题目我觉得很多人会看不懂！除非是特别年轻的人。

特别提示，文章是原创，以后你们但凡看到同样观点的文章，皆可认为是抄袭！琶洲琶洲就是这么吊。

7月22日，预计又降房贷利率，先是广州首套下调了20BP，再是2024年中央国库现金管理商业银行定期存款（六期）中标利率降了10BP，路透社正在传播降息降准，这事儿已经转内销了！今天公告出来，正式落定：

意味着短短一个星期，广州首套房贷利率降到了3.1%（四大国有商业银行），小很行更低。

随着中国经济增速的降速，从长期看，利率无限趋近于0，一如日本、美国、欧洲在此轮加息之前在做的。我们的城市现代化完成之后，大概率也会走上这条老路，这样，房子的收益率未来日益突显。

我有几个朋友，他们一直在做一件很有趣的事情，找高收益率的商业公寓产品，若一个超急售笋盘租金收益达到她所要求的7%，她就会毫不犹豫买下来。我们知道公寓的首付是50%，他用50万买两套总价100万的公寓，各付一半，若商业产品贷款利率3.5%，年收租7万，年付息1.75万，她的年收益会大于10%。

不算不知道，一算吓一跳！

我们说公寓不能乱买，很多即大V跟风说公寓产品绝对不能买。但我们说公寓也有可取之处，用数学的方法讲清楚自然哲学的问题，琶洲琶洲试图用数学方法讲清楚房地产收益率的问题，这不是一般人在做的。

你可以不相信我，但不能不相信数学。我们并不藏私，有好的idea会第一时间分享出来，我们最喜欢跟聪明人打交道，那样不费事。忽然想起一个事，一个买房跳单的笨蛋，他以为跳单私下成交能省中介费，结果却在业主那买贵了好几万，扣除中介费后买贵了，这个事以后展开再讲。

买公寓，划重点：1、首选租金回报率足够高的产品。2、位置要足够好。3、交通足够方便，位置好交通方便，才能保证长期好租。

现在市场不景气，很多产品大降价，公寓也降了许多，我们就此看到了机会。当然，达到理想化的7%要看天意，6%就是不错的产品了！若低于4%、低于3%，不买也罢，那是中介骗人的，你也没买到笋盘。

本来此篇文章评价6月16-6月18日的广州二手交易，是不是够笋？买家有没有买贵？但我们写起来东西来，一下又打不住，看来今天又得加班了。

2021年前的市场，一手公寓卖得特别贵，很多产品收益率不高，随着住宅房价大降，公寓也一降再降，降30%的有，降40%的也不是没有。因为公寓的流动性更差，市面上确实有笋盘。例1、万科云城米酷，天河打工人最爱，出租率非常高，天河嘛人多需求大，什么产品都有市场，这个24平方租多少钱？月入1900元,收益率约4.3%，勉强能买，不算差，但没有捡到笋盘。

例2、番禺万博万达广场，月租3000元，年入3.6万，买入价43万，租金收益率达到8.37%，嘿！兄弟姐妹们，妥妥地绝世好产品呀，稳稳的现金流量之王，高达8个多点，现在做什么行业能有这么多？能有这么稳?万达的使用率不行，胜在位置好，所以租得人多。

以前相同产品卖多少钱？没有看到类似的产品成交，但看到以前单价，最贵到了1.9万/㎡，以这个单价去算，肯定收益率一般，现在跌出了黄金坑。

有黄金不捡，那是你的问题！琶洲琶洲仁至义尽了。

琶洲琶洲经常乘坐18号线去到万博，琶洲到万博，地铁以160公里时速，我们坐得很开心，十几分钟就到了。若租珠城汇峰苑的小公寓则要花5000，但汇峰苑最新的二手房价是6.8万/㎡，新买入没意义。但在万博这样新兴商业中心，公寓还是很热门的。

再讲例3、同在万博的招商城市主场，这个公寓2015年还是新房在售，当时价格我有点记不清了，现租2900元/月，收益率5.8%，这也是个不错的产品了。这个产品新房好像是在2.5万左右，年代有点久，人脑有点宕机。但查阅历史交易，最贵到了2.8万/㎡，这很贵。最便宜到了1.3万/㎡，这个很爽，可以达到6.6%。

你们懂了么？我们喜欢讲干货，有什么问题都可以扫文章后面的码。一不小心1539字了，文章得分两篇发了，我们最不喜欢的就是加班。

忠告：投资有风险，公寓不适合现金流紧张的人，因为卖出变现极困难，若你只看到了眼前的利益，而忽略了风险，那么你将成为“案例2”番禺万达广场中的卖方。

风险，切切不可不察！

琶洲琶洲

不一样的广州房产分析

我们新建了一些广州房产群聊，比如琶洲群、海珠群、珠江新城群、牛奶厂群、万博群、黄埔群、白鹅潭群等等，一起来聊聊广州房产的新风向！

记得要备注：那个区域的！