来源：丁祖昱评楼市2024-05-28 09:38:19
2024年5月27日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市税务局等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施。
第一，上海限购从原本“531”改成“321”，即：将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”；新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房相应从“连续缴纳满3年及以上”调整为“连续缴纳满2年及以上”，自贸区临港新片区的非沪籍人才购房继续执行“连续缴纳满1年及以上”规定。
第三，首套房最低首付款比例降至20%，二套房最低首付款比例调整为不低于30%。首套房贷利率降至3.5%，二套房降至3.9%。
第四，二孩及以上家庭可在执行现有住房限购政策基础上，多买1套住房。
第五，取消离异购房合并计算住房套数规定；已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数。
第六，首套房公积金贷款个人额度最高调整为80万元，家庭额度最高调整为160万元。
第七，企业购买2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房，用于职工租住不限套数。
第八，居民置换2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的唯一住房，并购买外环外一手住房的居民家庭，给予补贴。
总的来说，上海此次调控政策的调整是及时的，也比较到位。尤其是优化信贷政策方面的力度是比较大的，也是4个一线城市中率先响应并落实央行5月17日信贷政策的城市。
纵观上海这次出台的政策，可以说，上海充分考虑了自住和改善的购房需求，尤其对自住性的购房需求，堪称是“及时雨”，对上海楼市持续维持平稳健康发展将起到积极有作用。
5月27日晚四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（下称《通知》）明确优化住房信贷政策，降低首付比例和房贷利率。
调整后首套房首付比例20%，二套房最低30%，首套房房贷利率最低可达3.5%，二套最低可达3.7%。
至此，上海成为首个跟进“5·17新政”的一线城市。
2024年5月17日央行下调首付比5个百分点，调整后首套最低首付比例15%、二套25%；取消首套和二套房利率下限，并下调公积金贷款利率0.25个百分点，调整后5年以上首套房公积金贷款利率为2.85%。
在这之后，多地宣布调整房贷政策，但作为一线城市的北上广深尚未跟进。
上海作为率先呼应“5·17新政”，对限购、限贷、利率等政策进行调整的一线城市，无论从下降幅度，还是从落地实施速度来看，上海此次新政可谓“及时雨”，尤其是对自住刚需及改善需求的购房者来说，无论是首付比例的下降还是房贷利率的调整，都较大程度降低了购房门槛。
具体来看，首付比例基本接近国家规定的底线，由首套30%、二套最低40%分别降为20%、最低30%。房贷利率下限也出现了大幅调整由首套LPR-10BP、二套最低LPR+20BP降为首套LPR-45BP、二套最低LPR-25BP。
需要注意的是，2023年12月14日，上海曾和北京同日发布优化调整购房政策公告，内容包括降首付、降利率、调整普通住房标准等，此次新政是在之前的基础上进一步下降。2023年12月14日前，上海首套房贷利率为LPR+35BP，在此次调整为LPR-45BP后，前后不足半年的时间累计调整幅度已达80BP。
在此可做参考的是，自贷款市场报价利率（LPR）5年期及以上2019年8月20日起发布至今也仅累计下降90BP.
可见，此次上海新政中的信贷部分政策调整又及时又到位。
从此次限购政策调整来看，主要利好非户籍单身买房。
首先是缩短非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限，从原本的“531”改成“321”。即：将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”；新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房相应从“连续缴纳满3年及以上”调整为“连续缴纳满2年及以上”，自贸区临港新片区的非沪籍人才购房继续执行“连续缴纳满1年及以上”规定。
随后是扩大重点区域非沪籍人才以及非沪籍单身人士购房区域，将新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房区域，扩大至所在区全域；非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房。
调整后，非沪籍单身人士购房区域为外环外（崇明区除外）及外环内二手住房。
近年来，房地产市场正逐步回归不限购时代，越来越多城市全面取消限购，截至目前，除了海南省以外，尚未全面取消限购的城市只剩下北上广深和天津5个城市。
2024年初，4个一线城市曾集体限购松绑，当时深圳就已调整为“非深圳户籍，无论是家庭、单身、离异，社保缴纳要求从5年减为3年”。
随后，4月30日北京市住建委发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，提出在执行现有住房限购政策的基础上，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，到五环外新购一套住房。
从近期热点城市限购松绑及目前仍执行限购的重点城市政策对比来看，我们认为，此次上海限购政策调整力度稍弱，基本与2024年初的深圳持平，但也符合上海一贯稳健的调控方式。
此次上海新政共有九条政策措施，涉及调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等方面。
除更受瞩目的限购松绑及信贷调整之外，还提出支持居住困难家庭改善居住条件。
《通知》明确对符合条件的“以旧换新”居民家庭，给予住房置换期间过渡租房、装修搬家等适度补贴。
具体来看，居民家庭在一年内出售外环内2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的唯一住房，并购买外环外一手住房的，可以向购入一手住房所在区房地产交易中心申请补贴，每套补贴标准2万及3万元。
同时，与之相对的配套政策为支持企业购房用于职工租住。对企业购买小户型二手住房（系指2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房）用于职工租住的，不再限定购买住房套数。
由此可见，当前政策鼓励企业收购居民家庭小户型二手住房用于职工租住。
可以预见，在市场及政策的双重支持下，既能满足居住困难家庭改善居住需求，同时也能满足住职平衡，改善青年安身安居问题。上海提出的这一点政策对推动楼市的平稳健康发展将有积极影响，在全国范围内也将起到一定的表率作用。
从当前上海市场表现来看，相比较北京、南京等其他核心一二线城市，上海楼市整体韧性犹在。
第一，新房成交面积仍较靠前，前4月上海新房成交面积192万平方米，高于北京和深圳，5月新房成交低位回升，较4月日均环比增长82%；
第二，库存风险无虞，消化周期在警戒线内，截至4月末，上海狭义库存面积为772万平方米，库存消化周期为12.2个月，低于18个月的警戒线，去库存压力要明显轻于北京、深圳、南京；
第三，二手房交易活跃度尚可，表现强于京宁、弱于深杭，前4月，上海二手住宅成交累计473万平方米，在去年的高基数下累计同比也仅下降16%，5月前26天，上海共计成交二手住宅97万平方米，较4月月均虽有下降，但回调幅度要小于北京、南京。
我们认为，当前的上海房地产市场已基本实现“房住不炒”，一手房和二手房都相对较为稳定。这次上海新政充分考虑了刚需和改善的购房需求，对非户籍单身、困难家庭、多孩家庭、离异、赠予等情况都进行了通盘考量，真正实现了差异化、分区域调整，在全国范围内也起到一定的表率作用。
我们相信，上海此次楼市新政符合预期，将有效提振市场信心，尤其是之前受限于社保年限要求的非沪籍居民，以及因首付比例及房贷利率而观望的刚需及改善客群，有助于他们结束观望入市购房，进一步提升市场的活跃度。
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