随着“保障房+商品房”的双轨推进，房地产的赛道玩法，大概率不会沿袭过去的模式，新的房地产模式正在逐步建立。
从其他国家（如新加坡）和我们的实际情况来看，在未来，以下这4类房产，可能会率先迎来贬值的行情：
1、别墅产品别墅的贬值逻辑，关键在于未来改善市场的变革，会有更多“好房子”出现，而且，城市郊区容积率1.0的限制很可能会放开。
届时，会有大量的新生代别墅上市，有大花园、大院落、阔绰的室内面宽和挑空，而且当新规范下的别墅，上市达到一定规模的时候，价位大概率会降下来。
人们买一套独门独院的独栋大花园别墅，就像在市区买一套改善户型一样轻松。
那么，过去那些在旧规范体系下，建设出来的联排、合院、叠拼等别墅下限产品，就会面临降维打击，要么割肉降价，要么就是流动性枯竭的结局。
2、公寓类产品公寓产品，买房者主要还是用于居住和投资出租的比较多，这是2个大头。
将来，如果大量的保障性住房上市，必然会稀释一部分租房需求，导致公寓的租金回报会大幅下降。
另一方面，买公寓用于自住的人群，未来会有更多的质优价廉的“好房子”可供选择，大概率也会从公寓搬出去，整栋公寓楼的入住率会逐年下降。
一些公寓会被资本盘下来开酒店、开集体租赁，出入人群混杂，开放式管理，占用公共设施和空间，公寓的居住舒适度会进一步降低。
而且电梯等设施的使用频次也会更加增加，缩短使用寿命，业主需要投入更多的维护保修成本，才能维持公寓的入住功能。
再加上公寓的流动成本也比较高，无论是税费还是金融贷款条件，都比一般的住宅更难出手，所以，可能会迎来房东之间在二手房市场的价格踩踏。
3、学区房学区，自始就不是房产估值的底层逻辑。
随着未来的学区房锁定占用学位期限（通常为6~9年）、多校划片电脑随机派位、教师轮岗等多套组合拳下来，学区和房产绑定的因素，几乎可以弱化到忽略不计。
按照现在不少一二线城市热门的学区房所对应的老旧小区的估值和地段来计算，大多数所谓的“学区房”，一旦失去学校资源的加持，或将回归到和经济适用房、回迁房的定价生态位。
从教育发展的角度来看，学区房的贬值预期，几乎已经是板上钉钉。
4、刚需项目的小户型刚需项目的小户型，或面临与公寓相似的尴尬境地，保障性住房在租赁市场的竞争，或将刚需小户型的出租回报率进一步拉低。
在刚需项目中，70平方米及以下的小户型，是比较常见的，而且这类项目，通常还具有较高的容积率、较低的梯户比，整个小区的定位就是刚需居住，没有过高的品牌或景观溢价。
这样的产品，在未来保障房和改善型的“好房子”大行其道的市场下，想要维持二手房市场上的流动性，不至于沦为手中的负资产，大概也只有降价抛售这一条路可走。
