北京楼市开启新一轮刺激

董哥说北京地产 2024-09-21 20:40:32

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本周北京只出了一个“取消非普”的消息,不痛不痒的,9月份的LPR也并没有跟随美国降息而下调,有人觉得有些低于预期,有人认为真有“定力”,个人则认为本轮刺激算是正式开启了,下旬预计会有组合拳出来。

北京楼市已经放松了好几轮,每次刺激的效果,大家都知道,最多只能持续

两个月。

上一轮刺激将首套首付降到了2成,二套首付降到了3成,力度相当大。

7、8月份的二手房成交大幅反弹,淡季不淡,表现确实不错,但进入9月份,药效明显不行了。

而且,北京楼市明显进入了熊市的第二阶段,其表现是

优质次新二手房,开始大幅补跌。

次新二手房的下跌,开始直接影响新房市场和新房的价格。

9月份,北京的新房仍然非常艰难,很多项目,不降价根本卖不出去。

昌平北七家的硅谷ONE,推倒了第一张新房大幅降价的多米诺骨牌。

金九银十,是今年楼市最后一次冲击销量的窗口了,也是新一轮刺激出台的时机。

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北京在过去房价上涨期间,出台了大量细致的调控政策,“非普线”只是其中之一,现在是时候尽快将这些枷锁给去掉了。

过去“非普”政策,主要是通过税费的方式来控制贷款成数,对于“非普”的二手房交易来说,即如果想高贷款,就要承受很高的税费。

今年初北京已经修改了“非普”标准,五环内单价高于8.5万/平才算非普。

“非普线”已经是名副其实的豪宅线,北京已经有超过7成房源是普宅。

此时“取消非普”更像是收尾工作的补丁,影响不大。

简单来说,就是利好改善和大面积的房子,降低了税费。

其他各种限制,比如满五唯一才能降低税费的限制,其实也应该取消了。

降低交易成本,比降低房价更合理更迫切,否则都得算进房价里,螺旋式下跌更没人买房。

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今天的小刺激大家不满意,但bloomberg又出了小作文,新的内容是允许上海和北京等特大城市放宽非本地买家的限制,以及将来可能不再区分首套和二套。

小作文大家不必当真,当然大的方向就是不断给楼市松绑,不过是缓释胶囊。

一线城市里,深圳很容易破限购,上海比较容易积分和落户,北京限购是最严格的,落户也是最严格的。

北京是全国楼市最后的人口堡垒,如果放松限购或落户,对北京楼市的作用也会最明显。

全国楼市也在等待北京房价的表现,马首是瞻。

资产价格有个两个核心因素, 一是现金流回报率, 二是未来的预期。

前者决定下限,后者决定上限。

北京的房子,如果租金收益率达到2.5%,就基本进入安全区间,已经有些小区能够达到了。

对未来的预期,则要看经济是否好转,大家对于未来收入是否有信心,另外还要看有多少新鲜血液进来接盘。

如果没有足够的人口接盘,房子就是纯消费品了。

最终都是看人口。

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董哥说北京地产

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