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本期楼盘测评项目

金水区|泉舜上城

楼盘亮点呈现

金水核心，双地铁加持

泉舜上城项目2公里范围内有多个地铁站，其中紧临地铁3号线和5号线的换乘站点——海滩寺站，距离项目仅约50米，纯正地铁盘。

教育资源丰富，优势明显

泉舜上城项目2公里范围内有十余所优质公立学校：黄河路第二小学、优胜路小学、郑州七中等。此外还有金水区外国语小学（总校），是政府大力打造的金水区教育名片，也是以外语为特色的公立重点小学。

项目不足：泉舜上城项目容积率较高，约为5.98，居住舒适度有所欠缺。

综合推荐购买人群：

金水核心，配套成熟，小户型占比大，教育资源丰富，适合对学校有一定要求的刚改客群。

区域测评

南金水核心，配套醇熟

区域概述：泉舜上城属于金水区黄河路金一环的黄金地带。金水区是郑州老行政区，经济文化发展水平较高。从地理位置上来说，金水区位于郑州主城，周围被其他辖区环绕，基础设施完善；交通方面，金水区拥有郑州东站、郑州北站两个火车站，出行便利，货运发达。

金水区科教水平较高：高校数量不少，教学资源具有很大的优势；商业层面涵盖花园路商圈、文化路商圈、经三路商圈、曼哈顿商圈等；可能也会有人说，金水区未来的资源可能会向郑东新区倾斜，未来发展可能会有限制，但郑东新区发展起来对于金水区也会有辐射带动作用，未来潜力无限。

板块概述：金水区是河南省委所在地，是河南全省的政治、经济、文化、金融、信息中心，区位优势明显，各项配套完善，科研资源丰富，一直以来都领跑郑州房价。2016年10月底，金水区81个城中村、棚户区等都将全部完成改迁，取而代之的是秩序井然的小区与“高大上”的城市综合体，金水区的部分片区将会被盘活。

金水科教园区是金水区发展的重点区域，打造的是产业集聚、功能完善、宜居宜业、生态优美、充满活力，并在中部地区有一定影响力和辐射力的现代化城市新区。

项目测评

小户型占比多，现代风格

泉舜上城由泉舜集团开发，总占地约15.3万㎡，建筑面积约94万㎡，规划有12栋34层住宅，共5670户房源。，容积率较高，约为5.98，绿化率约为35%，目前在售68-129㎡二、三室，均价约为20000元/㎡，毛坯交付。

泉舜上城建筑风格为现代简约风格，社区规划有幼儿园和商业体，未来物业采用开发商自持泉舜物业，具备国家一级资质，为业主的物业服务提供保障。

【主力户型分析】：户型设计一般，功能分区明显

1、E户型68㎡两室一厅一卫

68㎡两室一厅一卫，整体户型呈L型分布，功能分区明显。北向入户玄关，南向阳台，有卧室遮挡，南北通透性一定程度上会受到影响。进门右手边是厨房，左手边是客厅，采光和视野表现一般。此外没有餐厅，生活不太方便，不过也可以在客厅进餐，不算特别大的弊病。进门右手边西北角是卫生间，距离厨房较近。

再往南向是次卧，可以当作儿童房，还未生育的年轻人可以当作书房。主卧朝南，带阳台，采光和视野比较好，可以晾晒衣物，生活便利。户型整体比较紧凑，空间利用率较高，小两房设计功能分区明显，适合刚需客户置业，但仅有主卧朝南，通风和采光表现一般，对此要求较高的客户要谨慎考虑。

2、C户型90㎡三室两厅一卫

90㎡三室两厅一卫，整体户型空间布局合理，功能布局比较完善，户型还算方正。北向入户玄关进门，和南向阳台连通，南北通透，通风和采光较好。进门左手边是厨房，进门即可解放双手，右手边是一个次卧。厨房旁边是卫生间，厨房和餐厅之间隔着卫生间，设计些许尴尬，使用不太方便。

再往里是餐厅和客厅，餐客一体，能够弥补一些生活不便，客厅又联通南向阳台。西侧次卧可以当作书房或者儿童房，主卧带飘窗，和阳台两开间朝南，保证采光和视野。

该户型整体设计一般，没有较为明显的亮点，两开间朝南暂且不论，卫生间将厨房和餐厅分隔开，介意的客户还是慎重考虑。

房价及潜力分析

泉舜上城周边在售项目有美盛教育港湾和融创蘭园，融创蘭园均价约18500元/m²，美盛教育港湾均价约19000元/m²，均为毛坯交房，区域内二手房房龄在10年以内，均价约14000元/m²-18000元/m²，泉舜上城处于平销期，均价约20000元/m²，综合来看，泉舜上城在区域内价格中上，适合刚需，又由于项目容积率高，社区环境一般，性价比偏低。

最后价格潜力：泉舜上城项目具有保值性，项目择址金一环区位，坐拥3号线和5号线双地铁口，无缝接驳二七商圈。地段优越，教育、医院、交通等各项配套醇熟，区位价值明显，泉舜上城自持开发商物业，对后期的保值性有所助益。

交通测评

公共交通发达，交通通达性好

轨道交通：泉舜上城项目2公里范围内有多个地铁站，其中紧临地铁3号线和5号线的换乘站点——海滩寺站，距离项目仅约50米，纯正地铁盘。

公共交通：泉舜上城项目约500米范围内有多个公交站，距离项目约250米的黄河路海滩街站，在此站搭乘41路车可到达陈寨花卉市场、郑州海洋馆等；在此站还可搭乘23路到达中原区、郑东新区商务内环等地；距离项目约3001米的红旗路东三街站，在此站可以搭乘91路公交车到达火车站北港湾、人民公园、市儿童医院。惠济区人民政府等地，公共交通发达。

自驾：泉舜上城项目周边有三横三纵公路交通网。三纵是：京广快速路、南阳路和文化路，三横是：金水路、黄河路和农业路高架，可快速通达全城，交通通达性良好。

配套测评

配套醇熟，生活便捷

教育配套：泉舜上城自建有两所品牌双语幼儿园，项目2公里范围内有十余所优质公立学校：黄河路第二小学、优胜路小学、郑州七中、郑州71中（七中分校）等。此外还有金水区外国语小学（总校），是政府大力打造的金水区教育名片，也是以外语为特色的公立重点小学。

医疗配套：泉舜上城项目周边3公里范围内有6所三级甲等医院：郑州市人民医院、省儿童医院，省人民医院，郑大一附院等，能够满足业主后期的日常就医和诊疗需求。

公园配套：泉舜上城项目约4公里范围内有：郑州市人民公园、碧沙岗公园、紫荆山公园、文化公园等，其中人民公园距离项目仅约2公里，多所公园环绕，生态环境好，适宜傍晚家人散步和周末带孩子出游。

商业配套：泉舜上城项目周边4公里内有丹尼斯大卫城，国贸360商圈，此外项目自身打造10万方的商业综合体，集休闲、娱乐、购物为一体，能够满足业主不同档次的购物和娱乐需求。