近日，在上海市委金融办、上海市发展改革委的指导下，由瑞思不动产金融研究院主办、上海城投控股股份有限公司协办的中国REITs发展2024年会在上海成功举办。以下为国泰君安证券股份有限公司REITs业务部负责人吴迪珂在圆桌对话环节的发言整理。

问题1：在“1014号文”框架下，投资银行如何进一步推动中国REITs市场高质量发展？

吴迪珂：国泰君安非常重视REITs业务，我本人在国泰君安负责REITs业务部和结构金融部，也就是广义证券化的领域。我们成立了一个专门的REITs业务部，这在券商当中是比较罕见的组织保障安排。并且，公司还通过REITs业务促进委员会这样一个跨部门的组织，把相关部门都调动起来，共商怎么发展好REITs业务。

在公司领导和同仁的支持下，国泰君安过去在REITs市场有一些斩获，目前成功发行了7个项目，包括张江产业园项目、临港产业园项目、百联消费项目等，感谢广大投资人和原始权益人的支持。我在投资银行板块是负责REITs的，公司还有两个资产管理类子公司，他们会以管理人的身份来开展这项业务。我认为投资银行板块的主要职责应该是牵头打造好公司的REITs业务生态，因为和管理人相比，投行有更强的行业服务属性。而行业生态的营造首先建立在项目的承揽、甄别、开发以及项目后续的执行和推进上。

“1014号文”是推进常态化发行的重要文件，除了对资产的类型、审批的量化指标做了进一步优化外，很重要的一点就是对压实各方责任提出了更高要求。“1014号文”对投资银行在项目承揽和执行上面的工作质量、执业质量提出了更高要求，相当于建立了“红黄牌”制度，如果投资银行不珍视自己的执业质量和执业资格，不能持续筛选发现优质项目，不能稳定提供优质的产品说明文件，不仅市场会出现健康问题，我们自身也会面临强大的监管压力，这是一个确定的趋势。

从中长期来看，这是一个立意非常高的问题，因为总有一天项目首发的数量曲线会趋于平坦，到那个时候投资银行的价值又在哪里呢？常态化发行阶段就是REITs市场慢慢趋于成熟，大量优质项目陆续完成了发行，这是高质量发展的一部分。到那时投资银行的价值在哪里，是不是就回归到投资银行的本质了，也就是行业研究和客户服务，从REITs业务生态的营造到基础设施行业生态的赋能。

我们做过一个统计，把12大类目中市场化程度比较高、大宗交易市场比较成熟的7个行业拿出来分析，持有同类资产在前30名的企业一共是210家。按照公募REITs的价格锚进行简单换算加总，这些客户总共持有的资产超过12万亿。而且，中国基础设施行业是非常“长尾”的。有一组未经验证的数据供参考，以产业园为例，全国产业园的业主企业可能超过1万家，这么大数量的资产、这么多原始权益人，我们围绕基础设施行业和重资产提供各类金融服务的空间是非常大的。

现在股权投行尤其是头部券商的股权投行，基本上从原来“番号式”的分工，逐步转向了“行业式”的专业化分工，比如国泰君安有先进制造行业部、医药健康行业部、金融及科技行业部等。REITs是一个行业属性非常强的产品，这么大的资产体量、这么多的企业，中间应该存在大量的信息不对称。作为金融机构、作为投资银行，我们应该将行业经验的积累与REITs产品相结合，给企业提供资产端的出售、流转、并购、盘活，乃至企业在重资产行业布局上的经营管理、提质增效、资本运作等方面的建议，让更多基础设施资产的活水顺利流向REITs市场这片蓝海。如果很多企业都有证券化战略、都希望轻重分离、双轮驱动良性发展，那么投资银行就一定有大量的业务空间，不管是上市、并购、发行REITs还是扩募。

一句话概括，怎么做好投资银行的工作？可能还是要站在服务基础设施行业的高度，爱惜和用好公募REITs这个“发动机”，跑好给基础设施资产提供综合金融服务的赛道。

问题2：请分享一下在多层次REITs市场建设方面有什么思考和建议。

吴迪珂：多层次REITs市场恰恰就是投资银行给基础设施行业客户或基础设施资产，提供综合金融服务的一个非常重要的工具包，和大家分享一下我们的思考。

之前有观点认为，多层次REITs市场是很多维度的多层次。从服务的基础资产对象所处的生命周期来看，有Pre-REITs和公募REITs；从主体的信用风险介入程度来看，有信托型的CMBS、类REITs、持有型不动产ABS和公募REITs；从流动性和投资人群体来看，有私募REITs和公募REITs。某种意义来讲，多层次REITs市场的状态已经显现了。

下一步往哪个方向建设，归根结底是看要解决什么问题。去年年底和今年上半年，私募REITs在投资人这边呼声很高，因为大家都希望私募REITs的推出，能解决二级市场价格剧烈波动带来的困扰，后来这个问题以一个更加直接有效的方式得以解决了。所以，下一步可能有什么样的问题是多层次REITs市场需要解决的？我认为有两个方面：

第一，做好其他产品和公募REITs的衔接。现在私募基金也好Pre-REITs也好，直接发行REITs在衔接上还有些监管方面的问题。目前大家还是以过桥的方式来处理居多，未来随着专项立法的推进，是否能进一步打通或者提高衔接的效率？这是值得期待的。

第二，探讨引入更多属性的Pre-REITs资金。过去主要是保险公司参与Pre-REITs比较多，其他机构相对少一些，造成了Pre-REITs募资难度较大的问题。其实近年来，很多机构都对Pre-REITs非常感兴趣，比如证券公司自营和银行理财。但现在Pre-REITs还是一个非标产品，因为监管的要求，部分证券公司和银行理财参与私募基金这样的非标产品还有一些限制。未来有没有可能以ABS或者以交易所市场作为一个载体，把持有型不动产ABS在资产生命周期上再往前延伸一些，把项目更前期的风险收益组合需求，以标准化产品的形式提供给投资者们？这也是值得设想和研究的。

鸣 谢

中国REITs发展2024年会的成功举办离不开会议的协办单位、支持单位以及我们的会员单位、国际合作伙伴等的大力支持，在此向他们表示感谢。今后，让我们继续携手推动中国REITs市场生态建设！

（更多内容请关注公众号“CRF REITs Forum”）