五一小长假归来，发现有人说楼市又出了一条“核弹级”的措施。点进去定睛一看，原来是自然资源部发布了新增商品住宅用地供应规定——

去化周期超过36个月的城市，暂停供地；去化周期在18个月（不含）至36个月的城市，按“盘活多少，供应多少”的原则供地。

实际上，这个措施甚至不能算新举措。早在2017年、2019年，这条供地的红线就有了，并且划得更清晰。

譬如，2019年就规定了五档供地原则——去化周期36个月以上的城市，要停止供地；去化周期18—36个月的要减少供地，去化周期12-18个月的，要保持供地水平；6—12个月的城市，要增加供地；去化周期6个月以下的城市，要显著增加供地并加快供地。

如果这个举措是一颗“核弹”，那么它的引线也未免埋得太长了，从7年前一直潜伏到现在，直到围观群众都忘记了它的存在，它才又燃起花火。

值得注意：7年前的楼市还在高歌猛进，需要降温去火，抑制需求；而现在是楼市急需刺激、保持体温的时候，这条举措重新被提出，居然一点都不违和地变成了刺激大招。

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5年之后重新划起供地红线，说明了2024年楼市去库存的紧迫性。

4月30日，高层会议定调今年房地产两大重要任务：一是保交楼，二是“消化存量房产、优化增量房产”。去化周期长的城市暂停供地，可视为去库存的配套政策之一。

有数据显示，截止今年3月末，全国商品房库存总量7.4833亿平米，同比增长15.6%。其中住宅库存近4亿平米，同比增长23%。要知道，我国楼市历史上的前一个库存高峰年份——2015年，这个数字也只有7.1亿平米左右。彼时，货币化棚改、涨价去库存两个大招出台逆转了局面，此后楼市成交面积在连续攀升，在2021年达到历史巅峰——18亿平米。但从2022年开始，楼市成交面积开始大幅下滑，从18亿平米跌落到13.58亿平米，再跌至2023年的11.2亿平米，两年之间，成交数据已被腰斩。

可以说，需求端的疲软是库存压力不断加大的主要原因。它对楼市去化周期的拉长效果更是双倍。易居研究院的百城库存报告显示：2024年3月，全国百城库存去化周期为25.3个月，超过了2年。像韶关这样的城市，去化周期已经高达153个月，超过12年。

而“36个月暂停供地”的举措重提之后，有人根据易居的库存报告发现：100个监测的城市中，有41个城市的去化周期超过了36个月。如果按规定，这些城市将暂停土地出让。而中信证券研究机构发文称，他们所研究的12个大城市中，估计会有6座城市的后续去化周期将在36个月以上。

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如果供地“新规则”严格执行，可以猜想：很多城市将绞尽脑汁地研究算法。让自己的去化周期看起来不那么刺眼。我们观察，目前由于计算的口径不同，不同机构计算出的去化周期也有差异，但大体上相差并不明显。

按照易居研究院的数据：中国四大一线城市中，只有上海的去化周期处于安全范围内——15.3个月。北京、深圳都是36个月以上的城市，广州则是26.5个月，属于“盘活多少，供应多少”的城市。

有数据显示：全国30个重点城市中，只有5座城市的去化周期处于18个月的红线之下。它们是上海15.3个月、成都17.6个月、西安14.7个月、杭州15.5个月、合肥13.7个月。

在易居研究院2023年底的一份报告之中，成都的去化周期仅为6.3个月。但在3月报告中变成了17.6个月。3个月内去化周期增长了2倍。是统计口径变化大还是市场供需变化大？我们不得而知。但我们可以从中发现：去化周期这个数据是可能在短期内有较大变化滴！

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去库存的基调下，2024年楼市政策开始在供需两端一起抓。一边减少土地供应，一边刺激需求。

实际上，去年开始很多城市都在缩减供地规模，有的城市的工地规模甚至缩减了40%以上。可见城市管理者们都主动想办法调整供需结构。这次重划供地红线，影响最大的是那些去化周期超过36个月，又严重依赖土地财政的城市。而从经济逻辑看，减少供地对稳定房价、稳定居民资产是有好处的。

但相比减少供应，如何刺激需求更为重要！今年前三个月，尽管越来越多的城市都已经全面解除限购、城中村改造也在大范围开展，国家队开始下场购房用作保障房或长租房建设……但楼市销量仍比较低迷，一季度全国20强房企累计销售下滑了49%左右，市场复苏可谓道阻长。