作为南宁的两大CBD，东盟商务区和五象总部基地经常避免不了地被拿出来PK：究竟谁才是更科学更合理更好的CBD？

这种PK不仅是吃瓜群众之间以娱乐为目的口水战，更是很多企业以找到更适合的办公场地为目的的严肃认真的比较。

今天，我们就把这两位选手都请过来了。

先说明一下，由于在判断事物好坏上不同的人心里缺少统一的“度量衡”，所以我们不会就这个问题给出结论。本文要讲的主要是两大CBD之间的一个显而易见但很多人又不易察觉的区别，根据区别，你可以自行判断孰优孰劣，结论自在人心。

01

纯商务区和复合型商务区

东盟商务区和五象总部基地的一大区别，就在于含住宅量的多寡上。

打开东盟商务区控规图，不难发现，由青秀路—中柬路—合作路—桂花路—中马路围合而成的区域，占了整个东盟商务区五分之一以上的面积，几乎全是居住及商住用地。

东盟商务区的商务、商业，主要是沿着民族大道和青秀路中柬路合围的扇形区域，比较集中，但量不算大。东面的东盟各国联络部基地也占据了较大面积，但后来的事情我们都知道了，这个区域也被开发成了住宅+联络部基地。

可见，住宅在东盟商务区里的分量是非常重的。

再打开五象总部基地的控规图，可以看到，商业和商务用地占了绝大部分版图，居住用地只有两幅分布在宋厢路两侧的安置住宅项目。大量的住宅则是安排在总部基地的周边区域，北面的蟠龙、南面的五象湖、东面的良庆大桥南和西面的重大公益项目板块，把CBD包围其中。

很明显，在住宅含量方面，东盟商务区遥遥领先，是一个复合型的商务区。而五象总部基地主打的正是商务，是个纯商务区。

如果不看控规图，还有更直观的方式去对比两大CBD的住宅含量：夜间分别到两地逛一圈。你会发现，东盟商务区像是一座不夜城，夜生活非常丰富，人来人往，热闹得好似鲜花着锦、烈火烹油。而五象总部基地的夜晚就是另一番景象，人流稀少，像一座空城一样。

一个夜晚人多，一个人少，是不是就高下立判了？

要这么下结论的话，人更多的农院路夜市、平西夜市、埌西夜市等等，夜间的人岂不是更多？

02

两种类型，各有优劣

从世界范围内来看，CBD的类型是比较多样的，有复合型的，也有纯粹一些的，各有优劣。

纯粹的CBD，清一色的写字楼能够很好地提升城市整体形象。比如五象总部基地就很有国际范儿，看上去就有点陆家嘴、珠江新城的感觉。但如果在写字楼中间又建设大量的住宅，就会给人一种乱入、混搭的感觉。

可能有人会反驳，这么在意形象干嘛，形象能当饭吃吗？形象真能当饭吃。我们常说“服务力”、“产品力”，其实还可以说“形象力”，形象也是有力量的，打动人的力量。

比如说，上海陆家嘴极具未来感的形象，就不知道吸引过多少人前去旅游打卡，而游客打的卡，都是一座城市的饭卡啊。

此外，由于商务商业资源的高度聚集，纯粹的CBD的运行效率也会更高。

那是不是说纯粹的CBD就是城市发展的更优解？也未必，国外很多城市一开始走的就是纯粹CBD的路子，但后来批评的声音越来越多，很多城市也就趋向于把CBD的功能混合起来。

那么，复合型的CBD又有些什么样的优势？

首先是通勤方面的。其实一个复合型的CBD就好像以前的政府大院，包含有办公楼、会议楼、食堂、宿舍等等功能，住在大院里的人是没有通勤压力的。

类似的，在复合型CBD里，人们可以就近居住，从住宅区到商务区的通勤压力也是极小的。

其次就是上文提到的，纯粹的CBD里只有白天上班的人和晚上加班的人，没有生活氛围，一到夜间就变得冷冷清清凄凄惨惨戚戚。而复合型CBD里，工作和生活没有那么泾渭分明的边界，生活和工作可以共存，到了晚上越夜越精彩。

如果非要给两个CBD在某个方面分出个高下来，那咱就简单对比下写字楼的租金水平吧。

从贝壳找房上挂牌的房源来看，东盟商务区的写字楼整体租金水平要高出总部基地一截。

比如，华润大厦依然是东盟商务区乃至全南宁的标杆，挂牌租金最高超过148元/平米，其它房源挂牌租金也都在70-120元/平米之间。

但在总部基地，多栋高端写字楼的挂牌租金都在30-70元/平米之间。

比如五象总部基地的写字楼五象航洋城和龙光国际的两套小户型，租金单价均不到40元/平米，而更为低端的东盟商务区的商务楼东盟财经中心的面积接近的户型，租金单价均接近50元/平米。

▲图片来源于戴德梁行研究部

从戴德梁行研究部的数据来看，凤岭的甲级写字楼平均租金67.8元/平米/月，比五象的44.9元/平米/月高出很多，空置率则要低近10个百分点。两个CBD的甲级写字楼的存量比较接近，分别是凤岭的1284907平米和五象的1446725平米。

当然，东盟商务区远比五象总部基地更为成熟，这是影响写字楼租金水平和空置率的最重要的因素之一。

03

东盟商务区变“东盟豪宅区”？

最后，我想多说几句东盟商务区的问题。

东盟商务区很好，但不可否认的是，变成了写字楼和住宅楼的混合体之后，“味道”有点不一样。

提到东盟商务区，你首先想到的三件事是什么？

我相信，很多人会想到：万象城、豪宅、写字楼。

甚至在部分人的意识里，豪宅恐怕还要排在第一位。

这些年，东盟商务区确实变得有点像“东盟豪宅区”了。广西最著名的豪宅，有两个出自这里——幸福里和瑧山悦。

前两年，一套位于东盟商务区旁边的大自然花园别墅，被27名买家经过千轮竞拍，从572万的起拍价，一路给拍到了2739.6万的天价。

作为商务区，本来应该以有多少知名企业进驻为豪（自豪的豪），结果却变成了单价2万+/平米甚至3万+/平米的豪宅的豪。

而支撑这些豪宅价格的，恰好就是以商务为核心的各种高能级资源。

也就是说，我们本来打算造一个CBD的，但没想到，CBD最后却成了豪宅的配角。这应该也是最初规划时没有预想到的吧。