每年四五月份，都是武汉“小升初”、“初升高”择校的关键时期。

摇号、游园、学区、分班、指标到校、签约、志愿填报……“鸡娃”的家长们为孩子上名校，读好班，伤透脑筋，内卷焦虑，“书包房”也成为了家长们换房的刚需。

过去10年，武汉有两大传奇“书包房”项目，新房、二手房一路上涨。一个是武汉天地，从1万+到7万+，另一个是复地东湖国际，从六七千到5万+。

去年12月26日，中海地产以总价30亿元，拿下中北路武汉电视机厂地块。该地块地处中北路核心，东亭地铁站口，坐拥东湖与沙湖双湖风景，规划有家门口的双名校组合。

中海项目，会成为下一个“东湖国际”吗？

01

坐拥双湖

一条中北路，半座武昌城

中北路，武昌内环黄金4公里，地处东湖与沙湖之间，左右逢源。

它始于洪山广场，止于徐东岳家嘴，是武昌内环的城市主干道，也是华中金融城的黄金主轴，是连接中南与徐东的枢纽。

曾经，这一条约4公里的大道上，武重、武汉电视机厂、武汉无线电厂、6803厂等国营“老字号”一字排开，最高的楼不过五层。进这些国营大厂当工人，是当时一辈人的梦想。

如今，一条中北路，拥有半座武昌城的精华。

中北路上，汉街商圈闻名遐迩。外地游客的打卡重要一站，就是楚河汉街。武昌的白领与中产，在此为梦想打拼。即将开业的重奢购物中心-SKP，将是武昌富豪们的生活大本营。

大道两侧落户了百余家金融机构。长城汇、凯德1818、SKP、万豪酒店、中碳登大厦、天风大厦、襄阳大厦……多个纳税“亿元楼”崛起。

中北路的地下，是地铁4号线与过江通道，连接全城，并可快速换乘2号线、8号线。在中北路沿线，就业人群高达20多万人。

楚河汉街与金融总部大楼，代表着中北路的商旅与商务繁荣。

中北路西接沙湖、东临东湖，一个是城心扇面湖景，一个是国宝级山水画。两个城中湖，是两座文化宝库，是武昌的两大文脉。如今这两座湖边，是武汉豪宅与社会名流的聚集地。

一条中北路，既有城市主轴、大道经济的黄金动脉，又有东湖与沙湖的深厚文脉；既有金融产业的“含金量”，又有两湖的“含绿量”。这里，财富与文化汇集，繁华与自然和鸣。

02

首入武昌

中海择址“金贵”中北路

中北路，寸土寸金，历来是品牌房地产企业的必争之地。过去15年间，除本地房企外，复地、万达、华润、建发等群雄逐鹿。

中北路板块，是武汉的高能级房地产板块，与二七滨江、武昌滨江平起平坐，是武汉房价涨幅快且大的区域之一、也是豪宅非常集中的板块之一。15年时间，区域房价从8000元/平，一路飙升到5万+/平。

这次，中北路的豪宅主角是“中海”。

中海地产，四大央企地产之首，在业内被誉为“利润王”，45年稳健前行。

2023年，中海地产销售金额约3098亿元，同比增长5.1%，权益销售额位居行业第二。在当前市场转折期的背景下，中海依然实现正增长，表现亮眼。

同时，中海地产在一线城市与核心二线城市积极拿地，2023年权益购地金额1226.6亿元，同比上升42%。截至2023年末，中海地产系列公司土地储备总建筑面积5403万平方米。

今年一季度，中海地产的销售额，位居全国房企销售榜第二，权益金额跃居第一。3月份，中海地产单月销售412亿元，凭借北京、上海等地的项目热销，成为头部房企中的单月销冠。3月28日，上海新天地板块的“中海·顺昌玖里”项目开盘，以196.53亿元的销售刷新了全国开盘纪录。

中海在武汉13年时间，布局汉阳月湖、汉口青年路、二七滨江与汉阳钟家村等地，精工中海在武汉打响了自己的名号。

中海一直坚持“在主流城市、主流地段，做主流项目”。此次的武汉电视机厂地块，是中海首次布局武昌内环。该项目为纯改善住宅，配有从幼儿园到初中的优质教育配套。

中北路沿线，临街一线以写字楼、酒店为主，优质地块布局给金融产业。中海地块，是中北路上很难得的纯住宅地块。该地块是华中金融城的门户地段，闹中取静，大隐于市，距离楚河汉街仅两站地铁，直线距离约2公里。

地块门前的黄鹂路上，省博、省美、省社科院、省广播电视局、新闻出版局、湖北日报传媒集团、知音传媒等单位密布，紧邻水果湖、汉街与中南医院等城市地标，高知、高薪人群扎堆。

然而，从梨园大门到双湖桥沿线，东湖林语、东湖天下、复地东湖国际、东湖壹号、东湖香榭水岸等均是二手房，大部分项目房龄超过10年，住宅难以满足当地就业人群需求。

中海项目，有望弥补这一结构性空缺。该项目是东湖核心板块，唯一能看东湖与沙湖的纯改善新盘。距离沙湖直线距离约450米，距离东湖约2公里。这种稀缺的地段价值，短时间恐后无来者。

中北路核心、双湖风景、双“书包房”，这些配置成就了一代传奇项目——东湖国际。在项目的价值底盘上，中海项目与东湖国际有着很多相似之处，中海项目极有可能是第二个“东湖国际”。

03

“中北路+中海”

武汉地标级豪宅红盘将登场

当前的武汉楼市，新盘一边降价促销，一边疯狂卷产品与服务。

一季度，武汉的“日光盘”屈指可数。开盘能卖出四五成房源，都是较好的市场业绩。

从国内一线城市与武汉近期市场红盘来看，成交好的两大“利器”：一个是价格倒挂，另一个是优质“书包房”。

价格倒挂，是指新房价格低于区域同等档次的二手房价格，新房比二手房便宜。一季度，上海、香港等地的热销盘，以及武汉热点板块的红盘，都是一二手价格倒挂盘。

在武汉，武昌滨江的福星惠誉月亮湾壹号，光谷的旭辉千山凌云、光谷润府、文投万和竞界，均是曾经的价格倒挂盘。

与东湖国际二手房价格对比，中海项目将是“价格倒挂”纯新盘，抢到即赚钱。

当中北路沿线的高端社区，新房均价突破4万/平时，如果中海项目定价3.5-4万之间，具有超强价格优势。而与东湖国际二手房，每平米价差可达1万元左右。按照120平米测算，该项目总价差100-120万元。

顶流“书包房”，指在家门口有配套的中小学名校，最好是同时拥有双名校。武汉天地、复地东湖国际等，都是武汉顶流“书包房”的代表。

2016年，东湖国际，单价从六七千涨到1.3-1.5万。同时期，武昌滨江某高端项目，也以同档价格卖房。

8年之后，前者二手房4.3-4.8万/平，最高突破5万/平，而后者二手房挂牌价不到3万元/平。两者的唯一差别，在于教育配套。同时，东湖国际的价格，远超过融创武汉壹号院、万达御湖系豪宅。

同样的价值逻辑，将在中北路上再次印证。对于中海项目而言，双“书包房”+双湖景+中海系豪宅，等于武汉2024款地标级豪宅。

04

“武汉小学+武珞路实验”

武汉顶流“书包房”全面落地

回顾过往10年，复地东湖国际有过三次房价跳涨的时点：

第一次是学校开学。2014年9月省武昌实验小学东湖国际校区开学；

第二次是名师入驻。2020年8月，武珞路中学名师精英团队进驻东湖校区；

第三次是第一届初中毕业生毕业。2023年武珞路中学东湖校区，中考普高率82.1%。这三次涨价，均与学校有关。

不可复刻的自然资源、优质文教资源——“东湖国际”的价值底层逻辑，将在中海项目重演。不同的是，中海项目还拥有丰富的商业商务资源。

4月15日，中海项目九年一贯制学校概念方案预审会在武汉市自然资源和规划局武昌分局举行。中南建筑设计院等6家方案入围。

据说，中海项目将引入武汉小学、武汉市武珞路实验初级中学品牌，选派两校干部、师资组建团队入驻该校。

“武汉小学+武珞路实验”的顶级组合，将是武汉“书包房”第一梯队阵容。武汉小学，武昌区小学TOP1；武珞路实验，武汉十大名初之一。这一双名校的组合含金量，在武昌乃至武汉都是首屈一指。

目前，学校规划建设、教师团队等越来越多的确定性，在中海项目开盘前落地。

未来中海的小业主，在小区内从幼儿园、名小到名初，12年学习生涯都可以在家门口完成。优质生源、名校硬件与名师配置，稳稳的12年优质教育，是当前购买核心资产最大的确定性。

该项目的主力户型143-175平，是市场上主流的多次改善面积段。同时，有少量120平入门级改善户型，让更多家庭留在中北路。

作为武昌中心资产的中海项目，拥有三大头部优势（资产价值头部板块、头部双学区与央企头部品牌），很可能是今年武汉豪宅新爆款。

［后记］

武昌的未来在中北路，中北路的“龙头”在东亭。

昔日的“莺歌”电视机发源地，如今变身为中海高品质豪宅；昔日的复地东湖国际，今日的中海“超级学霸”项目。从东湖国际最近10年的发展轨迹与底层逻辑中，我们预见中海项目的未来。

名校名师，是中产家庭最大的“刚需”；优质教育资源，一直是社会的稀缺资源。很多人眼睁睁看着“东湖国际”，从六七千一路涨到5万多。

中北路的核心地段、家门口的双名校、大盘大社区，如果“东湖国际”，是武汉“书包房”1.0，那么中海的项目，将是武汉“书包房”2.0升级版。

“中北路+“书包房”+中海豪宅”，这一“黄金三角”注定锻造出武汉豪宅地标。未来，中北路沿线40多栋高端写字楼，华中金融城的金融产业爆发，中海项目价值将更上一层楼。

从城市发展与品质豪宅的高度，中海项目并不是走“东湖国际”的老路，而是创造属于自己的新传奇，学校等配套先行，使得中北路的繁华，一路向北。

文｜杨光华（豪宅鉴定师）