房企拿地有三怕，一怕拿不到地，二怕拿到地了卖不好，三更怕拿到好地还是卖不好。面粉不好买、面包不好卖，这是当下房企在一线城市面临的压力，包括北京。
笔者从业二十多年来，一直有个遗憾。同样一线城市，无论豪宅还是普宅，北京的房子总比上海、深圳都要“土”几个成色，甚至比不上成都、重庆、杭州。主要是地域、气候差异、建筑设计规范的不同而造成，除此之外呢？比如地块本身。
北京2024年的拟供地明细近期公布了。客观说，很有看点，供地规模可以，有不少压箱底的好地，并有望在土地交易规则、鼓励真实竞争、建造高品质好房子方面有所动作。
关于好房子，供地推荐会上，市规自委相关负责人是这么表述的：以设计赋能住宅产品，进一步优化设计标准，鼓励创新，与企业共同努力，推进好房子建设。近期将发布《北京市高品质住宅设计导则》，为不同面积、不同价位的住宅项目提供“好房子”规划设计指引，满足居民刚性住房需求和多样化改善住房需求。
诚意满满，北京亮出了广迎八方来客的姿态。
什么是好房子？在有关部门发布《北京市高品质住宅设计导则》之前，市场对好房子的认知并不统一。不过，房子终究要流向终端消费者，回归客户需求也是顺应市场之必然。
一、需求端，买房逻辑至少发生了两层变化。
1、需求结构变了。
刚需或将不是未来“市场”部分的主力，改善是主力，但可进可退、可买可不买，其中卖旧买新的情况又相当复杂，置换成本、机会成本不断博弈。
2、决策点变了。
回归自住属性的房子，大部分会失去短期“投资回报”的能力。在不确定性预期面前，房子的一切短板都可能被放大，成为价值折现的减分项。安全买房的决策点变为，“好房子含量”必须看得见，居住价值可衡量。不要忘了，现在的客户早已不是买房小白，什么好房子没见过。
无论新房还是二手房，买家说了算，一线城市的二级市场已进入显著的买方市场，而眼下的新房，房企们都在拼命卷产品、卷价格。
然而，上游的一级土地市场仍然很“卖方市场”。总体上没啥变化，还是有啥卖啥，“热地”还得靠摇号竞拍。一线楼市更稳妥，拿地即赚到，这是各房企不断调整仓位、重仓一线的底气。不管楼市行情好不好，地还是该拿拿，结果就是一线仍是土拍热、拿地难的态势。
形势比人强，大卖、日光已是楼市昨日荣光，曾经靠抢的“热地”，销售并不能太好。除市场行情、房企操盘能力之外，地块衍生的产品问题逐渐显露。
二、产品力的天花板或不在成本，而在地块本身。
每宗地从出生起，就自带不可复制、不可改变的天然禀赋，比如地段位置；同时又有各自的后天资质，那就是用地条件。如果说前者决定楼盘价值，那后者就决定了楼盘的命运。先来看两个“既定”。
1、既定的地块素质。
一线城市的地块以稀为贵，由于用地“前身”的各种复杂性，导致很多宗地存在地块不方正、不是正南正北、临路临高压线、周边环境差等问题。地块先天不足，再好的产品设计也无法着力。
2、既定的规划条件。
通常，先有地块的规划设计要求，再有房企的产品定位、设计方案，规划条件一经确定，就很难改变，产品的发力空间有限。
无论哪一种情况，都存在产品力提升的瓶颈，房企内部就算卷死也无济于事，有时还真不能怪房企设计的房子太丑。
很显然，回归居住属性的好房子，判断标尺在买房人。也许，买方市场的格局是时候再向上延伸，“客户买点”传导给房企，也得传导到土地市场。比如用地条件上，将来有没有因地制宜、再调整优化的可能性？
三、供地方面可能优化的建议
以下仅为个人主观想法，供大家讨论。
1、90/70限制的适时解除。
随着“市场+保障”的逐步落地，未来将迎来多元化的产品供应体系，90/70政策的适时退出是必然，目前上海已不提，深圳已经取消。
北京在2020年有过一次调整，由建面调整为套内90/70。之后，刚需或外溢或被改善，市场上的主力面积段从90到120不等，统称紧凑型改善。这种紧凑小三居小四居，住可以，舒适住还差点意思。
比如100平起步的小四居，那是真的小，很多北向小卧室放不下一张床，卫生间的洁具卫浴都是最小号，虽是U型厨房，但两人同时转身都困难。换而言之，居室数有了，功能看起来多了，但舒适度却极度缺失。售楼处营造的场景体验，入住后根本愉悦不起来。
真正的品质改善，户内面积应适度放大。注重南向大面宽、各居室的面积平权也同样重要，兼顾颜值和舒适才是最好的实用主义。否则，真正改善的需求看不上，要么转向二手次新、要么不买。
2、地块尽量不要太小。
2016年前，我们经常听到“总价地王”、“双料地王”，市场反应不是唏嘘，是兴奋。从某种意义上，地王带来了热度，也体现了市场信心。
大地块的意义，不在创造了“地王”，而在深耕。对于房企，深耕即扎根，除了建房子，通常会参与到所在板块商业、公园、路网、教育等居住配套的共建，实现城市界面的改造升级，做好了就是双赢。反之，地块越小，越容易产生“拿地建楼、建完走人”的小生意心态，怀揣抢跑抢收的想法，很难用心把项目精雕细琢，更别说改造区域面貌。
当大地块被分拆成若干小地块后，真正的大盘社区接近绝迹。建面10万方算是大盘，15万敢称作“城”。很多地块被切得极碎，放在地图上就是几个小点儿。这样的小地块一般不过三五栋楼，每栋楼都可能临路、临配建用房，园林景观聊胜于无，看了这样的平面图，有时真的很无语。
当下的买房安全与保值，在户内，也在公区，在产品，也在产品之外。
3、规划限制的适当放宽。
建筑设计规范日臻完善，当然很必要。但规范多了，创新就少了，甚至没有了创新。产品迭代升级的同时，也面临这些问题。
①、产品同质化严重。
拿地后迅速进入销售阶段，是现在的常态。产品设计上，想都不用想，只要算得来账，直接拿来主义标准化，也催生出各房企良莠不齐却无限雷同的产品系。对于所在城市，直接后果就是同质化严重、工业化成色浓。遵从在地文化、做地标建筑，有几个项目能真正做到？
②、项目的平面图很丑。
经常发现，项目沙盘上奇奇怪怪的楼座排布，没有规律、没有逻辑、没有美感，很难想象，高楼林立的楼盘边角上，居然还有一两栋号称洋房的5-6层小楼。这些违和感，最实诚的解释是，为做满计容面积，为采光日照。
③、户内的层高痛点。
随着户内中央空调新风的“平民化”，2.95米层高少了、3米层高多了，这对中小户型是利好。但对于南向面宽动辄12米以上的大户型，这个层高还是不太协调。如果地块控高适当调高，不但能解决普遍存在的空间长宽高比例失衡问题，也为未来留出机会。
④、对灰空间的适度包容。
小院、地下、阁楼、阳台，这些可能产生特殊价值的空间，通常被默认为灰空间，或者正在消失的空间。
楼盘的一层被剩下是大概率。因为单价低，居住价值更低。一层一般为下跃，地下一二层计入房本面积，但并不能享受真正的下跃价值。1.5米宽的采光窗井，决定了地下空间很仓储、很低效。曾经有别墅基因的小院，被“绿地”取代，感觉没了、价值也就没了。从物权法的角度可以理解，但有没有更好的办法化解呢？
开放式阳台的小范围回归是惊喜。从去年起，北京有些新项目悄悄有了阳台，晾晒功能解决了，生活新场景有了，得房率高了，居住价值也高了，客户表示很认可，只是谁也不敢大声宣传。如果这算一个积极尝试，接下来能否扩大试点呢？
⑤、地块的配建指标。
总体上，这几年新地块的配建少了，很多都是比较纯粹的住宅用地。但也有不少地块会和商业、写字楼、康养捆绑出让，属于相对较大的体量，通常会配有长篇叙事的规划利好，至于陪跑多久，很难承诺。
如果这些配建占比大，不但总价高，开发难度也大，地块再好，也会吓退部分优秀房企的参与，而大部分买房人对混居的抗性也很大。做综合用途规划没问题，今后是不是可以分地块尝试？
⑥、销售限价的适度放开。
限价放开，或是今年房地产政策放松的看点之一。
对普通楼盘限价的意义不大了。市场越来越分化，不仅一二手价格倒挂现象在消失，大多数楼盘也已卖不到销售限价。事实上，今年就有不少楼盘主动选择了低价开盘。
建议给改善楼盘更大的成本空间。鼓励创新，设计有完整价值体系的高品质好房子，应该是今后的主流方向。也大可不必担心将来大幅涨价，限价放开，不等于没有线下预售指导价的审批备案，价格会在合理范围运行。
市场的交给市场，期待土地市场能有新动作，让2024年回归真正的产品年。
