又到12月，南宁土拍市场迎来大“礼包”。据统计，南宁12月共19幅地块上架，其中，商住地12幅，出让面积上千亩。这12幅商住地地段如何？我们具体来看分布情况。

12幅宅地上架，总金额46亿元南宁12月迎来土拍大冲刺，共19幅地块计划出让，其中12幅为商住地，7幅为工业、仓储用地。单是土拍数量，12月是今年出让地块最多的月份。具体来看商住地的情况。12幅商住面积共约1036亩，起始总金额超46亿元。这是什么概念？2022年共成交商住用地18幅、总占地面约1413.6亩。2023年1-6月成交11幅经营性用地，吸金31亿元。说是“大礼包”一点不为过。▲南宁12月商住地出让信息一览再来看区域的分布情况。12幅商住地分布在五大城区，分别是江南区4幅、邕宁区3幅、青秀区2幅、良庆区2幅、兴宁区1幅、西乡塘区0幅。值得一提的是，12幅商住地中，超百亩的地块有3幅，均位于江南区。特别是GC2023-058地块，体量最大，占地约176亩。另外，90亩体量的地块有2幅，分别位于良庆区、邕宁区。其他的地块体量中小规模，4幅地块体量在60-75亩之间。GC2023-071是12幅商住地中最小的地块，占地仅19.9亩，位于邕宁区龙祥路以东、和江路以南。

4幅“高铁地”再上架今年土拍出现一些新鲜事，比如建设条件“须支持贵南高铁（南宁段）的建设、运营”。3幅“高铁地”原计划于6月出让，后因故延期至9月出让。然而9月因无人竞拍，3幅“高铁地”均流拍。12月，这3幅“高铁地”再次上架。与之前不同的是，它们的建设条件变了。一是，不再捆绑支持贵南高铁（南宁段）的建设、运营。二是，3幅地块进行拆分，变成4幅。具体为原GC2023-017地块拆分为GC2023-057、GC2023-058地块，规模也由原来约299亩地拆分123.647亩、175.781亩。原GC2023-015占地约120亩，由2宗地组成，12月的土拍席上只有GC2023-059地块，占地73.223亩地。也就是说，另一宗地不在此次出让的范围。原3幅“高铁地”拆开出让，体量变小，总价门槛变低，房企拿地成本压力也降低。

▲GC2023-057、GC2023-058、GC2023-059地块分布（仅供参考）三是，起始单价下调。GC2023-055地块起始单价从276万元/亩下调至253万元/亩；GC2023-057地块起始单价从310万元/亩下调至287万元/亩；GC2023-058地块起始单价从305万元/亩下调至296万元/亩；GC2023-059地块起始单价从309万元/亩下调至276万元/亩。这4幅地块重新上架后的起始单价，下调幅度9-33万元/亩。整体来看，虽然这4幅地块地段并非热门板块，但也有自身的优势。比如地块容积率不超过2.5，可以打造低密社区。特别是地处江南的3幅地块，都是临江或者一线临江，可近距离享受江景资源。此外，这4幅地块均须配建幼儿园、小学、中学等学校，这意味着，未来项目周边的教育资源充沛。五象引进优质教育南宁12月计划出让的商住地，楼面价均不高。位于五象新区的5幅地块楼面价也仅2、3字头。先来看玉洞大道沿线的两幅地块。GC2023-063、GC2023-064两幅地块仅隔着书林路，地块分别占地90亩、63.5亩，较为方正。2幅地块具体位于玉洞大道东，周边的楼盘有合景叠翠峰、龙光玖誉湖庆湖、大唐院子等。

▲GC2023-063、GC2023-064地块位置（仅供参考）2幅地块位于玉洞大道沿线，离地铁4号线良庆圩站有一定的距离。这2幅地块的亮点在于，北侧规划有中学、小学，是由良庆区人民政府配置的优质教育资源。划重点：优质。犹记得去年交投和顺园拿地配建学校，引进南宁市教育局直属公办优质学校新民实验中学。如今玉洞大道东再次迎来优质教育资源，值得期待。值得注意的是，这次是良庆区政府配置的优质教育，与之前南宁市教育局直属有一定的区别。▲北侧地块规划中、小学，由良庆区政府配建优质教育资源邕宁区12月拟3幅地块出让，其中龙岗2幅，临近南宁园博园北门1幅。GC2023-071地块位于龙岗东南板块，占地约20亩，周边有天隆江湾学府、盛世春江等盘。GC2023-072地块占地约74亩，由2宗地组成，需要配建一所12班幼儿园。目前龙岗在售楼盘较多，特别是一线临江的几个楼盘，库存充足。但是这两幅地块楼面价2字头，房企拿地未来推盘价格有一定优势。

▲GC2023-071、GC2023-072位置（仅供参考）

▲GC2023-054位置图，临近园博园北门

南宁“一环”又有靓地12月，青秀区有2幅地块出让。虽然并非凤岭北地段，但是所处地理位置也有一定的含金量。GC2023-060地块占地68.6亩，位于清厢快速路北侧、厢竹大道西侧，从地理上看，属于一环内的地。

▲GC2023-060地块（仅供参考）如今南宁重点向东向南发展，一环内的地一年比一年少，因此该幅地块比较难得。首先是交通出行上，项目紧邻东西快速路、快环，前往朝阳广场、南宁东站、青秀万达广场、东盟商务区等，自驾出行非常便捷。其次是教育配套，地块规划建设一所36班小学，附近还有十七中学，教育资源较为充沛。最后，板块内无新盘，相对来说该幅地块竞争压力不大。当然，该地块也存在一些客观因素，比如靠近道路的楼栋会受到一定噪音影响、周边学区一般等。GC2023-060地块楼面价仅3字头，拿地成本不高，到底谁将拍下，拭目以待。青秀区另一幅地块位于三岸板块，与南宁龙湖天街隔着开泰路。GC2023-061地块占地约40亩，它虽然是商住地，但是其商业部分占比至少50%。该幅地块最大计容面积，约9.3万㎡，这意味着商业起码4.6万㎡，可以打造一个中小型的商业体。

▲GC2023-061地块位置GC2023-061地块地处三岸板块，起始楼面价仅3字头。要知道三岸板块楼面价破万的项目比比皆是：中铁西派御江楼面价15052元/㎡；龙湖双珑原著楼面价13496元/㎡；美的悦江府楼面价11735元/㎡；广源凤岭壹号院楼面价12488元/㎡……不过今时不同往日，现在3字头地价能否顺利拍出还是未知数。GC2023-061地块不临江，靠近凤岭南路，但是周边小学、中学已经开学，南宁龙湖天街已经复工，总体不缺配套。但是该幅地块商业体占比50%，项目如何打造？值得期待。

▲GC2023-061地块呈Z型年底KPI大冲刺为何南宁12月的土拍市场数量、规模如此集中？回顾今年1-11月的行情，南宁成交经营性用地约19幅，成交面积超1100亩，成交总额超70亿元，土地供给的高潮集中在3月、6月。这样的成绩如何？2022年成交经营性用地共22幅，成交面积约1674亩、成交总金额约100.836亿元。2023年1-11月年南宁土拍在成交面积及金额上，与2022年存在较大的差距。因此，12月必然要冲刺，12幅商住地上架，出让面积上千亩。

▲2020年-2022年南宁土拍经营性用地成交情况（克而瑞）今年的土拍有小高潮，比如凤岭北地段，参与竞拍的房企十余家，楼面价破万。其中，建发3月拍下凤岭北约21亩地，楼面价11206元/㎡。近期该地块已经亮相，建发缦云更是创下首开劲销破100套的好成绩。但是整体看，南宁土拍市场未完全活跃起来，从参拍房企多为国企、地块多数底价拍下、一些地块无人竞拍流拍等表象就能看出。因此，南宁太需要一场土地集中上架来提振市场信心。12月，12幅商住地出让，说明了诚意。同时，我也看到土拍一些让利，比如配建条件减少、再度上架的地块起始价下调、房企土地款支付期限的政策等。南宁12月的土拍“盛宴”，拭目以待。作者|朱柒柒编辑|李寻欢●南宁龙湖天街调整规划要变样，现场已复工●3年拍卖25次，狂降3亿元，南宁昔日地标谁来接盘？●仅120套豪宅上市，超100套遭热抢！谁这么豪横？●五象一医院7年未建成，如今易主拟从民营变三甲●南宁2万+楼盘成交均价创新高，原来穷的是我