10月20日，万科在西安举办了2023年度媒体交流会，万科由于其出色的经营水平和企业文化，虽历经房地产沧海变幻，但始终屹立于行业之中，并处于领先的位置，再加上万科每年的大规模盛会，都会放出大量的干货信息尤其是对房地产行业的研判，因此非常值得大家一起揣摩参考。
2004年，万科首次提出房地产迎来黄金时代；2012年，王石时任万科董事长，首次指出，房地产业已经从黄金时期逐渐步入了白银时代；到了2014年，万科直接将“白银时代”四字写入了公司的股东函中；2018年的万科秋季年会,郁亮在会议现场挂出三个字:活下去；2022年，万科年会上，郁亮表明房地产正式进入黑铁时代；回顾以往，无一不验证了万科极具远见的前瞻性。
本次的媒体交流会上，万科董事会主席郁亮在接受记者采访中，主要表达了7个观点，关注我一段时间的老粉可能会发现，郁亮的大部分观点我在以往的文章中都反复剖析过，无意中与行业大佬认知共频，内心稍微傲娇了一下。下面我们再简要阐述下：
一、房地产过剩论过于片面，郁亮给出的理由是我们的居住面积虽然总量很大，但人均还是太少；其次虽然整体人均看起来还过得去，但一方面这里的面积包含了公摊，另一方面大城市被小城市平均、小城市又被乡镇平均，大量生活在一二线城市的居民依然面临居住问题；此外大量老破旧提供的居住环境已经不能满足当下及未来的生活水平。因此郁亮认为未来房地产住宅建设的中枢值是10-12亿平方米，然而去年才8亿多平，今年估计不到7亿平，目前处于超跌状态，市场有自我修复的动能，压缩的越厉害，向上修复的动能越大。
对于这个观点，我之前给的总结是：整体过剩是事实、局部不足是现状，个人认为非常贴切，首先经历了20年的狂奔后，整体上无论是房地产的产能还是商品房的数量都已过剩，特别对于人口大量流失和经济建设相对落后的地区，存在着严重的供过于求的问题，空城，空区，空镇并不少见；其次对于外来人口多和经济活跃的地区，商品房不仅要满足工作生活在这里的居民的基本居住需求，还要满足当地中高收入群体乃至外地家庭资产配置的投资需求。因此房地产过剩必须客观的看待，才不会让自己的思考有失偏颇。
二、政策无用论过于武断，郁亮给出的理由是，政策不是万能的，不能指望政策解决所有问题。并举了最近两个月相关数据的例子，9月份一、二线城市成交面积环比增加13.4%，10月上半月最新数据相较9月继续好转，这里就有政策作用的效果；同时郁亮指出当前的房地产政策主要发力点是在需求端，供给端这块太少了，等于变相的呼吁ZF给开发商更多的施展空间；并发表了房地产市场“短期有压力，长期有信心”的ZZ正确言论。
因为涉及到ZF这里，这一块郁亮说的较为隐晦。对于楼市政策之前发文中，首先对于"限价、限购、限售、限贷"四限组成调控矩阵，判断会慢慢的全部退出历史舞台，尽量把以往的调控市转变为市场来支配资源调度；其次本轮的刺激政策，大致会经历三个阶段，1.0阶段——针对刚需，2.0阶段——针对改善，3.0阶段——针对投资，目前处于2.0阶段，会不会有3.0？何时有3.0？需要审时度势。
三、行业阵痛还没结束，比预想的时间长，大家都很煎熬。这一块又涉及到ZF，因此郁亮没有过多展开。
我在之前的楼市分析中，多次提醒不要被轰轰烈烈的楼市刺激政策所蛊惑，本轮楼市的调整可能会很漫长，熬下去是首要任务。主要有两个因素：一是当前处于房地产新旧模式转换，新模式没有建立，阵痛不会停止；二是顶层博弈还没形成统一共识，博弈不休，阵痛不止。
四、房地产从传统模式向新的发展阶段转换，目前处于转换的关键期。郁亮用马拉松运动中的“撞墙”概念来形容当前的这个阶段。马拉松的前30公里主要以消耗碳水来换取能量，30公里后糖分消耗殆尽，就开始燃脂来释放能量，这个转换过程大概是5到10分钟，及其痛苦和难熬。
之前的发文中对于房地产新旧模式有详细阐述，旧模式中对于开发商是高负债，高周转，高杠杆的三高模式，对于商品房需要承担民生兜底，对于楼市以调控为核心；新模式对于开发商以运营为主、开发为辅，对于商品房剥离民生保障，对于楼市以市场化为核心。
五、城市再次“向心发展”，郁亮解释这包括两个含义：一是，城市不再像过去那样摊大饼的往外发展，而是重新向城市中心聚集；二是，城市在要求空间、业务场景充分的复合，工作、产业和生活高度交叉。
这个观点大白话就是楼市分化，其本质就是未来房地产在有限的资源，有限的规模，有限的资金，有限的人口和有限的需求下只能聚焦发展，详细阐述，可以翻阅我之前的文章——深谈楼市分化。六、经营服务类的REITs极其重要，堪比买房提供按揭支持。经营类业务是未来开发商的核心，但这类业务前期投入大，回报周期长，见效慢，REITs能够将不动产变为动产，打通投融管退的闭环，可以创造巨大的空间。
这一块主要是长租、办公和商业的生意，发展商的角色转变为运营商和服务商，前期需要大量的资金成本，如果单单依靠发展商的现金流或者常规融资手段，不仅无法做大规模也很难长期投入坚持下去，因此希望借助REITs工具从社会面融资，加快万科的业务转变和职能转变，其实还是变相的向ZF要政策。
七.当下不必悲观，城市永不落幕。郁亮用每隔10年就有唱衰纽约的例子，作了极具振奋人心的总结，也结束了记者采访。
这句话既可以理解为行业参与者对于未来的希冀，也可以理解为行业领导者注入市场的信心，同样可以理解为行业专业者深思熟虑后的判断。我的理解是纯自住需求不必执着于买房，未来会有多种形式满足需要；自住兼投资需求不必执著于当下，保证现金流，着眼长远规划；纯投资需求不必执著于抄底，建立自己的房产逻辑，抓住买入时机更为关键。
