房地产一直都给老百姓这样感觉，买房就是稳赚不赔的，1998年房地产迎来改革，商品房时代来临，当时还不到2000元每平米，经过20多年时间的发展，2021年我国平均房价最高峰已经超过了1.1万元每平米，对于没有购房的人群来说，这房价真的不便宜啊！

这只不过是平均房价，只有在重点城市买房那个价格才让人望而止步，全国65城平均房价为17,388元每平米，4个一线城市平均房价6.5万元每平米；平均房价突破2万元每平方米的城市有20个；平均房价突破1.5万元每平米的城市有34个；平均房价突破1万元的县城有103个。

中指研究院也公开数据显示，4座一线城市购房门槛平均为617万、613万、580万、359万；4座二线城市平均购房门槛超过300万，5座城市购房门槛在200~300万；9座城市购房门槛在100~200万；8座三线城市购房门槛在105~313万。根据诸葛找房数据显示全国百城房价收入比为12.9，深圳48.1、北京是46.8、上海45.8、三亚厦门房价收入比都超过了30，国内新一线城市和二线城市，房价收入比普遍都在20左右徘徊，想要买房不吃不喝二三十年才能买得起。

2022年老百姓形成了这样的共识，房价终于都要下跌了，平均房价最高峰的时候1.1万元被平米，如今平均房价约为9600元每平米，跌幅900元左右，每平米国内的90%以上的城市价格都出现下跌了，其中包含了不少的重点城市在内，如石家庄、天津、青岛、武汉、重庆、成都、长沙、东莞、广州、深圳等城市在内。

开发商销售房产的方式也变了，过去都是用套路把购房者骗过来买房，现在没有套路过来买房就是有相对应的折扣，给有的楼盘打8折销售，有的楼盘在8折的基础上还赠送精装修、停车位、家私电器、物业管理费等各种各样的变相优惠叠加在一起，基本上是在原有备案价的基础上打7折销售了，所以价格相比，2021年来说还是挺划算的。

二手房的业主们也没有过去的嚣张跋扈了，房价上涨的时候，二手房业主一天一个价，谈好了100万的价格，第2天就去到了110万，第3天就去到了115万，2022年整个画风都变了，二手房的挂牌数量持续的攀升，根据数据显示全国45个重点城市，二手房挂牌量已经达到了350万套，其中重庆、武汉、杭州、成都、北京、南京、广州、佛山、郑州，青岛，石家庄，济南等多个城市在内二手房挂牌数量已经突破10万套重庆的中心城区，二手房挂牌量就突破了25万套。这么多房子都挂在市面上销售，为了尽快的把房子卖出去，只能选择降价销售，有部分急需用钱的业主在市场销售挂盘价格的基础上打7折卖。

有人是这样评论的，原本房地产还能玩几年的，现在受到特殊情况的影响，已经玩不下去了，不得不降价销售，未来将会有越来越多的房子都会进入到降价的通道，特别是之前由政策支撑起来的三四线城市。

房价下跌的问题都还没解决了，如今又要面临着两大问题，大量的实体店倒闭，空置房和烂尾楼的数量也水涨船高。

最近这几年实体商铺的倒闭速度可以用“速度与激情”来形容，刚开店不久倒闭了，明明很老的店也倒闭了。走在大街上，发现曾经非凡热闹的商业街，如今变得冷冷淡淡的，10家店铺有8家店铺都挂着旺铺招租、旺铺转让这样的词语。

导致这么多实体店铺的倒闭，归根结底有三方面因素的影响：

一方面是受到特殊情况的影响，绝大部分的家庭收入都出现了缩水，甚至已经没有收入来源了，对于消费这方面肯定就会缩水了。即便能挣到钱的，面对这样的特殊场景急救，选择把节存储起来，2022年居民存储金额增加了13万亿。

另外一方面，时代在发生变化，不少年轻人对于购物的方式都发生了变化，更倾向网上购物，一方面价格更便宜，另外一方面是选择的多样性，还有最关键的因素是穷，如果不穷的情况下，很多人愿意选择实体店去买东西的，毕竟实体店能看得到摸得到，但是实体店的价格比网上的价格贵好几倍啊，所以网购是一个很大的趋势。

最重要的一个因素就是租金成本太高了，很多商业中心，近5年时间涨了2-3倍租金，面对如此高租金的压力下，客流量一般销售价格上不去，最终只能面临倒闭这条道路了。

空置房和烂尾楼越来越多。

根据西南财经大学调研报告显示，当前国内的房产空置率约为22.3%，空置房产套数高达8,500万套，一线城市空置率在18%，二线城市空置率在22%~25%，三线城市突破30%，四五线城市更是突破35%。

这些只不过是商品房的数据，如果算上公租房，共有产权房，安置房，小产权房，公寓等各类房产在一起空置房产套数是商品房的好几倍，国内的房子能满足30亿人居住，并不是开玩笑的。

导致这么多空置房产的出现，一方面是炒房另外一方面是返乡置业，国内的房产资源分布不均衡，最终才导致如此之多的房产出现，大城市不管什么时候依旧缺房子，小城市不管什么时候都不缺房子。

烂尾楼也是不可忽视的问题。

2022年烂尾的事情好像变得越来越严重了，对于普通购房者来说，给了首付，每个月还要给月供，房子居然出现烂尾了，半辈子积蓄就这样搭上去了。

虽然说有政策扶持宝交楼的政策，但还是有很多不讲武德的小开发商宣布破产，烂尾就烂尾不关我事了。

2022年的楼市已经成为了过去式，2023年的楼市会变得越来越好，还是变得越来越差了？我个人感觉2023年的楼市会变得越来越好，最主要的原因是管控力度真的起来了。