一线楼市放开认房不认贷已经有一个多月的时间了，经历了一定的回暖后，现在的一线刚需又在等待新的工具了，而拿深圳来说，限价的政策已经超过两年半了，大家都在等着看解除限价后的价格，而松绑政策还是按下了暂停键，到底在害怕什么呢？

根据财联社报道，就在11月2日，原本根据计划，深圳的各中介机构要于当晚21点对外展示二手房的实际放盘价，对于实际放盘价格高于13.2万一平的房源仍然以指导价对外展示，不过，可惜的是，这一个计划被相关要求暂停了。

咱们先回顾一下深圳的限价政策，早在2021年2月8号，深圳就在国内率先建立了二手房的指导价发布机制，整个深圳3595个小区都有了政府指导价，整体价格出现了明显的下跌状态，限价之前深圳二手房均价在7.8万一平，限价后直接腰斩到了5.8万一平，随后的深圳也经历了长达两年多的低位横盘。其实早在今年2月8号，就有住建局的人员对媒体说过内部根据市场形势对价格做了一版方案，但是调整时间没定，是否发布也不一定；而4月的时候又传出按照银行核定的网签备案价和评估价为准，政府指导价仅作参考，在执行过程中，银行也会在这三个价格中灵活处理，所以这时候的政府指导价影响力已经减弱了很多。而一直到现在，深圳都还在二手平台层面维持了政府指导价，市场对取消限价的呼喊也越来越大。

放眼全国，在深圳限价之后，全国陆续还有14个城市出台了二手参考价或者指导价等类似的政策。但是大家都知道，这两年的楼市低迷，现在各个城市都在陆续解除限价、限售的操作，像北京就在9月放开了二手指导价的限制，单价18万以下的房源目前都能展示。广州则在去年12月就全部恢复了正常挂牌价，只是小区挂牌均价旁，还会有小字显示其官方参考价。拿豪宅板块珠江新城的凯旋新世界来说，真实挂牌价和官方参考价都同时出现了。那深圳为何对放开限价这么扭扭捏捏呢，到底在害怕什么呢？

首先，深圳在最初设计这个指导价的初衷，其实并不是去限制业主卖多少钱，有的业主在限价之后卖房，像2021年有深圳宝安业主将一套价值上千万的学区房以650万挂牌出售。业主提了一个额外的要求——买房人要附带购买一幅名画《八骏图》，标价380万。

还有另外业主画的一幅“八鸡图”，标价300万，更是火出了圈，所以指导价根本限制不住业主高价卖房。

所以限价的目的还是为了让银行用“限贷”降低杠杆的放松去打击在深圳的炒房行为，并对真实房价使用“障眼法”，抑制快速上涨的房价，深圳在21年2月之前的楼市可以用暴涨来形容，最高峰的时候甚至超越了上海的均价，登顶第一。所以这个限价也是楼市暴涨时期不得已为之的特殊操作。而这几年深圳楼市的稳定可以甚至是阴跌可以说限价是功不可没的，但是商品房的属性要慢慢回归商品，把价格还给市场，更加的透明的房价才可能消除深圳买房人预期的不确定，恢复市场一定的热度。

第二，深圳现在在楼市方面开始偏保守了，害怕成为领涨的那个，害怕因为自己的原因导致周边甚至更多城市的上涨，因为前几轮楼市的上涨基本都跟深圳有比较大的关系，但是现在的情况不一样了，居民杠杆率已经超60%，而且4月份之后深圳市面上近7成的成交房源成交价格都比较接近指导价了，所以就算“取消”了二手房参考价，对市场的刺激作用已经不会特别大，深圳完全不用把这个心理包袱压在自己身上，目前的限价仅仅剩下了象征意义，而放开就是让买家和卖家的信息更加对称，不会再抓瞎互相对暗号。

第三，10月份上海二手房成交1.3万套，北京1.06万套，广州9361套。而深圳的二手住宅过户成交2774套，对于深圳这座两千万的超大城市，这个成交量真的说不过去，在各个城市冲击年底业绩的情况下，深圳楼市的低迷是肉眼可见的，而近期自然资源部也重新恢复了价格者得的土拍原则，既然土地都不限制最高价了，那深圳房价限制一个指导价其实也说不过了，现在的深圳市场，购买力依然是有的，但是进入到市场深度博弈的阶段，买卖双方都在不断的观望、徘徊和犹豫，也包括对政策调整的期待，政策不落地，观望心态很难短期扭转，那市场的成交就只能是镜花水月。

而深圳可能自己也在楼市里反省了，所以现在的很多政策都是跟在其他一线城市之后出台，不做那个第一个吃螃蟹的人了，保守的感觉在楼市这个维度体现的比较明显，但是既然是先行示范区，楼市层面还是要勇于破圈和站出来的，曾经楼市的暴涨并不可怕，最怕的是不敢在轻易迈出一步了。