上海，5.27新政，力度超预期。
从近两周的市场反应来看，还算不错。
二手房网签量增长明显，第22周（5月27日那周）大幅增长，第22周（上周），成交回落，主要是端午小长假干扰了网签；即便如此，仍超荣枯线（图中最右灰柱）。
就近二三周来看，上海二手房网签量的活跃度，可以位排全国第一，比深圳强多了。
另外，上海今年23周的网签量，大幅高于去年同期；前23周累计网签量，同比去年刚刚翻红，之前22周都是同比下降的，如今已翻红正增长了，这个势头也较强。
看图可知，去年春季反弹冲高回落，今年春季反弹后拒绝回落。
咱大上海二手房交易的步伐，越来走越稳健了。
上述是上海楼市的宏观走势，老杨平时聊得挺多的。
今天想聊点微观的，关注上海楼市中微观层面的同学们，可以继续往下看。
今年5月，上海二手住宅网签17100套，套均总价335万元，套均面积83平米，平均单价4万元出头。
所以么，很多人感觉上海的房价很贵，贵过纽约、伦敦、东京等国际大都市。但事实上车价并不高，200万左右就可买套房。
今年5月，上海二手宅网签套数排名前10的小区，多在外环以外的远郊区，大多为工人新村或拆迁安置房小区。
长期关注老杨的铁粉们都知道，老杨是不会推荐你去购买这类远郊房、老破房的。
从长期的保值性升值性来看，咱们只能盯着市区或少量规划好的近郊区，关注新房或优质二手房。
接下来，咱们看两张图。
成交金额TOP50小区
今年5月份，有网签量的小区（不含无成交小区），按成交金额（万元）排名，前50名如下：
世茂滨江花园，排全市第一；成交了1.6亿（8套），套均面积217平米，套均总价2030万元。
仁恒河滨城（二期），排第二；
滨江凯旋门（紧邻世茂滨江花园），排第三。
仁恒河滨城规模很大，一期二期加起来，能排全市第一。
总体看，陆家嘴板块的小区最多，占二成多。
成交单价TOP50小区
今年5月份，有网签量的小区（限成交金额前100位），按成交单价排名，最贵的50个小区如下：
东湖路洋房，排第一，单价23万元每平米。这是法租界的老式大别墅，非常稀缺，且地段金贵。
滨江凯旋门，排第二，单价22万元每平米。陆家嘴一线滨江，次新房，香港新鸿基开发，户型合理。几乎接近于完美。
翠湖天地御苑，排第三，近22万元每平米。新天地标杆性豪宅。
成交总金额排第一的世茂滨江花园，成交单价约9.4万元。
排名第50位的张江汤臣豪园二期，成交单价约7.5万元，正好老杨也买过住过，浦东初中第一牛校的学区房。2012年5月老杨买入时小区均价只有2万出头，最高峰的2021年曾超10万元，现回落到7万多。
聊下世茂滨江花园
这个位列全上海成交金额榜第一的小区，得到很多人的关注；其中包括那些时刻准备着嘲讽老杨的网友。
所以么，今天，再给部分网友一个嘲讽的机会（也可能无）。
老杨被套了吗？
说实在，我是研究房地产宏观面的，平时不太关注微观动态，包括小区层面的成交量与价的变化。
我也不太清楚，自己这套房，是否被套了。
因此，借今天分析上海微观项目的机会，顺便查了一点资料，我们一起来探究一下吧。
首先，查看贝壳网上的价格。
挂牌价约13万，成交价约10万，二者存在3万的价差，正常现象。上述成交均价约为9.4万元，与这里9.8万元，比较接近。
看价格走势，过去一年此小区房价下跌，由近14万至近13万，跌了一成左右。
然后，我又查到2020年贝壳网的世茂滨江的价格。
2020年12月，世茂滨江的挂牌价是11万，而当前是约13万。
所以，当前挂牌价高于2020年12月的11万。
上述这个截图，我是在2021年1月时截的。
2020年6月 老杨买了世茂滨江的老破大。
当时小区持牌价近接近10万元，也即当前小区持牌价（约13万元），仍高于老杨买入时三成！
当时截图中没有成交价，老杨记得2020年6月时小区成交均价大概是8万元左右；如今是9.8万元，大概高于老杨买入时二成多。
看来，老杨这套房，不像是被套了。
对不住呀，让部分网友失望了。
2021年1月，写了篇买此房的心理路程，设为收费阅读，2022年重发一次，设为免费阅读。
各位可免费点看：我为什么买升值性差评的世茂滨江？老破大也有春天？
为了更细致的探究世茂滨江的成交价变化，我翻看了贝壳网上，过去几年的真实成交价格变化。
成交套数太多，按年份，截了几张图，统一选三房户型。
首先说明一点，世茂滨江是超高层，低区、中区、高区之间价格存在明显差别，尤其是40层以上的，能看到程度不一的江景，价格会更高些。老杨买的是高区。
2024年：
高区12万左右；低区9.5万左右。
2023年：
高区13万多，低区11万左右。
2022年：
中区13万左右。
2021年：
低区9万多，中区12万多。
2020年：
低区7万多，中高区9万左右。
经过上述2020-2024年，五个年份的微观成交案例的价格比较，我们可以获得比较客观的信息：
低区成交价，相比2022年高点基本持平，相比2020年年中前后上涨二成多；说明低区品质弱些，所以上涨时涨幅小些，而下跌后相对扛跌。
中高区成交价，相比2022年高点降15%左右，相比2020年年中前后仍上涨三成左右。
这就是世茂滨江近几年的房价真相！
只是略做了点功课，给大家表演了一次微观层面的“老杨解牛”，有不到位的地方，请各位留言指教。
另外，世茂滨江虽然是老破大，但地段好、近江岸、豪宅定位、高区有江景，所以其价格波动，也可以代表上海中心区、优质小区的整体价格变化。
欢迎熟悉上海楼市的朋友，留言聊聊你所关注的小区，近几年的房价涨跌情况，共同探究真相。谢谢。
