给昨天文章《两个重要信号，来了》打个补丁。

这几年我一直在喊时代变了，赶快改变老思想，不能再用过去行之有效的思路预测未来，但好多人还是在强大的认知和行为惯性推动下，后知后觉，甚至木知木觉，眼瞅天就要塌了，还在傻啦吧唧往火坑里送死……

很多人还想买房，一是天然有居住属性，自己能住；

二是自己不住还能收租；

三是过去20年，全国房价整体都在翻着跟头暴涨。

如今世道不好，股债双杀，固收鸡肋，存款还能暴雷，想来想去，还是买房踏实，要不煎饼果子再来一套？

你是这么想的吧？

好，我再把底层逻辑给你理一理。

房价和房租涨跌，表面上取决于什么？

供求关系。

供不应求，涨；供大于求，跌。

所谓房子卖不掉/租不掉，不过是房东不愿血亏出手，才导致缺乏流动性。

很多17年上车北三县被深套的投资客，悔得肠子都青了，早就想出手，但要血亏一半，打死不肯，只能死扛到今天。

鹤岗房子要是便宜到几千块就能来一套，两三百就能租一年，怎么可能没人买没人租？夏天跑去避暑俩月，回本so easy~

供给取决于两者，一是新增供地，二是旧区改造。

即使北上广，郊区还有大量空地，新区规划说得无比高大上，但能否落地，啥时候能落地，落地后还能不能复制当年的深圳浦东，都是未知数。

就算真成了，你现在下手买的新房，看起来高大上，但房子会一天天老化折旧，建筑技术、审美风格、居民需求却在不断进步。

比如20年前最流行的欧式建筑风格，门口都是一根根罗马式大立柱，当时看起来超气派，现在年轻人还有几个喜欢？

欧洲建筑是个巨大的门类，非常复杂，中国当年搞的这些四不像，今天看是不是觉得很low？

一样的道理，20年后新区成熟了，你现在买的房子成了最老旧过时的，拿什么和周边房龄更新的小区PK？

但市中心成熟区域本就没啥新增供地，周围全是密密麻麻建成区，你买个新房或次新房，哪怕房龄有个10多年，但周边小区房龄都在20年以上，所有改善需求，想在这个板块置业，只能买你这小区，你不涨谁涨？

市中心要新增土地，就得腾笼换鸟，把老旧小区拆了，但房价涨了20年，土地成本越来越高，加上高昂的动迁安置成本，很多市中心老破小根本拆不动。

以上海为例，我看过相关规划，49年前建的很多房子，要保持街区整体文化风貌，只修缮，永远不会大拆大建。

50-60年代建造的最早的工人新村房，又丑又脏又不方便，未来20年会逐渐拆迁，但还有大量70-90年代建造的房子，根本拆不动。

所以我反复强调，要投资，就买大城市中心区域已成熟的周边没空地的新房或次新房。

需求取决于三者，一是新增居住需求，二是存量改善需求，三是投机需求。

投机需求，未来可直接pass。

一是长期楼市调控，有长投价值的城市一直严格限购，把投机需求都给挤走了。

二是就算还有人蠢蠢欲动，也要看大趋势。

发现获取暴利机会渺茫，投机需求自然消退，就像现在廊坊解除限购，还有人会去炒北三县吗？

新增居住需求，取决于持续涌入的外来人口。

涌入的数量多，速度快，房价房租就怎么都压不住。

这是过去20年，不管怎么调控，全国各大城市房价整体都在翻着跟头涨的根本原因。

新增需求，来源于城市化进程。

城市化进程不结束，新增需求不会断，市中心增量供给远远跟不上需求增速，自然要涨。

但现在城市化进程已接近尾声。

别看官方数据怎么说，回农村老家看看就知道了，现在农村还剩多少年轻人？

《二舅》为啥那么火？

因为作者挑了今天大众最敏感的几个痛点猛烈煽情，其中一条就是农村的破败，只剩老弱病残幼，说明韭菜几乎“应割尽割”了。

农村存量韭菜割完，还想持续产生增量需求，就要靠城市自己培养下一代韭菜，也就是生娃。

但无论大城市原住民，还是改开后第一代或第二代城市移民，今天90后00后的生育意愿有多强，大家都看到了。

这问题力哥从不同角度说过无数次，结论都是悲观的。

我在《你想躺平，全都怪我》一文里总结过。

城市化、高房价、消费主义、女性地位提高、教育成本高、传统文化影响衰退……这些都不是根本原因，我能在全球找出反例。

根本原因是互联网时代年轻人大规模完成认知升级，自身行动能力跟不上认知能力提升速度，知道真相却无力反抗，只能选择就地躺平，消极对抗。

醒一醒，2022年，中国人口已进入负增长了！

未来10年，我估计人口会有一个加速下滑的趋势，大家要做好心理准备。

就现在这生育率，20年后，很多10-20后能从祖上继承好几套房子，而同龄的手里没房还想买或租的需求，却会比今天少很多。

现代社会特别强调产业分工和集聚效应，人与人扎堆交流协作才能创造更大财富。

相应的，人类个体生存能力相比祖先大踏步倒退，以后“安倍遇刺”系列讲到王东岳“递弱代偿”哲学原理时我会展开，结果是年轻人为更好生活/生存，不得不硬着头皮往中心大城市聚集。

我也想过农妇山泉有点田的零压力田园牧歌式生活，不想被996异化，但有几人能真正舍弃消费主义？孩子的教育，老人的医疗，到处都要钱，你能怎么办？

日本、韩国、中国台湾地区，都这规律，这和制度无关，我们也逃不掉。

继续留在大城市卷，有点钱了想改善下生活质量，同地段的老破小和高大新，你说谁更受欢迎，谁更容易涨？

再看存量改善需求，也一个道理，卖出“老破”，买入“新”，房子总量不缺，缺的是好房子。

这就是我为啥一直建议大家赶快出手老破小，以后都是烫手山芋。

以后中国大部分房子，就算为了社会稳定，政府依靠政策强力维持表面房价不崩盘，也会丧失流动性，变成“僵尸房”。

在我看来，最好“能出尽出”，哪怕亏钱也要割肉，把钱集中起来，去大城市中心买一套靠谱好房子。

所有还在给你讲故事画大饼把未来描绘得天花乱坠的新区，一律别碰！

包括各种海景房、各种养老度假房、各种景区概念房，什么杭州湾新区，什么中日青岛自贸区，包括一切非纯住宅类项目，写字楼、商铺，厂房，商住两用，一律别碰。

那么多房企暴雷，那么多期房烂尾，没看到吗？

中国经济突飞猛进，城市化突飞猛进，人口红利突飞猛进，房地产突飞猛进的时代，已经结束了。

这年头买房最重要的不再是想象空间，而是确定性！

哪怕投资房，下手前也要想一想，这房子，你自己愿意天天住吗？

什么房子你愿意常态化居住？

上班方便，小孩读书有对口好学区，老人看病有好医院，交通便捷，周围菜场、大卖场、饭店、娱乐场所、绿化公园等生活设施齐全。

你都不会住，凭什么在人口一天天减少的未来，别人想住这房子？

时代不同了，不会再有下一个深圳，下一个浦东。

雄安是千年大计，但人生不满百，创富关键期不过十几二十年，你等得起？

雄安成立5、6年了，到今天还在前期基建布局中，你看上的那个新区还能比雄安级别更高？

最后再说句实在的，中国人光靠理财能获得很高收益的好日子，已经永远结束了。

因为理财能成为大众追逐的显学，背后的实质，是经济的持续高速成长。

钱少机会多，钱才值钱。

股市、债市、楼市、银行理财、券商理财、保险理财、信托理财……都呈现出收益偏高，风险偏低，也就是投资性价比较高的局面。

但城市化结束，人口红利变负担，经济奇迹落幕，就变成钱多机会少，雷声四起，加上越来越严格的全市场监管和越来越强烈的“共同富裕”趋势，专业风投机构都在亏损裁员，普通人靠理财弯道超车就更难了。

这两年我东拉西扯内容越来越多，聊聊哲学历史电影鸡汤，没办法，大势如此。

放心，未来A股还会有牛市，有些中心城市房价还会涨，人活着就会折腾，创富机会还会有，屌丝逆袭还有机会，只是和过去20年没法比。