不那么值得关注，因为大多数别墅的地段、配套，都普遍比较差。

也就是说，普通高层住宅的价值逻辑，主要的权重是地段和配套，而别墅的价值逻辑，主要权重在于房子硬件本身。

因此，一旦遇到房子本身存在一些难以发现的瑕疵，比如朝向、渗水、防潮、户型结构设计等方面存在硬伤，那么这套房子的价值将会一落千丈，高层住宅硬件再不济，也有地段和配套兜底，而别墅就只能直面价值贬损。

别墅小区的入住环境，是存在很大不确定性的，因为当你买下这套别墅的时候，对于未来的居住环境，是无法提前预知的。

入住率太高的别墅小区，前前后后陆续装修的邻居会很多，因此，整个小区会长期处于施工状态，施工的车辆、人员进进出出，材料遍地，小区灰尘弥漫、噪音扰民层出不穷，而且由于别墅的装修工期比较长，这个过程往往会持续很长一段时间。

此外，还要担心恶邻的私搭乱建，破坏小区外立面，完全一整个城中村的即视感。

而对于入住率低的别墅小区，甚至会逐渐沦为被荒废的“鬼城”，冷冷清清，荒凉化、无人化，最终变得根本不适合居住。

由于二手别墅的总价，通常都比较高，资金占用量大不说，其交易的成本，往往涉及到的税费、中介费等，都要远远高于普通的高层住宅。

有的二手别墅的成交成本，都能在市区购买一套小公寓用于对外出租了，而换成别墅，如果自住条件不理想，那就是得不偿失，出租也出租不出去，自住也不适合，只能长期空置，还会产生高额的物业费、水电费等持有成本。

现在市面上已有的二手别墅，大多数是在过去的容积率限制下，在土地利用效率、开发商利润之间妥协出来的产品。

因此， 过去的二手别墅，无论是在户型还是占到面积方面，居住体验感都是大打折扣的，有的联排、合院别墅，楼梯又窄又陡，属于富人看不上，普通人买不起的尴尬境地。

未来，随着越来越多的“好房子”面世，以及远郊区容积率1.0限制的取消，市场上会诞生一大批大花园、大院落、大面宽的新生代别墅，随着数量的增加，其性价比也会趋于合理。

届时，在旧规范体系下建造出来的二手别墅，将会面临碾压式的竞争，甚至会出现流动性枯竭的现象。

综上所述，二手别墅，如果买来不能自住，那还是应该三思而行，尤其是在现阶段，房地产发展的新模式还未落地，未来还不太明朗的情况下，切忌乱投乱买。