近日，在上海市委金融办、上海市发展改革委的指导下，由瑞思不动产金融研究院主办、上海城投控股股份有限公司协办的中国REITs发展2024年会在上海成功举办。以下为上海临港经济发展（集团）有限公司金融发展部总监周广宇在圆桌对话环节的发言整理。

问题1：临港新片区作为上海产业重要的承载基地，在受宏观经济影响产业有所外迁的情况下，是如何做到底层经营相对稳定且二级市场表现比较平稳的？

周广宇：首先简单介绍一下临港集团。临港集团是以园区招商运营、企业专业服务和科创产业投资为主要职责的市属大型国有企业。临港集团，从名字上来看叫临港集团，但其实我们在全上海和长三角布有大大小小30个园区。我们一直在讲要当好临港新片区开发建设的主力军，同时要成为重点区域产业升级和城市更新的重要参与者，这是我们的定位。这几年，随着集团不断发展，我们一直着力打造高品质的园区开发建设，集团现在30多个园区涵盖多种类型，包括科技园区、工业园区、商业园区、物流园区等，都是集团主要园区类型。同时在这些园区类型中，我们也覆盖了全产业链的物业形态品质，能够为客户不同需求提供物业载体。

2022年我们的公募REITs正式发行上市以来，从产业园区和整体REITs行情来看，临港REIT在市场上的表现一直是比较稳健的。当初发行的时候一级市场溢价大概13%，最高时二级市场溢价达到27%，后续价格趋于合理，始终在同类REITs中属于表现良好的。9月24日金融支持高质量发展的新闻发布后，临港REIT涨势领跑，可以看出投资人对集团资产的信赖程度非常高。

要维护好二级市场的价格，保持资产运营的稳定，有内外兼修两方面应当关注。

第一，内部建立有效的机制和强有力的专业团队非常重要。从REITs开始以来，集团对于REITs高度重视，现在REITs战略已成为临港集团未来发展战略中的重要组成部分。集团也专门为REITs建立了专项专班机制，由总裁亲自挂帅，所有和REITs相关的投资、财务、金融、经营等部门主要负责人都加入进来，而且这个专班是长期有效的。我在集团17年了，临港集团在过去10年中大大小小先后落地约20单重大金融创新事项，但从集团层面为金融创新事项组建一个常态化的专班机制，REITs是唯一一个。

同时，也要注重团队，即集团系统内对于REITs人才专业性的培养。REITs是一个战略性、系统性、长久性的事项，它涉及多个方面。因此，构建一个高效、专业化的团队来应对这一事项，是集团非常关注的一大重点。在REITs的整个过程中，包括资产运营、发行以及信息披露等各个环节，组建专业团队都至关重要。

另外，园区开发业态本质上还是要体现服务职能。REITs的运营管理中，最大化挖掘服务价值或提升服务价值的边际效应非常重要。因为对于园区经营来讲，并不是简单把物业载体出售或出租给客户，而是要陪伴这些园区客户成长。我更喜欢用“园区合作伙伴”这个词来形容我们的客户，我们会提供各种金融、人才、政府、联系各个方面的服务，这些服务的价值体现也是这个物业载体的价值挖掘，这样可以大大提升园区和我们客户的关联度。

同时，临港这些园区或者说我们REITs的合作伙伴，和整个产业链的黏度很高，提升客户在其产业链中的黏性，也是保证资产运营稳定非常关键和重要的课题。

问题2：临港集团已经公告今年要完成扩募，请介绍一下临港集团在这个问题上的战略考虑和安排。

周广宇：扩募是REITs价值挖掘中非常重要的环节。现在集团有两个上市平台，上海临港（600848）是我们股权上市平台，国泰君安临港创新产业园REIT（508021）是REITs平台。8月29日，两个上市平台同时发布公告，后续会把我们上市板块下面一个非常优质的康桥项目资产作为扩募的标的资产。

这个项目也请投资者关注，因为确实是非常好的项目。它的好在于：一是区位优势非常好，坐落于康桥；二是这个项目哪怕在疫情期间，所有经营业绩水平都是非常理想的，包括后续我们对它实质运营管理的提升，都能够在很长的一段时间内锁定一个比较有保障的收益。另外，从资产本身来讲，它的抗风险能力非常强，大大小小分布了60个客户，客户的离散度非常高。

我们这次经过精挑细选选择这样一个资产，是整个集团系统第一次把两个公开上市的平台进行公开市场的资产证券化运作，也是临港集团历史上第一次股权平台和资产平台进行合作，这两个上市平台要“双轮驱动”。

对于上市公司来说，通过REITs平台，可以把存量资产盘活。国企上市公司非常关注高质量发展，我们正好结合利用国家的重大金融创新——REITs来助力国企上市公司的高质量发展，这既是一个很好的概念，也是一个很好的实践。

对于REITs平台来说，上市公司自身的资产在整个集团资产体系中是优中之优，它可以源源不断地输送扩募资产。未来两个上市平台将形成有机的循环和联动，我们要把两个上市平台用好，形成“1+1＞2”的效果。

今天讲到多维度，包括持有型不动产ABS、Pre-REITs，我们也在同步推进过程中。现在集团也针对这样的资产证券化做了一个资产项目库，对所有资产进行了梳理，对产品进行了科学、精细地论证，从产品端和资产端形成很好的配对，然后再把握上市和非上市的节奏。通过这样的方式，助力国有企业资产价值的最大挖掘，同时也通过这样的方式给到投资人价值挖掘的空间。

鸣 谢

中国REITs发展2024年会的成功举办离不开会议的协办单位、支持单位以及我们的会员单位、国际合作伙伴等的大力支持，在此向他们表示感谢。今后，让我们继续携手推动中国REITs市场生态建设！

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