花地湾浣花路再出爆款，新一代保利雅郡来袭！

周六，规划局居然也上班，更新了好几幅地的新控规，新增了几幅住宅地，都是小型地，但全都是爆款！

明年，买家们都会来抢他了！承包当年的头条。

为了让大家更好了解地块的优劣，我们尽早出解析。

官方说法：项目地块位于白鹅潭商务区中部，花地大道中以东，芳村大道东以西，浣花路以南，用地面积3.11公顷，规划调整范围用地面积5.47公顷，涉及AF0216规划单元。

官方的话晦涩难懂，其实就在万科金域曦府东面，这块弧形空地，说是空地其实也有两座旧住宅，也不搞拆迁，直接调整。

两栋旧住宅的北面地块搞成行政办公用地，十字路口搞行政办公用地很合适。

028地块，用地性质为行政办公用地(A1),用地面积5608平方米容积率3.6，建筑面积20036平方米，建筑限高80米。

029地块:用地性质为科研用地(A35)，用地面积3043平方米，容积率2.2，建筑面积6695平方米，建筑密度<40%，绿地率>30%，建筑限高60米。

两栋旧住宅的南面地块原来是空地、公共绿地，现在调整为二类住宅。

宗地面积9350平方米，容积率3.3，建筑面积30855平方米，建筑密度<28%，绿地率>35%，建筑限高100米。

地块虽然小了点，但我们来对比一下鹤洞路保利雅郡项目：

鹤洞路以南AF040134地块，宗地面积为12894.84平方，计容建筑面积25823平方，容积率为2.4，建筑限高60米。

总建筑面积比雅郡还大、只大5032平方，这不就是新一代的“保利雅郡”吗？

拍给保利，让他两个月内清盘！

2025年的荔湾市场，我们讲过多次，清盘了6个新房项目，新上一个刚需盘必被快速清盘。

没有任何悬念！

讲讲周边的情况吧，北面有浣花路，但北面有房子，可以阻挡噪音，东面为坑口村旧改，坑口村旧改不是一时半会的事情，南面有个小小的产业园，属于电子数码基地。西面为已经收楼的万科金域曦府，中间隔着花溪路，花溪路未来要打通至崇文四路，但这是一个长远的过程。

总体来看情况还不错！地铁方便，与1号线坑口站直线距离480米，但走路可能要绕多700米，去11号线广佛线沙涌站700米，轨道出行还算方便。

学校最近为坑口小学，但离省实花地湾学校也不远，离省一级芳小也不远，学校有变数，到开盘可能都无法公开承诺。

最好是把坑口小学重建，把曦府前面的地块释放出来，方方正正的地能拍卖出好价钱。

但人生不如意的事十之八九，规划上面的遗憾和困难都是挺多的，不是哪样做更好就能做出来。

海珠越秀天荟江湾这里的商业用地也要调整为住宅用地、西邻中海观澜府、南至广百海港城(在建)，北面是越秀天荟江湾的公寓产品。把中间的商业改为住宅，越秀可以多赚很多钱！

AH101533地块用地性质由商业用地兼容商务用地(B1/B2)调整为二类居住用地(R2)，用地面积保持7172平方米不变，建筑面积由57578平方米调整为30047平方米，容积率由8.03调整为4.2，建筑密度由68%调整为35%，绿地率由10%调整为20%，建筑限高保持120米不变。

AH101534地块用地性质由商业用地兼容商务用地(B1/B2)调整为二类居住用地(R2)，用地面积保持7326平方米不变，建筑面积由54033平方米调整为30047平方米，容积率由7.38调整为4.2，建筑密度由68%调整为35%，绿地率由10%调整为20%，建筑限高保持120米不变。

低层的海港城毫无遮挡，改增的6.0094万平方米的高端望江豪宅，真是无敌呀！

售单价7万/㎡，这就有42亿的营业收入……

工业、商业、服务业全都要搞，但搞房地产确实来钱最快！

虽然也是块小地，但看地块形态，绝对能做出好产品，中产朋友可以稍稍等一等。海珠湾隧道虽在东边，但在此处已经入地，不影响她，产品没有什么重大不利因素。

琶洲琶洲

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