上海最有争议的区域，迎来爆发式增长

Q&A | 壹 关键词：东外滩、CAZ、徐汇滨江 █ 问： 你好，我短期不在上海生活，当下买房更多考虑保值属性，也想兼顾10年后的居住，所以房龄不想太老，我看过东外滩这边，城市界面一团糟，又各种饼铺天盖地，现在价格是不是透支预期比较厉害呢，落地能达到预期吗，以及现在买进去是不是高位站岗呢？ 〔看房大将军〕： 东外滩这地方确实有点意思，首先你说界面，定海的残骸那是真的破，内环内的大桥平凉是稍好一点，也好不到哪里去，走两步转个身就是一片老公房。因此大家就会怀疑，这地方到底能不能做得好? 但是你说这地方的条件，那又是真的好。上海规划等级最高的CAZ，他进去了；内环，他进去了；黄浦江，他有。光看这三个指标，甚至与已经上天的徐汇滨江相差无几。因此大家就会遐想，这地方会不会复刻徐汇滨江的神话？ 话又说回来，先不谈他能不能复刻徐汇滨江的成果，最起码他的价格，目前是对标的也不是徐汇滨江，而是长桥新村。相对来看，还算有点诚意，高位肯定算不上。至于最后能达到什么样的水平，大家觉得杨浦的行政和徐汇比大家觉得如何？其实看烂尾7年终于被接盘的八埭头，看隆昌路动迁时zf的手笔，就能管中窥豹，那肯定是不如徐汇的。 不过呢，美团、b站、抖音，也确实是来了。所以说到底，没必要过度乐观或悲观，发扬一下中华民族的传统美德，中庸地看待这件事就可以了。即便规划落地的预期，无法达到徐汇滨江的高度，那凭借CAZ、内环、黄浦江，这三者的硬条件，他的下限就不至于太低。结合价格，在上海目前的几个新兴板块当中，算是比较安全的选择。 Q&A | 贰 关键词：老公房、酒店公寓、资产优化 █ 问： 大将军，我前两年买了一套市中心的酒店公寓，女朋友名下有套江桥的老公房，现在结婚了，打算卖一套置换，从保值和收益角度，您建议留下哪一套呢？ 〔看房大将军〕： 从产品价值角度，两种产品都属于比较底部的资产。 保值外环外老公房必然是不行的，下行行情里领跌。不过起码是住宅类产品，在市场上行期，如果全市涨幅较大，也会在别的产品都涨一遍后，跟着往上走。 而市中心的商住，除非是特别优质，即户型、梯户比、小区环境，与一般住宅几乎没什么差异的产品，不然行情的上涨基本就与他无关。不过在下行期，纸面价格也不会有太大变化，即便按这个价格很难卖掉，但比起外环老公房，可以有更好的租金收益。 总的来说，就是五十步笑百步的区别，从资产优化角度，建议全都出掉，去换一套像模像样的商品住宅。如果硬要留一套，缺现金流就留市中心商住，不然就留住宅。 Q&A | 叁 关键词：900万、学区、大宁 █ 问： 爸妈目前住在彭浦这边的老房子，我今年结婚，打算买套两房，希望离二老不要太远，能考虑到孩子未来的书包，打包控制在900内，麻烦您推荐一下？ 〔看房大将军〕： 彭浦附近的书包，基本就是大宁地区的三个学校。 闸实验总校＋风华，能买的产品会欠缺一点，要么是塔楼，要么是板楼的低区。除非对学区要求特别高，不然不建议优先考虑。 闸实验明德＋风华，买到的小区好很多，比如悠和家园，标准板式，花园小区，能买到中高楼层。 大宁国际＋风华，选择会更丰富，基本上几个标杆楼盘，慧芝湖、明园、悦公馆，都能买到。各方面比较均衡，可以作为首选。 二中心＋新中，位置距离大宁核心区域会偏一点，不过家门口也有配套的大融城商业，距离宝山日月光也近，阳城区域还能买到小三房户型，如果对学校要求不那么高，想要功能性强一些，则可以考虑。 Q&A | 肆 关键词：1000万、公园、医院 █ 问： 近期打算整合下家里的房产，目前是一套同济新村两房，一套文化明园两房，还有套在嘉兴的房子，三套都卖掉后加点钱，1000万，在杨浦买套大三房，地铁近，附近最好有公园有医院，能买到合适的吗？ 〔看房大将军〕： 你要说公园和医院，那真是杨浦的强项了，内环内有和平公园和新华医院，内中环有黄兴公园、杨浦公园和杨中心，中环外有新江湾湿地和长海医院，基本上可以说只要在杨浦买房，这两个要求都可以满足到。 1000万的地铁大三房，内中外环也都有得选。 首先内环内，鞍山附近上海大花园，现代星洲城，新凤城，品质都挺一般，很普通的花园，很普通的公区，停车难度高，买的楼层也大多不好。 内中环黄兴公园，公园2000，绿化水平比内环内高了不止一个等级，容积率只有1.0，标准的花园小区。各方面比较均衡，可以作为首选。 中环外莱茵半岛，东方名城，中原的楼盘整体品质也一般，但比起内环内，可以避开楼层或者户型上的硬伤，而比起内中环，则可以买更大面积。