一、上周海沧两个项目开盘，一个4万出头开盘当晚卖了八成，一个3.65万比隔壁项目便宜了2000元/平依旧去化不太理想。

卖得好的那个在板块内没有竞品凭着独特的“日”型排布和手枪户型让客户一边嫌弃一边上车，卖的不好的那个虽然在产品上做了很多亮点但奈何片区楼盘太多且都在降价让客户失去信心不敢轻易上车。

这就是当下楼市的现状，地段分化在加剧，有的项目躺着卖，做什么东西都有人买单；有的项目干脆躺平，反正也卖不动，该给的折扣都给了上面死活不肯再降价，已经亏得底裤都没了；少数有追求的，还是努力再挣扎一下，地段不如别人那就产品搞好一点，没准能打动客户。

大悦城二期今年9月开盘的时候，没有竞品，实际卖了三四百套，市场一片欢呼觉得很牛逼卖500套了，现在你看，竞品来了，中介用了，价格也降了，进场的老业主也开始挑问题了，什么“铁窗泪”都来了；缦月长滩开盘的时候，大家也说卖的不错，马銮湾有了新的价格标杆，现在你看，价格也偷偷降了，业主去售楼处静坐的画面历历在目，闹了很久的学校问题确认明年开建，只是不知道啥时候能落地读书；春江彼岸更不用说了，当年3.8万买入的千亿马銮湾业主，现在是欲哭无泪；翔安国贸学原当年卖出高价还卖得不错，一群媒体都说很牛逼，现在你看交房现场业主们的表情.......

买房这事，永远要拉长周期去看，快进快出的炒房时代早就过了，普通人玩不动，老百姓就真的只是希望能住个好房子，买了房只是个开始，希望开发商至少能善待客户，寸土寸金的土地上交出好的作品。

二、最近很多银行与房企签订战略合作协议，动辄授信几百亿，上千亿，然而从战略授信到实际落地，还有很长的路要走。

实际情况是，当前银行风控仍严，余杭农商行被罚250万元，原因就是涉房地产项目融资业务不审慎，向资金不足的房地产项目融资业务发放贷款等。

所以，授信多少，和最后能拿到多少钱，是两回事，你会发现最近很多不爆雷的房企依旧不敢拿地，因为他们是真不知道明年会拿到多少钱。再说，就算授信给你，钱也给你，终归还是要还的，利息也是要付的，既然钱终归是要还，那就得认真想好能不能还的上，市场不好起来，没有销售回款，拿什么还钱？

中间救房企，终端救市场，救市场第一步是先拯救老百姓的口袋，搞经济第一条，别经济才没搞几天就想着掏空口袋。

你看，万科一边喊着曙光来了，一边赶在过年前大裁员，尤其是那些销售去化比较难的项目，真觉得暖风要来了不是留着人明年大干一场吗?

全国70个大中城市数据，29个城市新房价格低于2020年，40个城市二手房价格低于2020年，就是说全国快一半的地方都跌回2年前了，那跌回1年前的就更多了，跌那么久了，起来也需要时间，至少留给人吃药消化的时间吧，何况最近举国上下都忙着抗羊。

不悲观，也不盲目乐观，保持信息对称，有自己的判断。

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