在10月30号金融工作会议后，证监会于11月1号开了传达工作精神的学习会议，并提出了具体四条发力措施，其中关于楼市的新定调也出现了，即全力做好房地产、城投等重点领域风险防控。

强化城投债券风险监测预警，把公开市场债券和非标债务“防爆雷”作为重中之重。以前大家听爆雷还是民间的说法，那现在直接提到一个新的高度了，而且还是跟房企、城投搭上了关系，说明现在很多房企证监会已经关注到了这里面的风险，所以才会专门在重点会议上拎出来说。

这也是证监会首次提出“防爆雷”的说法，之前的很多措施都是在为房企化解债务喊话，像去年底的信贷、债券、股权融资渠道的“三箭齐发”，助力房企融资开闸，甚至允许开发贷、信托贷款等存量融资可额外展期1年，且都可以不降级，不改变征信。但是从今年来看，效果并不是特别好，恒大今年正式爆雷，老许进去了；碧桂园也得到了银行的融资授信，但是也在今年宣布债务问题；还有像闽系房企基本快爆完了。

所以金融16条的效果并不是特别理想，加上几个月前混合所有制远洋集团的爆雷和万科前几天的风波，说明先已经不是民企了，而蔓延到部分国资身上了，那意味着会影响到国有资本了，证监会也必须要出手了。

因为之前的政策，很多银行和金融机构并不是特别买账，民营房企想通过融资去自救变得异常困难，根据克而瑞的数据显示，2023年前三季度，80家典型房企的融资总量为4708亿元，同比下降25%。而且这里面占大头的都是国企和央企，只有头部的少数民企能喝到点汤，多数的民企只能看着。但是即便融到钱了，碧桂园也依然出了问题，虽然高层在喊话给房企进行融资，但下面的金融机构好像并不买账，特别是对于债务比重较高的民营房企。

数据显示，1-7月份房企非银行融资4812亿元，同比下降11.7%，其中信用债融资同比下降5.8%，而这里面，央企国企的融资占比就接近90%，民营房企连汤都喝不上，最多是闻了个味，所以头部的民企也在纷纷出问题，目前TOP10强房企里面，没有暴雷的也只剩龙湖一家了，大家还在看龙湖能够撑到啥时候，龙湖现在也基本是有回款了就抓紧还钱，也害怕沦落到重组的阶段。

根据不完全统计，过去几年里，前100强房企里发生暴雷的超40家，几乎达到一半，且绝大多数都是民营房企，而上面说的远洋则是混合制房企暴雷的先河，也可以看出些，证监会现在提的防爆雷大概率要去救的是这些混合制房企，甚至是更有实力的央国企和城投，因为民企该爆的都爆完了，你现在提防爆雷不是多此一举了吗，所以人家要救谁咱们还是要清晰的，民营房企现在就是老老实实保交楼，其他的暂时不要多想了。

现在很多房企的债务而言，能续命的方式就是拆东墙补西墙的操作，但是只能是延长爆雷的时间，真正要活下去还是要靠自己卖房的钱，因为想短期内拓展其他业务来回血是非常困难的，特别是过去以房地产开发为主业的房企，想靠造车盈利的话根本是不太现实的，只有回款了，才根本性的解决问题。

而根据中指研究院数据来看，TOP100房企前10月销售总额为5.29万亿元，同比下降13.1%，10月单月销售额同比更是下滑了33.5%，要知道，今年可是救市政策面最广、力度最大的一年，光9月的救市文件就170多条，涵盖一二三四线城市，10月的低迷也说明目前传统的救市框架已经比较难托举市场了，需要进行一些创新和改革。所以，在10月的房改也为后续的楼市铺垫了道路，市场将逐步进行分化，房子之间也会慢慢分化，随着供需关系的调整，限价的操作已经无法满足市场的需求了，开发商都迫于压力在不断降价出货，甚至部分面包的价格已经比面粉还低了，到这个程度，完全可以说是断臂求生了。

根据克尔瑞的数据，截止10月末，仍有近五成百强房企2023年投资几乎暂停，且多数集中于销售50强之后，央国企拿地金额占比达到66%，民企仅有22%。数量上城投上榜数量最多，占比达到四成，所以今年拿地有三个层次，国央企积极、城投托底、民企隐身的这种局面仍未转变。

而且现在房企拿地更为谨慎且更为聚焦，更多的都是在热点城市或核心区域进行参与，所以前几天安徽高速在合肥溢价44.89%拍出地王、济南中电建溢价53.1%等操作，其实也是在为市场打样，地价不限了，大家都可以随意发挥，这样会引发其他城市的跟风和学习，也会让更多房企选择少部分的城市，所以三四五线城市现在基本明牌了，一二线的远郊区也接近明牌。

而要化解房企的债务暴雷，只有尽快解除限价，抓紧去掉三四五线的新房库存，让更多刚需敢于接盘、勇于接盘；其次是尽快落地保障房的来源，让市场更加明白后续的走向，让普通工薪阶层不要幻想再去买核心地段的商品房，老老实实住保障房，开开心心的消费，再稳住就业，整体爆雷的蔓延之势才能真正缓解，因为让房企自我造血比不断输血要更有效果，对城投也是一样，不要以为有中央转移支付就可以不断拿高地价，这也不是长久之计。