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在我刚入行的时候，几乎每一轮楼市关于抑制楼市的各种政策，但是几乎在那一个阶段里面好像不用做什么事情，楼市总是往上涨的
但凡各位买房比较早的朋友都会有这种感觉
那个时候我记得还有一个词汇叫房价螺旋上涨
但是为什么我们说最近这四年整个行业变得我们完全不认识
这四年到底发生了什么
各位需要简单了解一些行业运行本质
过去二十年，整个房价的源头或者说房地产发展的源头其实是来自城市天然城镇化的需要
从农村到县城、从县城到市、从市再到省城，每个级别城市都在进行自己的城镇化1.0
也因为城镇化需要，每个城市都需要依靠土地出让金来完成城市开发建设
我们现在回头来看，其实这20年没有某一个环节希望房价上涨，但房价客观的上涨其实是在满足城镇化的需求
而且这轮上涨也让楼市开始形成有序稳健的发展闭环
不论是城市、还是开发商以及购房者，都基于这一波获取到了属于自己的红利
也是基于这一波闭环，我们的城市发展完成了可能其他国家需要百年才能实现的成果
但是到了2020年之后，有一个本质性的元素产生了变化
就是购买客群
当楼市经历过20年发展，城市不再拥有大量的刚需了
大部分人因为房价上涨，已经买到了第一套房子
但是经历过二十年的市场教育，大部分人都被房价上涨这件事震撼
哪怕再顽强的个体最后都会选择买房这个结局
2015年连我在老家的老妈都开始问我要不要去买房子，而且要买的还是异地的房子，你可以想象下连那时候在老家的典型互联网绝缘体都能感受到这一股大的浪潮
所以过去二十年不管主动被动不管有没有欣喜还是无奈，成为有房一族是大部分人的选择
而这个时候，城市面也有一个同步改变
这20年过去已经让城市完成了城镇化1.0
城市发展已经不太会用摊大饼的方式继续扩张
当这两个主体同时发生变化的时候，你会发现房价已经不再能够成为过去的那样闭环
从而进入下一个四方循环闭环
客户更大的需求是为了换房，而开发商为满足客户的需求只有生产出真正符合客户需求的产品，才能够实现去化
与此同时，城市也从过去的城镇化进入到城市更新或者说旧城改造阶段
在这个阶段里，地方政府也不再围绕着土地出让金作为核心收入
它核心需要是提升土地的准入门槛，实现复合城市的开发，并且通过稀缺的土地出让完成城市名片的打造
此时此刻你会发现这四方角色它都不再那么需要房价的太多上升
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当城市和购房个体都在发生变化的时候你会看到每天出现在我们身边的楼市关键词也在不断发生变化
这些词背后其实代表着一句话
就是很明显房地产行业需要产能升级，从过去仅仅满足刚需客户提供刚需产品到现在需要产出更优质的社区，才能符合这个阶段房地产发展的主诉求
这是楼市的必然
也是未来能不能进入下一个闭环至关重要的因素
只要楼市围绕着产业升级进入到下一个阶段，整个房地产又会进入到下一个20年的超级大红利的周期
但是关键的是
两个新老周期的交替总是有过渡期
现在房地产的过渡期如果有一句话来总结就是：在产能升级的同时，又需要去库存
老的库存需要去化掉，新的产能才会更好的进入到市场
也就是要把一些过往围绕着房价上涨制造的产品给消化掉的同时
还要保证这个行业未来的供给侧是围绕着美好生活这个赛道去进行的
这是行业的一个本质变化，也是楼市的一个特殊时期
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那这件事情能不能顺利发生
这才是今天回答的关键
现在很多城市楼市的艰难，其实就是在这个特殊时期两个周期叠加之后的结果
我每年都要去超过大量的城市，每个如今艰难的城市都在过去20年楼市快速狂奔的时候遗留了两个问题
在我去过的大量城市里他们都会出现两个核心问题
第一叫惯性造概念
当楼市一开始的核心需求是以刚需为主导的时候，一个地方吸纳刚需购买最好的方式，其实就是造概念
比如某某新区
我们经常出机场会看到我要做下一个陆家嘴、下一个深圳，就是非常典型的造概念
但是全国各地的新区有多么离谱
曾经有个统计说就把全国所有的新区加起来，他们的未来可承载人口数量是34亿人
大家可以想象这里的概念造的有多夸张
与此同时，在造好概念之后，很快就紧接着一个事情就会发生
叫：容积率依赖
当一个区域的概念成立，并且规划未来会为区域引入什么样的配套的时候
为了使得单位土地的产值可以更高，最直接也是最有效的方式，就是提升单块土地的容积率
去过大量的城市，几乎很多地方的容积率都在3-5之间游走
说实话这是非常夸张的数值
因为哪怕在人口最为稠密的上海，土地出让的容积率郊区限制在1.5-1.8左右，市中心控制在2-2.5左右
但各位如果去到一些内陆城市，4以上的容积率真的比比皆是
为什么，就是因为只要容积率调高，就能够提升产值
所以这也是可以理解为什么所谓的新区承载人数会超标，本质上就是容积率超标导致未来人口承载数量超标
过去我们写过的“亚洲神盘”各位还记得么，他几乎是那几年里每年的销冠
庞大的住宅体量也带来了庞杂的居住体验，我们2023年去过实地，简单描述就是这里面什么都有
这就是非常典型的容积率依赖之后，社区承载不了这么多人居住需求的时候会出现的情况
这是过去20年楼市伴随着房价上涨，很多城市遗留的问题
但是这个的结局是什么
就是我们往往看到的社区产品是这样的
这就是某一个热门城市我们市调时候看到的画面
当容积率过高的时候，最后的结局就是出现密密麻麻的点式住宅，这样的产品毫无舒适性可能
而容积率过高的社区背后往往还叠加了那些惯性造概念的地段
也就是意味着，当下去库存的房子可能是地段概念被透支以及舒适性极差的这么一些房子
这一批房子如今去库存是非常艰难的
这也是我们所理解的，为什么不少城市楼市政策已经完全到底了，买房已经没有任何限制了
甚至给了大量的补贴和优惠政策
但是为什么还是没人买
背后不是因为客户没有需求，而是去库存的社区大多数是这样的面貌
面对这样的产品，很多人当然也做了理性的选择
所以千万不要以为去库存是一个只要政策到位就自然而然会发生的事情
这背后是一个漫长过程
本质上我个人觉得这不是需求的问题，都是供给侧的产品是这20年遗留下的产品，导致现在供给侧不再是当下客户所需要的
换句话说，去库存的周期会比我想象中要长很多
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我们说很多城市，房地产发展最完美的过程应该是
去库存和房地产产业升级能够同时完成
消化掉以前那些房子，然后生产出符合置换、符合改善、符合高端的那些房子
但是我们要看到大量城市此时此刻可能没有精力去做产能升级的
他们的精力都要花在去库存上，本质上这件事情会延缓产业升级的周期
那今天要跟各位说的第一件事就是
现在确实不是一个买房的好时间
这背后一个重要的问题就是此时我们买到的房子不知道是之前库存留下的还是产业升级后提供的
这个问题的选择成本实在太大了
背后的本质其实就是这个行业正在经历这两个周期的迭代的过程中，而且这个过程我认为比想象中要长很多
时代就是这样的
做不做决定比做什么决定甚至更重要
20年前只要你买了，就比不买的人领先无数年的奋斗，20年后的现在，你忍住不买可能本身就是一个很理性的选择
这也是为什么95%的城市当下的艰难
每一个结果都是无数个个体决定之后的结果
那么，剩下的5%的城市又是哪些
