7月的天津楼市，又尬住了。
厄尔尼诺卷土重来，这桑拿天儿，非必要不出门，如果出门得带足勇气。
二手房带看量，已是继2月春节后最低值。
但凡还能去看房的，绝对是真爱。
新房市场，与天气反差极大。
简直是俩极端，一个过凉，一个过热。
认购量比6月降了3成多，7月签约量也就60万方左右。
陷入僵持状态。
买房人观望，房企躺平。
挨饿的人却不买米，米也不降价。
市场低迷，是因为没有买房需求？当然不是。
上半年，新房成交3.5万套，二手房却成交了7万套！
今年二手房的量并不差，比去年下半年还涨了22%（贝壳数据）。
这背后蕴藏了大量“卖一买一”的置换需求。
卖掉二手房的业主，很多都要再改善。
2021年之前，天津的“再购比”为0.7。
10个卖掉二手房的人中，有7个会再买房，而且有一半要买新房。
上半年的7万套二手房交易中，大约有2.45万套新房需求。
但新房一共才成交3万套，说明天津的“再购比”太低了，很多该买房的都没买。
卖完房，都在持币观望，“挨饿也不买米”。
这并非正常市场。
什么原因造成这种局面？
❶ 卖完二手房，没有结余。
这几年二手房价平均降4成，前些年首付3成买房的，卖完房基本没有结余。
再加钱还银行也不是新鲜事，哪还有钱再买新房。
举个例子。
这套华润橡树湾的二手房，业主降到80万。
如果是2017年买的，当时总价120多万，贷款80多万，算上利息，总共要还140多万。
7年时间刚还了40多万。
就算现在80万卖出，勉强才能清贷。
再比如首创城，现在高层只能卖到8000多。
2017年单价1万9，降了6成。
现在卖了房，也不够清贷款的。
所以，已经不是能不能卖出去的问题了，而是卖房后没有结余。
根本没法卖一买一，置换的链条断了。
❷ 对于新产品的阈值在提高。
买房人口刁了。
看过精制米，没人想买糙米。
去年前年，铝板、落地窗、宽厅、归家大堂……这就算新产品了。
今年因行情差，又出现新一轮产品风暴。
架空层、会所、开放式阳台、入口酒店化、大门赌场化……都不够瞧的了。
2万的盘做的跟4万似的，“豪刚”来了，第四代也要来了……
买房人面对去年入市的盘，又提不起兴趣了。
而且，已经形成了“等等”的思维惯性。
认为越到后面，产品越好，更不着急买了，继续等“后发优势”。
7、8月本来就是传统淡季。
又叠加今年高温天气，楼市低迷也在预料之中。
加速观望情绪的，还来自政策方面。
大会之前，都认为会有超预期的救市政策出台。
或许要等到730会议后，才有具体眉目。
买房需求正在“超额积压”，无论是否有政策落地，四季度都将出现成交量小高峰。
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