来源：乐居买房2024-06-07 17:24:40

新政后的新房市场，我们此前已经为大家跟进过，至于二手市场，经过新政一周多的发酵，我们观察到以下现象：

1、贝壳网上二手挂牌房源，从5月28日18时的145559套，增加至6月6日15时的147347套，一共多了1788套，当然这只是外网展示的，网传内网已经突破18万大关；

5月28日18时

6月6日15时

2、不满二的房源也一窝蜂上架，其中黄埔是"重灾区"，包括大壮名城、万科城市之光、富颐华庭、品秀星樾等，反正前两年黄埔能叫得上名字的网红盘，都有二手房源流出了！

3、已经有不满二房源尝到头啖汤，中介透露品秀星樾一套房源，挂牌两天就成交了。

4、不满二房源报价多在盈亏平衡点之上，但也有均价7万元/㎡买入，10万+卖出的......总结一句就是，相比起仍在”老实“促销的新房市场，目前广州的二手市场可谓”群魔乱舞“，业主各出奇招试探。

目前贝壳外网展示新上架的不满二房源中，黄埔占的比例较多。主要是因为2019-2021年间，黄埔人才政策放开，导致刚需市场繁荣，同时也有大量炒家进场。从贝壳外网看来，黄埔新上架的不满二房源主要来自大壮名城和星樾山畔。

其中大壮名城挂牌户型集中在三房，其中单价较低的一套是建面约104㎡三房，约5.3万元/㎡，而该项目新房5月参考均价约5.8万元/㎡。

除了一套建面约117㎡四房，其它房源放盘单价均低于5.8万元/㎡。星樾山畔方面，挂牌房源也集中在建面不足90㎡的三房，但单价跨度较大，约3.6-4.2万元/㎡。项目在售新房5月参考均价为3.4-4万元/㎡，如此看来，这套房源业主叫价算是高了。

另外，中介透露5月28日新政刚出，当晚万科城市之光就有10余套房源在内网上架。这批房源面积段从70㎡+到140㎡都有，挂牌单价段在5.3-6.6万元/㎡之间。项目新房首开参考均价在3.8-4.5万元/㎡之间，去年底参考均价约5.5万元/㎡，同样地，万科城市之光二手房业主挂牌价也略高于新房均价。海珠方面，中海观澜府在贝壳外网上挂牌了两套二手房源，均为建面约143㎡四房，报价8.7-9.1万元/㎡。但在内网上，它有二手房源报价12万元/㎡！

这是什么概念？

克而瑞数据显示，中海观澜府开盘至今，最高成交均价也不过约7.3万元/㎡。直接叫价12万元/㎡的业主，是真够狠啊。

番禺方面，已挂牌的不满二房源暂时有广地花园三期，建面约124㎡四房报价405万元，单价3.3万元/㎡，而项目在售新房5月参考均价为3.6万元/㎡。

这些不满二房源业主报价参差不齐，原因也很简单。

有人加急出逃，为求资金回笼，所以要降价卖房显诚意。

比如挂牌两天就成交的品秀星樾，挂牌568万元，最后560万元成交，单价约4.15万元/㎡，与项目在售新房参考均价差不多。

但据了解，该业主在单价约6万元/㎡高位买入，现在是亏本卖房，所以成交也比较快。

而那些挂高价的业主，大多不是真的想卖房。

他们要么只是想通过挂牌来腾空名额，再买多一套房，要么只是想试探一下市场的反应，后续作相应调整。

另外贝壳网数据也显示，新政后的降价房源远超涨价房源，说明目前二手房市场，买家还是占有利地位的。

再来关注下新政对广州整体二手房市场的影响。

合富数据显示，新政当周（5.27-6.2），广州二手房成交了2320套，环比涨10%，创近两个月新高。

从面积段看，建面约90㎡以下的中小户型占了全市成交量的一半。

图源合富研究院

具体到各区方面，番禺成交368套领跑全市，其次是海珠、天河，分别成交了297、264套。

涨幅最大的是天河，环比涨了近3成。

图源合富研究院

值得一提的是，在5月28日新政后两天，珠江新城共卖出10套房（数据来源珠城橙蕉），相当于新政前的4倍。

这么看来，新政对二手市场也有一定促进作用。

但这把“火”能延续多久？

乐居君认为，从长远来看，广州二手房处境还是比较“艰难”的。

一来，新政肯定是利好新房市场的，尤其是新规后，各个新房项目都提高了得房率，且价格疯狂内卷，首付门槛又仅需1.5成，换作是你，还会考虑老破小吗？

二来，想要捡漏不满二的次新房，不容易。

不是每个业主都肯割肉卖房，就算真的割肉，别忘记，新政没有免除5.3%的增值税，而这笔费用，大概率是买方承担。

这么算下来，买次新房又能占到多少“便宜”？

随着贝壳内网不满二房源陆续完善上架，我们很快就能知道，新政下的广州二手市场，究竟成色几何。

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