最近，关于楼市利好动作连连，对于楼市来说，或许正处于黎明前最黑暗的边缘。

但是，这个片刻间的黑暗，对于某些楼盘，甚至某些房企来说，如同一座山。

问大家一个问题，开发商对于一个城市未来的规划，真的能做到了如指掌吗？

或许在此之前，中介给出的答复是：

当然会，一个项目少则几个亿，多则几十亿，甚至更多，肯定会提前做好市调。

拿人钱财，替人消灾的话，听听就好。

我们可以带着这个问题，聊一个板块，带出一个楼盘，看完之后，或许你会对开发商有新的认知。

前言

图片来源于网络

大家听过“永南里”这个名词吗？

或许大部分人没有吧，在那里住过很长的时间，给大家介绍一下曾经的第二故乡吧。

永南里大致的范围，从永南中学段，一路往下，经过樟岚村，谢坑（今谢安）村，梁厝村，下洋村，清富村等。

曾经，那是一个人迹罕至的地方，我们那边的人要进城，有两种办法，坐无证的三轮车到三角埕转车，另外就是等班次很少的21路公交车。

后来，随着东进南下，沿江向海的发展政策，这里慢慢受到重视，随之就有了三江口的概念。

2017年泰禾的宣传，让三江口受到高度重视，但随着泰禾陷入困境，整个板块的发展也受到一定程度的影响。

2017—2019年以前的三江口，和大家聊过多次，后来的开发商，购房者对于三江口也会有新的认知。

或许，把2020年之后的三江口，说成后三江口时代，会更为客观。

本文略长，但建议看完，于楼市而言，一文三千字，半部三江史。

PART 1

图片来源于网络

2020年最后一场土拍，宗地65地块位于福州仓山区南江滨东大道南侧、壁头路东侧，土地用途为居住、幼儿园用地。

土地面积：66037平方米（合99.06亩）；土地用途及年限：居住用地70年、公共管理与公共服务（幼儿园）用地50年；容积率：1.0以上，1.56以下。

远洋地产以最高限价15.15亿，通过摇号方式竞得福州宗地2020-65号，楼面地价14706元/㎡。

即使在那个楼市稍有热度的时期，这块地块真值得疯抢吗？值得在最高限价后，有三家房企来摇号选定“幸运儿”。

壁头片区，那附近住有多少人，离地铁口有多近，这里该楼能辐射多少的地缘客户，真的清楚吗？

早期的时候，在永南里地区，谢坑有六个自然村，分别为上村，下村，安头，李厝，壁头，后坂几个组成。

怎么来形容人口密度呢？壁头村主要姓吴，在永南中学中，一个班级可能有三分之一下洋的严姓学生，来自壁头村的吴同学，就那么三两个。

所以，在比较早的时候，我们是比较早提出三江口板块可划分五个片区：樟岚片区，壁头片区，梁厝片区，下洋片区，清富片区。

壁头村，周边人口较少，该片区能够辐射的范围有限：

原谢坑很多还未等来拆迁，而安头村拆迁户更喜欢湖滨府到南站周边的楼盘。

初来乍到四城区，远洋已经遇到一个难啃的硬骨头！

PART 2

图片为实地拍摄

2021年的福州，放宽了落户新政，理论上说，在福州购房基本没有门槛了，当时楼市也迎来了高光时刻。

终于，在2021年的夏天，远洋天赋准备开盘了！

或许是发现来访的客户不多，远洋天赋发起一轮送购物卡活动，只要群发给自己的朋友，达到400个，就能送价值200的购房卡，最高能送到500元。

这个羊毛，对于永南里的人来说真的太爽了，一传十，十传百，几乎整个永南里都知道了，樟岚村，梁厝村，下洋村等，来访的人络绎不绝。

这群羊毛党连沙盘都懒得看，都是冲着购物卡来的。

从人流量来看，这次活动算是成功的，但是从购房动机来看，显然转化率极低。

但客观说，远洋天赋确实想过把自己最强的天赋留在这个盘上。

从备案名上看，这个楼盘为万和郡，万和系是远洋的高端系列。

从户型上看，当时最小89平米的户型能做出全明结构的四房两卫。

那个夏天，远洋天赋在利好政策的加持下，主打高得房率，也迎来了短暂的光芒。

那个时候，首开的17和18号楼为毛坯房，均价高达2.3万左右。

因为剩余楼栋中，有很大一部分是带装修交付的，销售说毛坯房肯定划算，等精装房入场就不是这个价了，也逼定了一波客户。

PART 3

图片来源于中介

时过境迁，远洋天赋终究没能兑现它的天赋，虽然看似已经完成网签，实则有一堆的工抵房。

在2021年，中介还说离6号线地铁口只有800米左右，作为本地人，曾霸气回怼：就算土行孙来了也得超过一公里。

实际上，远洋天赋确实曾说自己在6号线樟岚站附近，实际上离该地铁口的直线距离约为1.2公里，远超出地铁房能承受的范围。

如今交房了，才知道这只是一个三无楼盘，离地铁远，楼下没有商业，更谈不上名校。

当然，89平米的四房户型是这个楼盘的王炸了，但是接下来的132户型，该怎么卖呢？

当初89平米就均价2.3万计算，总价大约为204万，而如今10楼132平米的户型，总价为169万。

如果按单价计算，如今的现房单价约为1.28万，而对比起当初开盘均价，相当于打了5.6折。

其实，整个三江口板块随着楼市下行，都有不同程度的降幅，但为什么这个楼盘降幅这么高呢？

樟岚片区，周边城市界面较好，有一所不错的清华附中福州学校，楼下有地铁和商业，虽然无法和市区对比，但总能凑合；

梁厝片区，虽然景粼天著和星海天宸加起来算一个超级大盘，但是能辐射到梁厝村和下洋村，有较多的地缘客户，双地铁也能承担一部分市区的外溢。

对比之后的远洋天赋，似乎就没有什么优势了。

所以，你应该明白，开发商未必都有慧眼，在楼市里一条亘古不变的真理：强龙不压地头蛇！

外来的房企，即使抱着雄心壮志，到一座新的城市，多少都得交点学费。

PART 4

图片为实地拍摄

当大家总盯着远洋天赋的缺点的时候，如果它愿意再进一步调整一下价格，我们不妨也去挖掘一下它的优点。

作为现房，尽管是毛坯（也有带装修，价格略贵）交房，但买后不久就可以装修入住，你会发现，这还是一个品质不错的社区。

客观承认，业主所描述的那些缺点，但在楼市下行周期，有几个楼盘能全身而退？

1.56的容积率，让它成为一个低密度社区，业主也有比较多的活动空间，绿化至少也是中规中矩。

而远洋对于其产品的定位，相信在物业管理上也会给予比较大的力度。

楼下不远处就是江滨公园，这里的负氧离子也能让人身心愉悦。

虽然是三无楼盘，但如果能保证接驳车长期存在，或许对于拖家带口的群体来说能多一种选择的理由。

对于自驾出行的群体而言，下班后沿着南江滨东大道南下，归家途中能享受到原生态的自然资源景观。

一路鸟语花香，绿植环抱，江边的美景尽收眼底，也是对自己劳累一天的犒赏。

编后语

图片为实地拍摄

秋分已过，再次来到三江口，好像变了很多，又好像什么都没变。

江还是那条江，芦苇荡还是随访飘荡，但这里的配套在逐步完善。

秋日里闽江吹来的风，略显几分凉意，看着江边的远洋天赋，似乎在低吟浅唱，告诉大家这里曾经规划打造一个高端社区。

但是，萧瑟的秋风，怎能能嗅出远洋天赋的忧愁呢？

北有学府加持的樟岚片区，南有地铁便利的梁厝片区，注定了壁头片区的荒芜。

曾想打造改善品质的远洋，如何才能让别人品到它的天赋呢？这注定是一个难解的题。

一切的宣传，都不如暴力降价！

可能，只有当价格达到极限的时候，才有人走到壁头片区，去留意一下这个楼盘。

客观说，132的户型，在整个三江口板块来说都偏大一码了。

但对于需要阔绰四房的家庭来说，如果预算确实有限，开发商诚意降价的话，也不妨来看一眼。

或许，在摇号的时候，看似幸运的“远洋”，已经为日后的销售埋下了伏笔。

但愿，在这个落叶飘零的秋日，远洋天赋终究能遇到它命中注定的人吧！

其实，从整体发展看，后三江口时代，早已褪去不属于它的光芒，如今已经端正自己，以一个刚需外溢而存在。

对此，我们应该多一点包容，少一点苛责，毕竟它只是城市中最东南的角落！