成都板块分析系列文章两年没更新了，这次准备好好盘盘成都内所有板块，主要目的一是更新一下自己的知识库，毕竟过去这些时间楼市变化太大，其二也是给读者们一些参考，花些时间了解所在城市的现有布局和未来规划，以及板块内所有楼盘的信息，先做板块内的纵向对比，然后再做各个板块之间的横向对比，最后结合自身需求和元子再决定买啥房子，我认为这是买房的基本思路。

其实这些信息网上都有，只是需要花费大量的时间来筛选总结，这事我就替大家做了，毕竟买房是大事，所以希望这个系列文章也能作为大家的知识库。

话不多说，这就开始。

今天盘盘最近大火的林家坝板块。

林家坝，潘家园，金融城东。三个名字都是一个地方。

先看看板块的具体区域。

整个板块由北侧的锦江大道，西侧锦华路三段，南侧绕城高速，东侧锦阳大道四条大道围合而成，整体比较方正。

现在它是锦江大道沿线最主要的住宅供应板块，总规划面积约4000亩，板块大火的原因有两个，一是内部有大片的住宅用地，白板上好做规划，二是它夹在交子金融商圈与白鹭湾科技生态园两大高端产业集群之间，左边是金三，右边是白鹭湾，未来可以接收到两个板块的价值辐射。

挨着金三多少都能被带火一些，未来也会持续蹭金三的热度。

但缺点也很明显，林家坝板块有两个痛点，一是内部血栓，二是外部屏障。

内部血栓

虽然整个板块较为方正，但内部被城中村、生物研究所厂区、公墓自西北至东南阻隔，斜线横亘在板块对角线上，形成大片无法穿越的阻隔带，内部不通畅是板块的硬伤。

首先，生物研究所占地600亩，它落在区域的中部，对内降低了板块内的通达性，增加了区域建设难度，对外直接阻隔了与左侧金融城三期的连接。

不过研究所的更新已经提上日程，最直接的办法就是拆，去年就做了拆迁摸底，准备拆除研究所的生活片区，研究所厂区部分进行改造。

其次，是板块内西南侧的城中村区域，不仅阻隔内部路网，还影响板块内部环境。

好在这片区域也已经完成拆迁调查登记，只等资金到位就开始大刀阔斧改造。

最后，祝国寺望山陵园可能是最让人头疼的，占地面积330余亩，位于板块南部，使得附近的住宅都会收到影响，毕竟谁也不想推开窗户就能看到各位王侯将相的墓地。

而且，公墓短期是没有搬迁计划的，板块的发展都要长期伴随着公墓的影响。

外部屏障

区域周边的交通并不理想，板块东西向是锦江区的重点产业带布局，但因为上面说的板块内部三大“金刚”的阻隔，使得东西方向无法顺利穿行，西面的金三链接不顺畅，东面又是快速路，出入口不够多，所以东西向转换主要依赖板块北侧的锦江大道，这样交通压力太大。

南北方向，板块南侧是绕城高速，没有南北通向的条件，想要在板块内顺利通行，又只能行驶至北侧的锦江大道。

板块问题盘点完了，那解决方案就有了，调整方向有三个：

第一是在公墓周围规划公建地块，阻挡对住宅的视觉影响。

毋庸置疑，公墓是对板块内住宅影响最大的，要想办法把它的影响减到最低。

既然没法搬迁，那能想到的最简单办法就是阻隔视线影响。

在公墓与住宅之间规划像医院、商业体、体育馆等公共地块，尽可能遮挡住宅区向公墓方向的视线。

第二是规划多条通路，打通内部和外部的交通路网。

在城中村和生物研究所厂区规划四条东西贯穿的道路，以及远期规划由交子双塔横穿板块的路。

加上板块内纵向规划的长短路，就疏通了内部的隔断，形成通达的路网体系。

第三是拆除和改造，板块内西北方生研所宿舍区域拆除重建，生研所厂区改造提升，城中村也已完成搬迁调查登记。

拆除旧区后，就能以全局视角重新规划，实现打通内部路网的目标。

学校

林家坝板块内共规划三所幼儿园，分别位于林家坝TOD的东侧、西侧和南侧。

规划小学也有三所，分别是鼎鼎大名的五朵金花之二的成师附小和盐道街小学，还有一所是祝国寺小学。

其中盐道街小学规模30个班级，正开展概算编制工作，预计开工时间为2024年6月。

规划中学现在只有一所，位于林家坝TOD南侧的川师附中。中学规模为初中48班、高中48班。现在正开展概算编制工作，预计开工时间为2024年7月，预计2026年三季度完成，具体领办单位及招生时间还未确定，最后还要以教育主管部门意见为准。

学校资源是可以和锦二区扳扳手腕的。

川师附中、幼儿园总平效果图

商业

林家坝TOD将总体形成“一心两轴四片区”的规划结构，这一心指的就是围绕TOD核心区布局商业配套，要是在这个区域生活，那未来买菜、溜娃基本就是靠TOD的商业配套。

不过别忘了两边的金三和白鹭湾，里面也是有商业配套的，林家坝TOD不能满足你，直接开车上锦江大道上金融城，那里要啥有啥。

交通

交通方面规划了地铁9号线和20号线，再加上拆迁改造后更新的路网，内部和外部的轨道交通都会有很大的改善。

医疗

医院规划了锦江国际三家医院，平时有个头疼脑热的都可以应付，真有什么大问题，还是老老实实去找四川第一，中国第二的华西医院。

生态

绿色生态方面有规划从金融城过来的交子绿廊，自西向东横穿这个片区。

再有就是环城的生态公园，足够满足你春游、遛狗、放风筝的精神需求。

以林家坝TOD为中心，交子绿廊和南北主干道国维街将主要住宅区域分为西北、东北、东南三个区域。

所以主要的住宅用地就集中这三个方向。

如果说要给三个区域划分价值等级，那我认为由高到低的顺序依次是：西北>东北>东南

讲讲我的判断逻辑。为了方便描述，后面会把地块按西向东的方向依次标上数字，大家对照数字对比就好。

首先是价值最高的西北，区域内全是住宅用地，共10块，其中一块用于建造安置房，一块用于建造返迁房，这两块地会影响区域的价值。

最西端的1号和2号两块地，北临锦江大道，南靠交子绿廊，交通和景观视野都属于上层。

最重要的是它们左侧与金三只有一街之隔，受到的价值辐射是最高的，未来可能与金三的价值相差不大。

3号地规划了返迁房，4号地因为被北侧的返迁房和南侧的生研所夹击，视野会受阻，相较1、2两块住宅价值会低一些。

5号地为安置房，6号地已经被滨江以23400元/平方米的价格拍下，判断逻辑和4号地相同，北侧的安置房会给项目减分，未来只能靠开发商在产品上下功夫。

7号和8号也是住宅用地，分别为51亩和33亩。两块地位置上讲相差不大。7号地与北侧的锦馨家园安置房隔路相望，但小区南侧修建了绿色景观和一栋商业楼，可以减少安置小区对7号地块的影响。

9号地块便是能建·锦誉府项目，该项目已143平方米户型为主，单价34203-38572元/平方米，总价约450~550万，两次开盘两次清空，还有两栋共126套房源未售，如果同期市场上没有强力竞争产品，大概率会再次被清盘。

10号地为成都当前的地王，被金茂拍得，楼面价24500元/㎡，溢价高达48.5%，这块地注定要做顶级产品，预计单价可能会超过4万，这个价格是提前兑现了板块未来价值，在板块不成熟之前是有风险的。

总结西北地块，区域离公墓较远，加上南侧有生物研究所、交子绿廊，后期也会建设很多商业，几乎阻挡了南侧看公墓的视野，所以个人判断是板块内价值最高的区域，未来购房可作为首选。

第二梯队就是东北区域，五块住宅，一块商业用地，还有一所幼儿园，该区域距离生研所和公墓最远，又离林家坝TOD很近，东侧一街之隔便是白鹭湾科技生态园。不过对比西北区域，和金三的距离较远，西侧的视野被西北区域的住宅完全遮挡。

最后就是争议最大的东南区域，该区域西侧是生研所，西南侧是公墓，东南角又靠近蓉尊高速入口，对交通和视野影响都很大。

区域内有四个住宅小区，中铁建·西派交子、交子峯萃、万科·朗拾交子、白鹭锦城，前两个小区离公墓最远，但旁边是小学和中学，要考虑噪音影响。总体来讲非必须不要选这个区域，当然如果不在乎这些影响，那就另说。

区域内最好的住宅项目应该属中铁建·西派交子，中铁建于2024年3月6日以22400元/平方米的楼面价竞得，溢价率31.76%，隔天就官宣要做成都第15座西派，这块地出生就带有豪宅基因。

林家坝是个优缺点异常明显的板块，找遍成都也没有哪个紧挨着公墓的板块，它又处于开发初期，不像以前的高新区和天府新区哪个板块，在开发初期板块内的住宅价格都不高，随着配套的完善，土拍价格随之上涨，房价才跟着涨上来。而林家坝在配套未建成的同时房价已经开始兑现未来价值，这也是城市发展的惯用“伎俩”--卖预期，卖规划。

但它的位置又处在锦江区发展的重要方位，夹在金三和白鹭湾中间的林家坝，未来崛起深度依赖两个板块的产业兑现。

金三还剩下八块住宅用地，价格肯定低不了，看看之前的锦城府就知道。

白鹭湾的住宅选择更少，承接两个板块的外溢需求就轮到林家坝头上，区域内现在呈现出来的产品以143平方米为主，完全满足改善需求，如果有深度改善需求，还有地王金茂·璞逸锦江和中铁建·西派交子，而且后面要拍卖的西北和东北区域的几块地价格也不会低，大概率产品奔着高改需求去了。

我更倾向于把林家坝看成旁边两个板块的后花园，它的定位应该是金三和白鹭湾的高端住宅区。

最后说说我认为林家坝的房子该怎么选。300万的预算是这的门槛，但要接受板块内公墓的影响，可以选万科·朗拾交子113平六层洋房。400万可以看同小区128户型，两梯两户带入户花园。450-550万预算瞄准锦誉府和锦江颂。再高预算就等等西派和金茂，这俩一定会在产品上卷起来。