上图：正弘坊邀请函
去年12月25日，正弘坊发出《正弘旗舰店品牌发布会邀请函》。
消息显示：
正弘商业东区旗舰店项目媒体发布会将于1月6日盛大举行，我们诚挚邀请您拨冗出席。此次发布会将全方位展示正弘在东区的商业布局与创新规划，众多行业精英及媒体同仁将齐聚一堂，共同见证这一重要时刻。现场还将有精彩的项目解读与互动环节，为您带来丰富的信息与体验，期待与您共同开启正弘商业东区的辉煌篇章。
这个发布会很突然。
众所周知，正弘坊和郑东万象城（以下简称：郑万）一路之隔，但拿地时间比华润晚，工程进度比华润晚，如今郑万都快开业了，正弘坊建筑还没出地面呢，但正弘在品牌宣传上显然更重视。
一周后，2025年1月1日，郑万官宣成立微信公众号，发布主题为“万象启新程”的《还原，一座城的底色》，算是郑万的首次官方亮相。
上图：郑万官方微信
文章标题用了“底色”，很显然是在内涵正弘注意“底线”，该过年了，不要内卷。
可，商场即战场，残酷无情冷血，华润和正弘的商业大战早已注定，这是一场不可避免的战役，甚至是一场你死我活的战役。
【1】
开业在即的郑万感谢关注《楼八地产研究所》。
我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动郑州城市进步。
前几天，我去瑞玺办事。
结束后，我便四处走走，路过郑万工地，我看工地四门大敞，无人看守，于是决定进去瞅瞅商场什么进展了。
进入工地后，我找到了南区“万象天地”的临街步梯，爬到三楼，看到了万象天地的中厅。
如下图。
上图：万象天地中厅
万象天地是瑞玺公寓的裙楼和配套商业，合计三层，属于中端业态配套。
万象天地是南区的商业，通过一个空中连廊横跨祥盛街，和北部的万象城连通，目前，连廊施工也接近尾声。
如下图。
上图：郑万连廊
我们整体看一下万象天地和连廊效果图。
上图：郑万南区
穿过连廊，就到了万象城商业的核心区了，核心区有很多中厅，除了主厅，基本装修也都进入了收尾阶段。
如下图。
上图：郑万内部中厅
我从内部一直向西走，很快就到了商业主入口的大中厅，一路上，基本看不到工人。
主中厅的施工还没有完成。
看一下它的施工图和效果图对比。
如下：
上图：郑万主厅
看样子，这内部施工应该还得二三个月，除了华润的自有品牌，楼八没有看到商户装修。
从内部出来，我就到了商场主入口。
如下：
上图：郑万西北方向主入口
看完以后，我准备从西门出去，不过由于没戴安全帽，影响安全被拒绝出去，要求原路返回，再走一遍。
不得不说，项目的施工管理很规范，得给保安大爷道个歉，没戴安全帽来回转了二圈。
看了一圈，整体给《楼八》感觉是：施工工人的数量并不是很多，不紧不慢，施工的节奏也很慢，没有赶工迹象。
据了解，郑东万象城原计划是要于2024年12月开业的，但由于招商效果不太理想导致，开业时间已延期至2025年6月，我想，这应该是施工进度不快的主要原因。
的确，在当下市场，一个新商业的招商的确很难，更何况是对于原本定位M1重奢的郑万。更何况，在郑州，要做重奢，必须先过大卫城这关。
2023年，大卫城销售额94亿，2024年有望突破100亿，今天的大卫城，已经牢牢掌握LV、爱马仕、迪奥、香奈儿等重奢品牌。
如果郑万想将这些品牌引入，就必须让其开设第二家门店，毕竟，此时撤柜转移的可能性不大。
但据“郑州商业观察”所述：“过去三年，一众重奢品牌刚刚完成了在丹尼斯大卫城的新一轮投入或原有店铺升级，从短期看，各个品牌们会把主要精力投入到这些店铺的经营提升和业绩稳固层面，很难在如此短的时间内于同一城市开设第二家门店。”
商业观察的意思很明显，短期内，郑万很难勾引得了大卫城的一众重奢。
当然，短期不行，长期是有机会，因为，郑万才是未来郑州高端消费的终极之地。
所以！时间和机会将一直在郑万这边，压力和危机将一直由大卫城担负，这毋庸置疑。
【2】
来势汹汹的正弘坊干不过老大，郑万不得不主动调低自己的档次定位，把目光锁定在老二“正弘城”身上。
华润把目光锁定在正弘城身上这事，其实正弘早有预感，从郑万落地那一刻起就知道了。
正弘知道这一战不可避免，所以，正弘后来摘取“正弘坊”地块，与其说是正弘的高端品牌升级，不如说是正弘的战略所迫，甚至是老二保卫战。
正弘想了几个月，它明白一个道理：郑万的目标是正弘城，但正弘仅靠正弘城来肉搏郑万是没有优势的，于是，正弘拿下了正弘坊，二打一，正弘胜率大大增加。
于是，就在郑万即将开业之际，正弘坊横空出世，选择正面硬刚华润。
2025年1月6日，正弘商业东区旗舰店项目媒体发布会在万达文华盛大举行，发布会上，正弘董事长更是亲自现场讲解。
上图：根据正弘董事长介绍，正弘坊已经更名“弘坊”，加上道路连通地下空间（下一部分详解），总规模达到了25.6万，总体规模已经接近郑万，这也是郑万所担心的。同时，地下空间打通后，弘坊也从地下接通了1号线和5号线，董事长说， 会设置自动扶梯直达地铁，不用担心路途问题。牛。
上图：项目总体平面图弘坊的规划理念是“山丘和公园”，项目整体看上去如同连绵起伏的山丘，配合随处可见的小型公园，实现“探索”和“发现”的街区理念。小孩子估计比较喜欢。此次发布会，正弘向年轻人和中产阶级频频示好，我感觉商业应该定位该类人群。
上图：弘坊整体平面图如此的弘坊，我以为马上就要来了呢，可以，还要等二年，项目2027年开业。郑万终于可以松口气了。最后说个好消息：2026年下半年，正弘将举行大型招聘会，提供1万个岗位，待遇郑州第一。好像有点早。【3】
擂台已经搭好正弘这场发布会及时，高效。
最终也必将产生了很大的影响，所谓是，招商未动，品牌先行，战华润，弘坊，已经是正弘城合格的队友。
相比之下，华润商业并不慌。
即将开业的郑东万象城除了一篇官方消息之外，市场仍十分沉寂，零零星星有一些小道消息，传闻落地了诸如ZEGNA、MaxMara、Qeelin、Vivienne Westwood、THOM BROWNE. NEW YORK、TOD's、Versace、Moncler等品牌。
除此之外，华润万家旗下高端精品超市OlE据说已经启动装修工作，后面陆续还有万象影城、Meland Club等主力品牌陆续进场。
单总体看进度和效率，华润似乎不急不慢，当然，也有可能是胸有成竹，不愧是国内一线品牌大商业。
相比弘坊，郑万曾经优势还是很大的。
第一，1号线BC口在郑万，弘坊没有。第二，郑万更接近高铁商务。第三，郑万有住宅区，客源较多。第四，规模总体大。
不过，看热闹的不嫌事大，为了让华润和正弘能够“零距离”肉搏，郑州启动了“郑东新区金水东路东风南路商圈交通设施提升城市更新”项目，在地下空间把二者连接起来。
如下图：
上图：东风南路金水东路地下空间连接图
这项目旨在打通金水东路与东风南路道路及交叉口的地下空间，计划总投资额9.73亿，实施主体为郑州城市项目建设管理有限公司。
项目宗开发面积约5.7万平方米，地下空间建筑面积约5.29万平方米，包括建设步行立体过街设施及地铁连通通道、地下商业及附属设施、公共下沉广场等。
地下商业目前已经划归正弘总体开发，如此以来，不仅弥补了体量上跟华润的差距，更是直接打通了1号线和5号线的地下空间，尽管在距离上远了一些。
这下妥了，不打也得打了。
上图：郑万商圈图
身处一线的华润正弘虽然气氛紧张，但都在进入牌场的门外，而此时此刻，旁边的新田360和尚座已经开始心惊肉跳，忐忑不安了。
往往老一老二打架，死的都是老三老四。
结尾
楼八的话虽然郑州是商都，但曾经一度，郑州商业的发展并不顺利，但自大卫城、正弘城等强势崛起以后，郑州的商业氛围开始有所起色。
这一次，相信随着郑东万象城和弘坊的建成运营，郑州的商业发展将迎来一个新的高潮。
这是好事！
最后祝郑万早日开业！
感谢关注《楼八地产研究所》。
我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动郑州城市进步。
