一、前言

目前许多朋友在楼市此起彼伏的左右横跳中不能自已，当房地产有刺激消息的时候，立马信心百倍、雄心万丈；当刺激消息没有落地，或者落地没有明显效果之后，又开始萎靡不振、惴惴不安。之所以陷入这种左右摇摆之中，是因为没有抓住楼市新格局的关键点，对于后市没有较为清晰的判断，只能被市场点滴的消息和动态扰动情绪。

二、正文

本轮救市从去年11月份正式拉开帷幕，标志事件就是支持开发商正常经营和解决流动性问题的"三支箭"政策出台，我称之为救市1.0阶段，这一阶段的核心目标是激活刚需，恢复新房市场，托住符合规范和要求的开发商特别是有国央企背景的不被房地产出清的大形势给一块带走。

由于低估了市场下行的动能和错误评估了市场预期和信心的恢复速度，1.0阶段并没有实现既定目标，看空氛围空前浓厚，因此从8月份开始，救市进入2.0阶段，标志事件就是"认房不认贷"的政策出台以及存量房贷利率下调的跃跃欲试，这一阶段的核心目标是激活改善，恢复二手市场，托住跌跌不休的房价，避免楼市硬着陆的糟糕境况出现。

不管是1.0救市还是2.0救市，本质都是通过谨慎的方式意图稳住房地产市场，以时间换空间，一方面要避免出现系统性金融风险，另一方面为明年可能出现的更加严峻的危机保留充足的政策支配空间。因此本轮救市截至到目前为止甚至可以感知的未来半年到一年，救的目的都不是为了促涨，而是为了求稳，不要再有点火就着的幻想，放弃对楼市过去的经验和规律的执着，全新的视角去审视当前的房地产格局和形态。

聊到这里，其实很多朋友内心有一个巨大的疑惑，为什么短短几年的时间，楼市的三个基本面(产品属性、金融属性、供需关系)没有出现本质改变的情况下，过去那个根据调控政策松紧节奏而走的市场，现在怎么就突然不灵了？

理清这个问题之前，首先要认清我们庞大的楼市到底是一个什么市场？是以满足居住需求为主的消费市场，还是以居住需求为基础延伸出保值增值需求为主的投资市场？

这是一个宏大且复杂的命题，必须辩证的一分为二的去看待，从“98房改”后我们停止住房分配进入房地产市场化的初期，房产还是以消费为主，主要满足城镇居民的住房需要，但是随着城镇化进程的加速，以及几亿农村人口涌入城市，住房矛盾开始突出，商品房供应开始紧缺，再加上户籍和学位制度，房产就此出现了投资需求。随着各个城市发展快慢的不同，需求的变化就愈加明显，房价越高、能级越强的城市，房产的投资需求越旺盛。

最近几年，随着保障房制度的越来越完善，以及保障房投入的力度和规模越来越大，房地产市场化之路又迎来新的格局，把早期和房产深度绑定的户籍及学位不断弱化，把商品房中民生兜底的部分不断剥离，商品房的未来会以全新姿态面向大众，完全市场化的商品房会核心突出投资需求。

楼市就此一分为二，首先城市有区分，对于能级弱、流入人口少的城镇，楼市就是消费市，突出一个自住，经济活跃发达、流入人口多城市，楼市主打投资市，突出一个保值增值；其次高能级城市自身有区分，对于新市民、年轻人和低收入人群以保障房兜底其居住需求，对于中高收入人群以商品房满足其改善居住品质和家庭资产分配的需求。

回到最初的问题，为什么在基本面没有本质变化，过去跟着调控政策松紧节奏而走的市场，现在这么大力度的刺激，市场却毫无波澜呢？一方面楼市中的自住需求，因为房产在户籍和学位中的弱化以及保障房更具性价比的优势，买商品房不再成为自住需求的唯一选项，再加上下行的市场和看空氛围的影响，刚需彻底消失；另一方面楼市中的投资需求，因为信心和预期的缺失导致潜在买家畏首畏尾、瞻前顾后，在不确定的经济形势和国际形势中，在房价不断下探的趋势之下，持币观望似乎成为最好的选择。

追涨杀跌是人性更是现实，持续下行的市场影响最大的就是刚需，刚需需要投资客的带动才能形成一致向上的购买力，因此扭转楼市的核心是激活投资需求。这也是为什么我认为2.0救市最终也会惨淡收场的原因，2.0救市的激活对象放在改善群体上，激活改善会有两个难题：

1、改善群体需要自身持有的房子被刚需群体接盘才能释放出需求，我们之前已经分析 1.0救市就是要刺激刚需入市，结果已经显而易见，在下行的市场中刚需彻底消失。

2、就算业主的房子最终被成交，真正为了置换再买房的也会是小部分，大部分都是为 了出逃，因为他们经历了房价一轮轮下跌的折磨，承受了高额房贷每月需要支付的 煎熬，他们只想落袋为安。

​因此救市2.0阶段虽然会轰轰烈烈，声势浩大，但其结局和1.0救市会大相径庭。2.0救市行将就木之后，会被迫不得不开启3.0救市，这一阶段刺激的对象就会放在投资群体上，那么导致投资群体预期和信心缺失的根本是什么？表面上看是经济大环境不好，收入减少，失业风险增加，大家只能被动的收缩支出；其实根本上是我们从政策市场进入了政治(下同郑智)市场，市场的好与坏只要无关大局那就不足轻重，是否郑智正确才是需要考量的关键点。

自由市场讲究的是经济规律，研究的是经济周期；郑智市场讲究的是学习精神，研究的是LD心情。因此3.0救市开启后，投资群体会不会买单需要关注几个关键点:

1.“住房不炒”是否在高级别会议中或者官方媒体中被反复提及；

2.针对开发商的舆论得到正确引导，特别是民营开发商重焕生机；

3.尊重私产私权，特别是民企可以再次轻装前行乃至搅动行业格局。

三、总结

虽然楼市已经熬了3年，但短期内想要重回正规甚至走上巅峰无异于痴人说梦，本轮楼市下行一定是漫长而艰难的，乐观预估还要一到两年，并且存在巨大的不确定性，家长制的今天，郑智市场只需要一句话就可以让一切重新归零。再次强调楼市已经深度复杂化、精细化、专业化，对于大部分人而言，不参与就是最大的正确，"买房有风险，入市需谨慎"！