你的房贷利率是多少？

我相信，不少人还在4字头，甚至二套利率还有5%以上的。但最近，已有多个城市的房贷利率，下探到2字头。

面对如此大的利率差，存量房贷业主们都在到处询问，如何降低利率？

看完这篇稿，你可能会找到一些答案。

利率降、房价降存量房贷业主只能干着急？

我们先来看，银行新发放的房贷利率，是什么水平。

目前，昆明房贷利率最低只要3.3%，即便是二套也只要3.75%。

在广州、苏州、南京、玉溪等城市，有银行的首套房贷利率，甚至已降至2字头。

云南玉溪一银行房贷利率｜图源：粉丝供图

并且，利率下降的趋势还在继续。

这一系列变化，刷新了房贷利率的底线，对现在的买房人来说固然是好消息。

但是，存量房贷群体却面临着利率落差，带来的不公感。

比如下面这个粉丝：

粉丝留言｜图源楼市君留言区

算笔账，你就懂了。

同样是等额本息，贷款100万，按揭30年还款：

利率2.95%，每月月供4189元，总利息约50.8万。

不说远的，就拿目前大部分存量业主4.2%的利率来算，仅利率差就有115BP。

反映到支出上，就是每月还款多出701元，总利息相差约25.2万，算着算着眼泪都要掉下来了。

如果有二套房贷在还的，利率可能还在5%以上，息差只会更大。

不同利率还款情况对比｜图源幸福房贷计算器

除利率不断下探外，让存量房业主破防的根源，还有房价回调。

而且，是价格低到让很多老业主，都难以接受的程度。

比如古滇某盘，2020年时候开盘均价在8000元/平左右，今年5月时有二手房成交价，仅2539元/平！

｜图源贝壳找房

部分新盘放出来的特价房，价格也是低到夸张，随便找个给你们对比下：

滇池度假区的朝朝暮暮，2021年开盘时，成交均价曾接近2万/平。

但近期推出的特价房，单价只要1.15万/平起。

还有靠近巫家坝，广福路海乐世界旁的雅居乐中央雅府，贵的时候单价在1.4万左右，现在特价只要8582元/平。

你说，这样的房价和利率对比，怎么能让存量房业主不抑郁。

｜昆明楼市一线制图

要想降存量房贷利率

这5个实用办法建议收藏

面对这样的处境，存量房贷业主有没有办法，降低利率或利息呢？

当然是有的，下面这5种办法，建议大家收藏转发：

1、申请二套转首套，下调存量利率。

央行政策规定，购房时按二套政策办理房贷的借款人，如当地政府现在执行“认房不认贷”政策的，都可主动申请“二套转首套”。

简单来说，就是你在2个城市分别有房有贷，属于按二套利率贷款的房贷，都能主动申请，转化为首套利率。

由于昆明是“按行政区”来执行认房不认贷，所以能申请“二套转首套降利率”的群体，更加庞大。

还不知道怎么操作的，可点击链接回顾：二套转首套成功！楼市君亲测，利率5.05%降到4.2%

楼市君利率调整｜昆明楼市一线摄

2、商转公或商转组合贷。

商转公，是一个在短时间内降低利率、减少开支的有效途径。

但是，这个办法有一定的门槛，需要符合公积金贷款条件。

目前，公积金首套利率低至2.85%（5年前以上），单职工最高可贷50万，双职工最高可贷80万，特殊家庭最高能贷120万。

对比存量商贷利率，公积金优势还是在的。

对于想办理商转公的买家，需要符合哪些基本条件，准备哪些资料，相关流程又如何呢？

楼市君也为大家摸清了，点击链接看这篇：排队半年！楼市君亲测，申请“商转公”要趁早

| 昆明楼市一线制图

3、置换房屋，以新换旧。

这个办法，适用于有置换需求的客户。

操作方式就是，把手上的旧房卖掉，再去贷款买房，就能用存量利率置换新利率。

比如，原本你的房贷利率是4.2%，新买的房贷利率只要3.3%左右。

4、提前还款，减少利息支出。

提前偿还贷款，分为一次性偿还和部分偿还。

这个办法适用于手上资金相对宽裕的家庭，不能降低存量利率，但可以通过提前还款，减少利息的支出。

昆明实景｜昆明楼市一线摄

5、等LPR下降，利率自动下调。

大家都知道，房贷利率是与LPR挂钩的，银行会根据相应周期的LPR，每年对存量利率调整1次。（固定利率除外）

所以，不想主动出击的存量客户，等到重定价日时，利率自动就调整了，主打一个你有我有大家都有。

今年以来，5年期以上LPR已累计下调35BP，从4.2%降至3.85%。

到重定价日时，LPR不变的情况下，存量房贷利率最高也能下降35BP。

LPR下调趋势｜图源央行

经营贷置换房贷有风险歪心思我劝你千万不要碰

除以上几个方法外，有的存量房业主为降低利率，甚至动起了歪心思：

即将按揭房贷置换成经营贷或消费贷，降低利率和月供。

不过，这是被官方多次严令禁止的转贷形式，楼市君建议千万不要碰，尤其是现在。

为什么呢？今天给大家科普下。

中国银行实景｜昆明楼市一线摄

一方面，目前经营贷的利率，普遍在2.8%-3.4%左右，和房贷利率价差越来越小，还要支付中介相关费用。

各项成本算下来，并不划算。

关键是，经营贷贷款周期多为1-3年，一般不超5年。

短贷长投，风险很大，可能涉及骗取贷款的法律风险、违规用贷的违约风险、贷款存续的续贷风险、转贷过程中的财务风险...

打个比方，经营贷借款50万，3年内还清，稍不注意就还不上钱，此时面临的结果只有2个：

要么各处凑钱再套信用卡，补交经营贷的本金差价。

要么只能面临断供、法拍，房钱两空。

这也导致，最近越来越多的经营贷暴雷，很多人都想把前几年借的经营贷，转回房贷。

另一方面，银行为了风控，也在严查经营贷置换房贷的行为，抽贷断贷算轻的，被起诉，就不值当了。

你看，有前车之鉴的：

｜图源广州市中级人民法院

总之，经营贷就好比当年的P2P，诱惑确实很大，但切勿顶风作案。

最后，想问问大家，你家房贷利率是多少，你会选择哪种方式，降低利率和利息呢？留言区来聊一聊！