中海观澜府，昨天成交一套143.28平方，最新定价基准也出来了！
2021年，年初是越秀和樾府最火，到了三四月份，整个广州最火的楼盘是中海观澜府，主要原因是项目坐落在老城区，又有无敌的一线江景！当是时，没有销售部，没有样板房，只凭PPT就把房子卖出去了，而且是一抢而空，那绝对像一段神话！就像现在的保利雅郡一样，开盘2个多月，楼盘清盘。
当然，雅郡只是刚需，观澜府是改善，最小面积，最大面积，最低单价6万/㎡，最贵单价甚至近8万/㎡，开盘最便宜。
当时一顿乱抢的业主现在哭了没有？
2023年6月，观澜府开始收楼！小区是很漂亮的。
大量的使用玻璃，外观确实靓。
产品质量也没得说，那时候还没有降标，中海的交标一直是在线的，物业管理也是TOP级别。
收楼的同时，挂盘就出来了，刚开始小区二手挂盘价挺高的，8万+/㎡、9万/㎡+、10万/㎡的都有。2023年了，普遍都知道楼市要继续跌，形成共识，这种单价离成交太远，刚收楼刚拿证也没法成交。
真正的成交发生在2024年9月开始，因为新政策未过二也能交易了，小区没有一套能在2024年过二。
我们看了一下成交价格，92平方，有5.5万/㎡，100平方，有5.4万/㎡，99平方有套最低的2楼成交，单价4.8万/㎡，这套不太具有代表意思，但5.4万-5.5万/㎡，就是目前的买家给急售的房源定的基准价。
昨天，小区成交了一套143.27平方大面积，成交总价898万，因为业主配合过二，所以增值税能省下5.3%，900万的5.3%很接近50万，所以为什么取消豪宅税，从此也可以看出端倪。以此计算单价6.28万/㎡， 这个价格还算可以，因为首开的价格跟现在的成交价格相差不算大。原业主没怎么亏钱，这可能是买入核心区新房的优势，只要产品足够好，买家给的价格高。
这套房看江优势不明显，朝向可以，但江景只有一线，若是西南看江的产品，我觉得能达到950-1000万，单价在6.5万/㎡以上。
我们用最新待拍地块来复盘，看看观澜的二手价格未来能否稳住？
大干围越秀放出来的新地是这样的（三个层次的是中间），4栋楼，估计是14层以上能看江，以下会有遮挡。
起拍总价20.234亿，计容建筑面积60398平方米，折合楼面地价3.35万/㎡，若以保利操作刚需盘的标准，5万出头就可以大肆开卖了。
但很明显，因为高层有一线江景，又配置了高端商业，能以新规120%的使用率建造，5万出头是不太可能的。5.5-7万/㎡是合理区间，5.5万/㎡是低楼层的价格，7万/㎡是高楼层的价格，对观澜府会有影响，但相当可控。
另外一个可以对比的现楼是洛溪大桥西的中铁建西派粤府，也是4栋楼，目前120平方看江竞价730万左右，140平方看江总价840万左右，平均的单价在6万/㎡，比以前便宜了不少！
西派粤府是100%的使用率，又近洛溪大桥。大干围越秀放出来的新地是120%的使用率，离桥又远，这么说起来，5.5-7万/㎡的估价不算离谱。
所以，这几个新房二手房一起打擂台，你们想选哪一个？
说说你们的看法，我们评论区见！
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