近期，全国多个城市相继推出“商办改类住宅”政策。“商改住”是指将商业用房的土地用途调整为居住用地。其出现的根本原因是部分地区商业用房过度供应，而居住用地供给不足，开发商为了规避风险、去库存并实现利益最大化，将商业建设用地改作居住土地使用，以商务公寓或酒店式公寓的形式推出，或把符合条件的商业房屋调整为住宅进行出售。
作为调节楼市库存、优化城市空间结构的重要手段。此举不仅反映了房地产市场的新动态，更对住房租赁市场产生了深远的影响。
本文将从住房租赁市场的视角，深入探讨“商改住”政策的内涵、动因及其对市场的潜在影响。
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多城“商改住”政策应运而生
盘活存量商办用地，提高土地利用效率
随着核心城市土地资源日益稀缺，而商办用地的过量供应与住宅用地的紧张形成鲜明对比。在此背景下，“商改住”政策应运而生，旨在通过盘活存量商办用地，增加住宅供应，以缓解居民的住房需求。此举不仅有助于去库存，还能优化城市空间布局，提高土地利用效率。
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案例一：上海徐汇地块的转型之路
在上海，徐汇斜土路地块原本规划为商办用地，曾计划作为小米公司总部的所在地。然而，经过重新规划，这块位于市中心的宝贵土地被转变为住宅用地。这一转变不仅有望缓解上海市中心的住房紧张状况，还将为住房租赁市场提供高品质的房源。
表来源：公开资料 URI整理
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案例二：杭州“商改住”的全面实施
杭州作为另一个快速发展的城市，也积极响应“商改住”政策。从未来科技城到滨江长江单元，多个核心地块已完成或正在进行“商改住”的调整。这些变化不仅增加了住宅供应，还有效地促进了住房租赁市场的发展，为市民提供了更多样化的居住选择。
图表来源：公开资料
除了上海和杭州，昆明、深圳、长沙、万宁等城市也在积极推行“商改住”政策。这些举措不仅有助于缓解各城市的住宅供应压力，还进一步推动了住房租赁市场的繁荣。在全国范围内，这一政策正逐渐成为调节楼市库存、优化城市空间结构的重要手段。
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“商改住”存在的问题与好处
或将重塑租赁市场格局？
“商改住”可能存在一些问题，例如产权年限方面，商业、旅游、娱乐土地使用年限为40年，居住土地使用年限为70年，且住宅建设用地使用权期满后可自动续期，非住宅建设用地土地使用权不能自动续期；公共配套设施方面，商业房可能无法实现住宅的交通、教育、医疗卫生等大量的公共配套设施指标，且其楼盘容积率较高，相对绿化、公共设施等面积有所减少，对消防、通风要求也与住宅有差别，可能存在一定安全隐患；相关费用方面，商业房的契税、物业费、水电费等通常无法按照住宅标准缴纳，商改住项目的水电往往按照商业用水和商业用电来收费，其居住成本高于普通住宅项目，管理费也较高，交易时契税相较于普通住宅高，商用转让还要征收营业税、土地增值税等。
“商改住”也有一定好处，它有利于满足核心板块改善住房需求，加快改善居民尤其是新市民住房条件，推动新型城镇化进程；有利于土地供需平衡，充分利用闲置的商业土地，缓解商业用房过剩问题；有利于推进公租房货币化；还有利于保持高额的土地出让金收入，为经济发展和民生提供更多保障；有利于打通存量房与租赁市场通道，培育和发展住房租赁市场，构建购租并举的住房制度；
“商改住”政策的实施，对住房租赁市场产生了极为深远的影响。这一政策的推行，不仅直接增加了租赁市场的房源供应，尤其是在城市中心区域，这种增加显得尤为明显。这使得租房者能够在更广泛的范围内选择适合自己的住处，无论是地理位置、交通便利性，还是周边配套设施，都得到了极大的改善。租房者因此获得了更多便利的居住选择，生活质量也得到了显著提升。
除此之外，“商改住”政策还进一步优化了房源结构。传统的商业地产往往注重的是商业空间的利用，而“商改住”项目则将重点转向了居住舒适性和生活品质的提升。这不仅体现在户型设计的合理性、居住环境的舒适性上，还包括了配套设施的完善和生活便利性的提高。这样的改变，极大地满足了租房者对高品质居住环境的需求，提升了他们的居住体验。
更值得关注的是“商改住”项目的入市加剧了市场竞争。为了吸引租房者，租赁企业不得不不断提升自身的服务质量和房源品质。这种竞争态势，不仅推动了租赁市场的健康发展，还促进了整个行业的服务水平提升。
URI认为：从长远来看，“商改住”政策的实施，将为住房租赁市场注入更多的活力和创新力，推动其向更高质量、更高效率的方向发展。
URI总结：
“商改住”政策作为当前房地产市场的重要调整方向，不仅有助于缓解住宅供应压力、优化城市空间布局，还对住房租赁市场产生了积极的推动作用。但需要注意的是，各地“商改住”政策的具体规定和实施情况可能会有所不同，建议关注当地政府部门发布的相关政策和通知。同时，在进行“商改住”相关的房产交易或投资时，务必了解清楚相关的法律法规、产权状况、费用标准以及可能存在的风险等，以做出明智的决策，确保“商改住”政策的顺利实施和市场的平稳运行。
未来，随着更多城市加入“商改住”行列，住房租赁市场将迎来新的发展机遇。
数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank
撰文: URI研究中心
内容审核:韩晓
内容复核:木兮
运营编辑:汤梦
