9月底,首届REITs投资人大会在上海举行。通过项目路演、午餐会、行业专家分享和投资人分享等全天的面对面沟通,投资人大会为市场提供了高频次、高密度、高质量的交流契机。
投资人大会上,新建元集团/元联基金、京能国际、上海城投、九州通、印力、普洛斯、瀚溥、招商蛇口、越秀交通、弘象科技等10余家企业参与项目路演,同时240余位市场头部机构投资人现场参会。今天,我们整理了部分参会人对相关行业发展的讨论观点,与大家分享。
产业园区整体受益于经济转型发展:国家强调产业转型与升级,背后都是制造业升级改造,疫情之后投资人对承载相关功能的园区热情有所提高,尤其是在优势产业集群附近。
工业园区韧性大:工业园搬迁成本较高,尤其是制造业厂房、生命科学等细分类型,客户投资强度大、沉没成本大,因此整体稳定性、韧性是很强的,但客户更喜欢单层,多个区域推行的“工业上楼”冲击了市场供需但反响一般。
精益打造园区生态:通过数字化转型和智慧化管理提供一站式服务,包括企业经营数据管理、政策、金融服务等,以构建全生命周期产业生态系统,而不是简单租金计算。
仓储物流趋势判断:
供给:部分城市存在阶段性供给过剩但有好转,良性市场出租率已回升至90%以上;
需求:市场存在结构性增量机会,如跨境电商使得湾区物流仓储需求高企,新能源车替代趋势加强,也带动主机厂、零部件厂商的物流仓储需求;
展望:中国市场物流需求仍在增长通道,需求升级推动高标仓渗透率持续提升,前景乐观。
投资机会:财务投资人视角下或许更倾向于一线城市,但从资产运营视角看,中西部核心省会城市(如武汉、长沙等)的表现或反弹优于部分一线区域。
细分赛道——医药仓储物流:医药物流是有门槛、有壁垒的领域,GSP监管要求很高,具体有五大要素:需满足高标准的医药仓储基础设施(资产)、数智化的计算机信息管理系统(系统)、全过程质量控制体系(质管文件)、符合质量管理体系的组织(组织)和专业的医药仓储运营管理人员(人员)。
清洁能源市场趋势:电力现货市场的影响日益明显,未来首发及扩募资产都应充分考虑电力现货市场全面推行的可能性,并在估值中有所体现。
资产组合:REITs平台寻求资产多元化,整合各类具有风险互补性的清洁能源电力资产,有利于提高REITs经营业绩稳定性。
气候风险预测与防范重要性:
效益影响:气象因素已成为电力现货交易和中长期交易的重要影响因子,发电企业营销部门对此十分关注;
辅助规划:基于历史极端天气数据分析,合理规避气象灾害频发区;基于总辐照度、百米高度层平均风速等历史数据,分析风能、太阳能资源年景空间分布情况,为新能源场站选址、新能源消纳中长期分析提供依据。
租赁住房保障性租赁住房:
供需关系影响租金与出租率:从近期市场变化来看,供给集中容易致使租金下滑,消费降级也会影响租户的支付能力,进而影响出租率。
投资价值仍要落实到具体资产:供需关系深刻影响租赁市场,但租赁市场非常细分,投资时还要看特定区位、特定资产的效益表现,也和运管能力密切相关。
“1014号文”利好保租房REITs平台:多家保租房REITs原始权益人表示,未来计划将市场化租赁住房资产注入现有REITs平台,实现双轮驱动和多层次发展。
市场化租赁住房:
纳入REITs后的新机遇:全面覆盖市场长租公寓、园区配套等租赁住房,可以鼓励企业通过租赁住房来盘活更多类型资产。
重经营效率:租赁住房资产注重收益稳健性,取决于经营效率,规模扩大有利于降低成本,精细化运营是趋势。
投资重点:主要集中在北京、上海等一二线城市,但最近一年宏观经济与保租房集中入市等因素导致租金下滑,需要更加谨慎。此外,集体用地、非改居纳管等可能面临一定的合规性问题。
高速公路整体承压:长三角货运状况好于珠三角,导致整体东西向好于南北向。全国只有浙江和江苏的一些上市公司收入同比增加,广东、湖南、湖北、河南都在下降。
运营重点:积极采取各项引流措施以及智能交通的打造,增强公路资产的收入稳定性。
关注气候风险:气象因素往往是高速公路封路最直接的影响因素,据统计,38%的公路交通受阻是由恶劣天气导致。可通过更加精确的气象预测手段,防范风险,降低损失。
购物中心区域分化:一线城市承压,长三角表现相对稳健;中西部省份持续增强的消费能力值得关注,可考虑选取相应地区的资产发行REITs。
结构变化:“消费降级”导致消费客单价下滑,但人口结构和消费习惯催生“银发经济”及“户外运动”等新机遇。
聚焦存量:国内部分一线、二线城市到了存量为主的发展阶段,未来竞争或聚焦在存量资产的改造提升。
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