品牌房企旗下的物业到底有多强？

克而瑞发布的国内首份《2019 年中国物业服务企业管理规模榜TOP50》几乎成了房企的物业子公司炫实力的一个榜单——在这个榜单上，万科物业、碧桂园智慧服务、彩生活、金碧物业等15家上榜企业管理面积突破一亿平米。而在第三方物业服务企业中，唯有长城物业、诚信行两家榜上有名。

品牌房企旗下的物业步子迈得有多快？

5月15日，建业新生活以中部地区最大的物业管理服务提供商的名义，在港交所敲锣上市。而在建业新生活上市背后，房企物业拆分上市潮暗流涌动。金科、荣盛、阳光城、合景泰富、禹洲地产、佳源国际、华润置地、朗诗地产、卓越集团、越秀地产、世茂房地产等房企也正在筹划分拆物业上市事宜。

物业拆分上市，其背后首要的商业逻辑当然是行业与市场环境发生的“巨变”——根据2018年的数据，全国存量房市场已达到180万亿元规模，一线城市更是以存量为主。

存量房时代的到来意味着什么？意味着大规模城市的开发、新房建设的高潮已经逐步退潮。意味着中国的居住质量和房地产价值链持续不断的提升都与存量化密切相关。

因此，原本并不受待见的如同鸡肋般的物业管理服务，成为存量房领域重点布局的市场，如今纷纷被房企上升到战略层面，在品牌房企构建大平台的过程中成为不可或缺的重要砝码。

第二，物业有助于促进房企轻资产模式扩张，突出其生活服务板块的发展优势，充分释放其内在价值，对房企形成良性的反向赋能作用。

物业在业主日常居住生活中扮演着不可或缺的角色，尤其是在疫情中，物业成为置业重要的考量因素。如今的物业，除了基础的服务之外，业务边界也在不断拓宽，已经形成丰富的业态。譬如，在建业新生活的敲锣仪式上，胡葆森就介绍，“建业新生活的在管面积超过1亿平方米，不仅是物业公司，还有商业、酒店、文旅等运营业务都装入大服务体系，未来三年时间将服务500万河南人，5-10年时间将服务1000万人。”

由于疫情的影响，物业品牌的价值得以加速重构。根据贝壳研究院数据统计，疫情后，63.3%的受访者表示更愿意为高品质物业服务付费，比例高于医疗、交通条件等。而在计划换房的受访者中，更愿意为高品质物业服务付费的比例达74.5%。

第三，随着物业管理板块价值逐步被资本市场发掘，物业服务这片蓝海被逐渐凸显，能够反哺亟需资金的母公司。

譬如，在疫情的影响下，全球股市跌多涨少，但物业管理板块却由于在疫情防控中凸显了其价值和重要性，得以逆势上涨，今年以来板块整体涨幅已超过40%。在港上市的26只物管股，平均涨幅为20.21%，平均市盈率达到30.98。其中中海物业涨幅达70%，保利物业、鑫苑服务的涨幅也超过了60%。在当前房企融资难的情况下，物业上市凸显了房企市值重建的平台作用，其估值的高低能直接影响母公司的融资额度。

简单来说，在存量房时代，物业上市能够增强房企资本实力，增厚房企市值，其服务能力也能同时提升房企竞争力。但是，物业拆分上市对于房企而言，发展与危机同在，房企欲从中获利，恐怕还需要很长一段时间。

首先，目前很多物业对母公司的依赖感仍然很强。譬如，建业新生活2017年-2019年来自母公司的管理面积占比分别为83.5％、67.4％和60.6%。虽然来自母公司的业主占比已经在2017年占八成的基础上有所下降，但目前仍然有五成以上业务来自于母公司。而且，根据招股书显示，其未来战略扩张步伐也与母公司亦步亦趋：建业新生活未来会加大对中部地区市场的获取，随着建业集团在河南省外的住宅、商业及文化旅游项目的开发进一步加大中部地区的扩张。

第二，目前物业管理行业处于规模为导向，面积为王的发展阶段。从2019年新上市物业服务企业募集资金用途来看，拟用于收并购及战略投资的资金比例较之前上市企业的50%-60%提高至约60%-70%。譬如，建业新生活将会把募集款项净额的60%用于战略投资、合作及并购，在中部地区，寻求“具有良好声誉、优质资产及在管总建筑面积不少于300万平方米的物管服务商”。

当规模增长成为物业上市的第一要务，也就意味着其对反哺母公司尚需时日。

第三，与房企高周转的模式相比，物业资金回笼周期较长，容易形成资金沉淀，对资金链造成一定压力。如果关联房企实力较强，或者具有国企、央企背景，可凭借自身品牌优势、资金优势为旗下物业提供充足资金以发展。而一些本身资金链条就承压的中小房企，物业未必是一个对的选项。

第四，虽然近年来物业管理拥抱互联网、自动化、智能化技术，大幅降低了用工数量，但从根本上来说，物业仍属劳动密集型行业，其品牌价值和盈利模式有待进一步商榷。

第五，物业管理劳动密集型的特点，也对管理提出了挑战。时任碧桂园物业首席信息官袁鸿凯就曾表示，“管理面积越大，对我们的管理是挑战，对所有公司都是挑战。”

因此，物业是个“慢工出细活”的行当，想要通过物业上市实现快速圈钱的目的，恐怕是想多了。