在支离破碎的老荔湾，越秀珑悦西关是一个什么样的产品？

首先，我要提个问题：在老荔湾，大家经常会遇到一些什么样的新房产品？

这两年陆陆续续在售的新房有这些：力迅西关雅筑、力迅荔筑、珠实西关都荟、珠江西湾里、从排列组合就可以看出来，都是一些非常小的地块，产品就像在螺壳里做道场。

根本原因老荔湾支离破碎，老旧小区多、文保单位多、限制条件多，没有办法做连片开发。所以我们看到的新房很多小区是小花园，甚至没花园的单体楼，几栋楼。

去看看芳村就不是这样，但老荔湾却不大看得上芳村的房子。核心四区海珠区、越秀区也有类似这样的小区，只有海珠东部南部有不同，会有一些连片开发的地块出来，这种地块建出来就特别优秀、价格也特别贵了。

当越秀河柳街项目出现的时候，还是不能打破我们对老荔湾的“刻板印象”！

项目建筑面积21928.61平方米，可售面积22227平方米，就只能做2栋楼，除了配套了小学，目前计划引入华侨小学，不折不扣的小小区。

相比起西关雅筑一层九户，力迅荔筑更像公寓写字楼，越秀珑悦西关有点现代居民住宅的意思，这是个小小的优势。

刻板印象另一是老荔湾地铁密布，楼盘一定近地铁！因为周边5号线、11号线、2号线看起来都很近，在地图上一画，直线距离只有六七百米，实际上这么走却走不通，因为铁路、老旧老区的割裂阻塞，常常要七弯八拐才能达到目的地，当走到地铁口要超800-900米……

西场800米，中山八900米。不算近，却还能接受。

27日，规划局公布了珑悦西关的建筑工程设计方案：

北面地块两栋楼，1号楼32层，一层4户；2号楼31层，一层5户；全南向设计。南面地块建设24班小学。

总共274户，从户数上看很像保利雅郡，保利雅郡也是2栋楼共285户。唯一能打破固有印象的是户型，拜高使用率的东风，现在的新建小区使用率能冲到130%，这对老荔湾的置换客太友好啦，君不见西关雅筑开盘那么贵，也有很多老荔湾置换客先锋选择买入，全部都是附近的老居民换新房，他们看不上芳村，又上不起天河，也只有这里能。

看户型图有68㎡、80㎡、98㎡三个面积。

保利云境68平方本来就宣传110%的使用率了，这里居然比云境68平方还大，跟云境85平方有异曲同工之妙！

也是醉了！我很想去看看样板房，看看现在的空间设计发展到了什么水平。

有朋友说，这里最大的问题是离铁路太近，最近距离只有188米，最大的优势是使用率巨高。我认为对，怎么选就看你自己的了？

建议开发商跟雅郡一样卖，毕竟离铁路近算是重大不利因素，楼面价27500元/㎡，这也跟雅郡差不多，68平方卖个320万问题不大。98平方卖个520万。

这种价格很容易清盘，虽然他有诸多缺陷。小面积可能很畅销，意向买家要早做准备。

PS：地下机动车车位202泊，相比起住宅户数，这个数是不是少了点？

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