北京好地批量上市,东二环、海淀都有新地块

董哥说北京地产 2024-06-07 15:40:49

海淀永丰南地块终于拍卖出去了,落下了帷幕,但北京供地大戏马上又接上了续集。

北京规自委网站6月4日晚上挂出了2024年第二批次的供地,里面不仅有朝阳永安里地块、还有海淀永丰H地块,昌平也拿出来今年最好位置的地块 - 歇甲村地块。

房价下行,新房销售不畅,各区政府为了促进卖地,都拿出了压箱底的优质地块。

我们先来简单看看这几块最优质的地块。

朝阳永安里地块

之前朝阳已确定供应酒仙桥地块,不过12.5万/平的销售指导价也令人咂舌。

这次的东二环永安里地块,位置更加稀缺。

这个地块紧邻永安里地铁站,北边是使馆区,东边是国贸,西边是建国门,位置没得说,也无需介绍。

地块占地面积3.47万平米,规划建筑面积16.1万平米,其中规划住宅面积约9万平米,容积率4.63,限高100米。

容积率偏高,不过可以理解,最终可以做成约33层板塔结合的高层产品。

目前CBD也有几个老牌的新房项目在售,都是卖了很多年的现房高层公寓,价格高,产品不行。这次永安里项目入市,大家觉得单价卖多少钱合适呢?

海淀永丰产业基地地块

2016年11月,在狂热的牛市气氛中,万科花了109亿拿下了海淀两宗100%开发商自持租赁住房地块。

其中018号地块耗资50亿,就是现在的万科翡翠书院。没错,就是这个套牢万科、至今还在卖10年租赁使用权的项目。

这也是北京唯一的开发商100%自持项目,试验以失败而告终。

019号地块则是万科联合住总,经过52轮竞价59亿拿下,很快住总就跑路了,都转给了万科,不过万科从未开发。

万科最终选择了割肉止损,消息称海淀以当年出让价格的60%回收,这次的供地就是万科没开发割肉的地块,重新编号为HD00-0401-0132、0120、0162地块入市。

地块就是下图中的两个红色地块,用地规模8.56平米,规划建面16.29万平米,容积率1.9。

时隔7年,万科成为最大的输家,海淀却多赚了几十亿,成为最大的赢家,当然这个地块的配套比当初也更好了,大部分规划已经落地。

地块北边紧邻海淀大悦城,南边紧邻新建的中关村三小科技园分校、幼儿园,西北方向则是海淀规划巨额投资将要建设的西玉河湿地公园。

比起之前的永丰北的五个项目(汇德里、幸福里等等),这个地块的位置似乎更便利,除了没地铁,其他都没问题。

富华里的现房销售价约8.8万/平,永丰南定价9.3万/平,预测这个地块的销售指导价应该不会低于8.5万/平吧,大家觉得定价多少合适呢?

昌平歇甲村板块

如果关注昌平南,那你一定要看看三线交轨的歇甲村地块。

昌平南的新盘,大多在蹭海淀的外溢红利,但朝阳的红利几乎蹭不到,歇甲村板块则可以吃到朝阳红利。

歇甲村位于昌平和朝阳的交界处,仅仅一河之隔。西边是天通苑的东区,南边则是新北苑板块和清河营郊野公园。

北苑东路的跨河大桥已经通车多年,几乎不存在物理上的隔阂,明年17号线通车之后,两个板块只有3分钟的距离。

新北苑板块的次新二手房一度突破10万/平+,现在也有8万/平左右,而一河之隔的天通东苑房价仅仅3万多/平,价差超过1倍多!抛开昌平和朝阳的区别不谈,主要还是房子品质差距比较大。

歇甲村板块所在的天通苑东站是真正的三轨交汇,17号线已经通车,10分钟到太阳宫;13A线已经开工,将于2025年通车,17支线已经列入北京轨道交通三期规划,将于2027年通车。

17号线是南北走向的大站快线,直通望京、国贸、亦庄;13A则是码农黄金线,直通新龙泽、后厂村、软件园;天通苑东站未来可以打通多个商务区和科技园区的交通,交通四通八达。

歇甲村的街区规控已出,整个板块的规划非常好,也十分宜居。

从街区规控来看,歇甲村将提供大量的低密度住宅用地,同时也规划有九年一贯制学校,中学,幼儿园等教育配套,还有水系公园和商业配套。天通苑东站作为轨道微中心,未来生活配套还是很便利的。

歇甲村地块三面环水,公园环绕,未来将增加两座跨河大桥,交通不是问题,反而是强项,比朝阳的奶西、崔哥庄等板块都要方便。从规划效果图来看,北区的密度稍高,南区的住宅则密度很低。

本次上市的地块是片区的第一宗供地,也是最北端的车辆段上的地块,所谓车辆段,可以简单理解为地铁车库,显然这是个地铁上盖的项目,跟京投公园悦府、京投北熙区一样,由京投来开发几乎没有悬念。

最后说一下价格的预测,目前而言,昌平南的地铁盘,指导价在6.6万左右,比如朱辛庄的中海寰宇未来,指导价就是6.6万/平。那么歇甲村地块的商品房指导价应该也在6.6万左右。

而新北苑新房10万,二手房8万+、奶西村8.5万,交通条件更好的、密度更低的歇甲村如果单价是6.6万,有没有吸引力呢?

其他优质地块还包括:

西四环石景山黄庄村棚改地块,与远洋山水一路之隔。丰台新宫地铁站的槐新地块,紧邻新宫地铁站。顺义老城区西泗上地块,位置就在老的区委办公原址,距离顺义地铁站不到300米。

限于篇幅,这里就不一一细说了,后面我们会对这些优质地块单独详细解析。

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