至今，全国楼市降温，三年整！
这是一场袭卷全国的寒潮，没有谁能坚持不降温的。
但在降温过程中，由于存在一定程度的地区差异，不同地区降温的早晚与幅度，也存在一定差别。
如果按年度来看：
2022年，全国楼市最抗跌的城市是上海。
2023年，全国楼市最抗跌的城市是成都。
也许会有网友问，老杨你是怎么知道的？
这还得归功于#全国房地产市场机会与风险监测系统# ，从量、价、库存、地市等四个维度监测市场变化，同时又利用模型进行具体分值的计算，最终可以方便的进行不同城市之间房地产市场景气度的比较。
上海楼市，老杨聊过多次了。
今天，聊一下成都，因为近两个月成都房价跌势较猛，同时6月份住宅成交逆势大跌！
这个过去几年非常顽强的市场，似乎正在发出危险信号！
房价突然加速下跌从我们监测的房价指数（综合一二手房）来看，50城总体房价，从2021年10月进入下跌通道。
而成都（图中红线），2023年5月之前，房价一直保持上涨；也即其进入下跌通道，相比全国大势滞后了20个月！
但过去半年，成都房价加速下跌，尤其是过去的两个月，跌幅处于过去20年最大值。
作为成都兄弟城市，重庆的房价自2021年12月进入下跌通道，与全国大势相近。
下跌至今，重庆房价已跌回到2018年8月，而成都房价只是跌回到2020年8月。
也就是说，如果两个人同时在2018年四季度入市，一人在重庆买房，一人在成都买房，且地段类似，则如今重庆房子已被套，成都的房价还有浮盈。
总有部分买房人傻傻分不清此二城的区别，认知决定命运哎。
住宅成交逆势大跌为什么成都房价滞后全国大势两年才下跌？
主要是二手房成交量大增，扛住房价不跌！
如下图，成都二手房最低迷的时候是2020-2021年三季度。
在全国房价开始转跌的2021年10月，成都市场反而出现一个奇特景观：二手房成交量逆势增长，且一路上攻，直至2023年3月，创成都楼市史上最高值！
总体看，今年以来，成都二手房成交仍保持在高位；
但细观近期，今年5月和6月连续两个月环比下降。
4月28日，成都出新政全面取消限购；5月进一步出细则落实5.17新政。
在这两个重大利好刺激之下，5月6月成都二手房成交不增反降！
看似是出幺蛾子了！
相比二手房的牛冠全国，成都的新房成交也就乏善可陈了。
2021年下半年就开始震荡下行，至今仍没止跌。
其实，这一走势，也是全国多数一二线城市的走势，无话可说。
但是，今年6月，成都的新建商品住宅成交只有98万平，环比5月大降25%！
而6月是二季度末月，按一般规律，各大城市新房网签量都会明显增长的。
事实是，今年6月全国50个重点城市的总体成交量环比5月增长19%。
这又是一个逆全国大势的重要信号：成都楼市，可能扛不住了！
荣枯线保卫战不管成交量如何起伏，升降如何变化，重中之重要看荣枯线。
近几年，成都的二手房成交量远超荣枯线，新房则低于荣枯线。
那咱们就将一手和二手加总，看看成都总体成交量与荣枯线的关系。
其实，多年以来，成都楼市的成交总量很大，而且基本平稳。
自2019年以拉图，月度成交量基本能在荣枯线上下徘徊，大成都的购房需求相当不错。
其中，2023年3-6月最抢眼；
今年3-5月也站上了荣枯线，但6月成交大跌，跌破了荣枯线；
7-8月是传统淡季，成交量大概率会继续处于荣枯线之下。
总体看，今年下半年，就难以乐观了。
成都的城市、经济、楼市等，与杭州有颇多类似之处。
咱们再来看下杭州成交技术形态。
2021年下半年楼市降温以来，杭州一二手成交总量明显下滑，成交活跃度也显著弱于成都。
但是，聚焦近期，今年6月杭州一二手成交总量，环比5月大增三成，同比去年6月增长二成。
这与与6月成都成交量环比同比皆明显下跌，形成鲜明反差。
这也就意味着，5月新政之后，杭州楼市与一二线大势同步，新政效果明显强于成都！
房价泡沫还没挤完根据上述现象，成都住宅成交与价格，近期表现皆弱，房地产市场景气度创本轮降温以来最低，其原因是多方面的。
比如，2022年以来，成都二手房逆势暴增，这与购房者更倾向于买二手房（全国皆如此）有关，更与外地人进入成都，购买低总价房子用来自住、投资、养老等有关。
然而，过度的爆量，会否存在阶段性透支？未来一年，购房需求客观上需要休整一下？
再如，成都房价滞后全国两年，才进入下跌通道，也就是说之前房价涨幅大，如今下跌之后，也仅仅是跌回到2020年8月份的水平（全国50城总体已跌回到2018年）。
那是否意味着，成都的房价泡沫还没挤完，房价还有较大的下行空间？
从老杨的监测来看，成都的房价泡沫最早出现于2018年6月，这个时点滞后于全国50城总体两年！
截至今年6月，成都的房价泡沫尚留一点点。而全国50城房价泡沫挤完，已经过去三个季度了。
领先指数上升乏力从更深层探究，成都楼市近期大降温的原因，这里引入我们监测系统中的另一个重要指标：成都楼市的领先指数。
这个指标比较复杂，包括了五个细分指标，其中就有房价泡沫指数。
今年6月，成都的领先指数为1，强于全国多数城市。
但是，接近于0，也就很难对楼市产生明显拉动作用。
另外，早在2023年4月，成都的领先指数就是达到1，也即去一年多呈盘整格局。
还有一个领先指数与当期指标的相互关系，考虑到2022-2023年上半年，成都的房地产当期市场景气度明显高于领先指数，其性质是：那段时间成都楼市的强势是缺少技术支撑的。
所以，可能还需要更多一段时间的调整，市场才能将之前的透支部分抹去。
关于成都楼市的技术分析，这次暂且打住，以后有空我们再续集。
之所以在这个时点聊成都，主要根据其量价出现的新信号，老杨提示一下短期风险，供各位想要参与成都市场的朋友们参考。
但从中长期来看，成都市场容量大、交易比较活跃，在二线城市中的表现依然值得期待。
欢迎熟悉成都房地产的铁粉们，多指教，多点评，多分享……
