坐等北京的新政

前晚上海出台楼市的救市政策，昨夜广州、天津、深圳也跟进出台了。

广州、天津15%首付，上海、深圳20%首付，首套房贷下限降低至LPR-45BP。

北京还是最有排面的，仍然引而不发，最后一个出政策。

预计北京大概跟上海类似，可能缩水一点点。

但一线城市全脱，应该没有悬念。

有人说经济确实不行了，一线城市的楼市也撑不住了。

其实一线城市还算好的，一方面，楼市和经济是鸡生蛋、蛋生鸡的关系；另一方面，全国楼市迫切需要一线城市在此刻提振信心，这是二线城市做不到的，也是高杠杆炒房网红城市无力实现的，三线以下城市更不用说，房价将是漫漫熊途。

不要怀疑救市的力度

在之前的文章我们说过，从“三条红线”开始的本轮主动去杠杆已经彻底结束，变成了主动加杠杆。

当然，我还是很欣赏当年“三条红线”一脸倔强的模样。

从城镇化率、老龄化和生育率、居民杠杆率等指标来看，楼市已经见顶，不可能再重回巅峰。

居民杠杆率已经高达64%，前几年的民营房企更是1个锅盖10口锅，于是管理层开始主动去杠杆，搞供给侧改革，现在民营房企没剩几家了。

但去杠杆的底线是房价下跌、销量下跌，风险不能蔓延至国有金融系统尤其是银行。

大量理财公司破产，国有信托公司也开始破产，贵州银行去年房地产业不良率逾40%，表明风险逐渐蔓延到了国有金融系统。

土地财政衰落后，地方政府极度“缺钱”，无以为继。

所以是时候彻底转变调控方向，开始加杠杆。

不要怀疑，15%首付，是楼市历史最低首付比例，是历史上最大的救市力度！

并不是放开三胎，大家就会拼命生三胎。

同样，并不是首付15%，大家就会拼命上杠杆。日本90年代就有零首付了，但也没人高杠杆炒房了。

15%首付也需要量力而为，现在再去高杠杆炒房就变成债务转移了，从开发商、地方ZF转移到个人身上了。

毕竟，15%的首付，很容易就跌没了。

所以，不要低估政策的力度，也不要高估政策的效果。

位置判断

长达二十多年的楼市牛市已经走完了，当前是不折不扣的熊市。

时间上，不好说是跌3年见底、还是6年或者更长时间见底。

全国40人经济论坛去年有个针对全球35次房地产危机的研究报告，结论是平均见底时间是6年，平均跌幅是较峰值跌30%，跟高盛的报告差不多。

2008年的美国次贷危机，纽约、洛杉矶等特大城市的房价最大跌幅大约是28-35%。

之前我们也提过北京楼市见底的条件：

1是看政策有多强力，一轮中国式的QE可以改变局面，2看整体经济恢复的情况，大家收入多了或者其他资产增值了，信心就恢复了，3是看租金回报率什么时候接近贷款利率。

北京房价大概整体跌了两年，在过去大半年内开始加速下跌。

二手房一年跌掉几百万甚至上千万的比比皆是。

新房降价的也不少，南城的新盘，前后差一两个月买房就能亏掉一辆卡宴。

之前炒高的入门级学区房跌幅最大，比如海淀万柳的蜂鸟，德胜的老破小一居、天宁寺老破小等等。

位置不错，品质较高，真实居住需求大的小区相对跌幅小。

二手房从峰值普遍跌幅30%，也有不少超过40%的，腰斩的小区也有，短期房价大概跌到位了。

我们从租金回报率来寻找底部可能更容易。

举个例子，海淀中关村一小的学区房，东南小区82平的小三居，最新的成交价是765万，2023年的成交价是1225万。

这个三居的租金大概在1.4万/月，按每年11个月出租率，每年租金收入约15万。

按照2022-23年的房价，租金回报率只有1.2%，而之前公积金贷款利率是3.25%，商贷则是4.85%！

按照最新的成交价，租金回报率已经差不多2%，现在公积金2.85%，差距已经大幅缩小至不足1%，底部渐近。

如果租金回报率不低于房贷利率，则意味着租房不如买房，资产回报率可以做实，可以看作是坚实的底部。

如我们上一篇文章所说的，北京楼市最大的利好其实是-

房价短期跌幅够大！

通常急跌必有反弹，在市场自身开始修复的情况，如果这时候再出台给力的政策，必然会加速促进一波刚需入场，提振市场信心，会促进市场短期反弹力度。

买房建议

当前价格是第一因素，但也要考虑成交量和品质。

大家普遍认可的价格底部是2015年的房价，如果房价跌到了2016年春节前的价格，说明泡沫很小，风险很低，完全可以出手。

一些热门区域，如果无法跌回2016年春节前的价格，则至少考虑房价峰值回调30%才能买，此条适用于所有学区房。

二手房一定要看成交价而不是挂牌价，很多小区这两个价格的差距甚至高达20%！

如果二手房小区的真实成交较多，说明水分较少，而且具备较好的流通性。如果长期无成交，则需要大幅砍价。

优先考虑品质好的小区，原则上回避老破小，除非位置特别好或者租金回报率已经可以覆盖公积金贷款利率。

新房，原则上只买特价房和降价的，或者具备稀缺性的。

南城不降价的新盘，看都不用看。

有人说，存量房贷利率没降、税费也没怎么降，但这些对于大局影响比较小，因为二手房交易基本都是沿着税费最低的方向去做的。

高利率存量房贷的大冤种们也别着急，我估计迟早会降的，不过这是银行已经吃到肚子里的肥肉，能迟点吐出来就会迟点。

总之，预计北京楼市这个位置会有一波反弹，反弹的力度有多大，需要

坐等北京的新政出台。