127亿，海珠地王出炉！

经过85轮的角逐，海珠上涌果树公园北侧地块，最终拍到封顶，楼面价3.5万/㎡，进入摇号阶段。

地块剔除配建后，楼面价为5万+/㎡，未来售价或超10万/㎡，如果设计成大平层，又是妥妥的千万级豪宅。

地块区位非常优越，旁边的上涌果树公园及远处的珠江新城、广州塔一览无遗。该地块是海珠区，甚至是全广州本年度一宗难得的“靓地”，这使其甫一上架便备受市场瞩目。

新政发威+土拍火爆，海珠市场当前已经“涨”声不断！

海珠位置最好的地块

豪宅阵营又添一猛将

上涌果树公园北侧地块是海珠位置最好的一块地，没有之一。

地块位于海珠腹地核心，临近中大布匹市场、客村、海珠区府等老牌商圈，在配备丰富商业及便捷的交通资源的同时，兼备生态环境资源的板块。

地块区位地图

与世界大观地块相比，上涌果树公园北侧地块位置更好，距离珠江新城更近。周边公务员、布匹市场老板、琶洲白领，以及来自天河、越秀等区域的改善型购买者，都是该项目的潜在客户，购买力强。

开拍后，地块吸引了中海、保利、华润、越秀在内的央国企争抢，毫无意外拍到摇号。上涌果树公园北侧地块总建面约36.4万㎡，一共由7宗分地块构成。配建政府性统筹用房、商业、商务设施，回迁安置地块以及道路、绿地、河涌等。

海珠区上涌果树公园北侧地块（图源广州市房协）

项目地块西侧规划了15年教育资源地块，有消息称，将引入中大附办学（包含一个托儿所、一个12班幼儿园、一个18班小学和一个72班完全中学）。

项目东侧是广州大道南，旁边是在建中的11号线上涌公园站和逸景路站，坐拥广州第一条大环线，4站可到琶洲、珠江新城。待开通后，一条地铁线就可通达全市各大中心板块。

如此优质的地块，开发商必定开发成豪宅项目，因为只有做成豪宅才能让项目利润最大化。

这意味着，已经豪宅化的海珠区又将新增一猛将。

海珠区市场已经豪宅化

刚需上车空间被严重压缩

海珠区这两年推出的项目均为豪宅产品，主要以大户型为主，其均价也在节节攀升。可惜，对于执念在中心城区上车的刚需，豪宅化的海珠区无异就是他们的“禁地”。

据克而瑞数据显示，今年1-8月中，海珠区一手住宅量价齐升，成交翻倍增长之余，区域网签均价高达9.6万/㎡，较去年同比上涨14%。海珠房价趋高的背后，各大10万+项目“功不可没”。目前海珠成交均价破10万/㎡的项目多达8个，较去年同期多了5个。

另外，炙手可热的工业大道及南洲两大板块，目前成交均价分别为8万/㎡和7.6万/㎡。板块成交主要来源于四房。

图源克而瑞

土地成本的上升给开发商带来了巨大的压力，进一步推高了房价。为了获得利润，这些新项目要不做成大平层豪宅，要不就主打110-140㎡的改善型产品，基本都是千万级四房起步，未来三房户型将在海珠市场绝迹。

同时，在当前的市场环境下，大家都担心民企项目会烂尾，增加买房的风险。购房者更倾向于选择央国企，如中海这种已经在海珠深度扎根的央企就是一种保证，准现楼更成为当前购房者的首选。

一边是大面积，一边怕烂尾。

说实话，这届上车的海珠刚需客户，很难。

中海推出广州人最喜欢的户型

新政首周多个项目连续爆单

这周的“美酒加咖啡”让人上头。茅台加瑞幸，两者联手，毫无意外地冲上了微博热搜。

而在楼市同样上演了一波狂欢。新政首周，买家纷纷出动，挤满了各个售楼部。地产人更喊出了久违的“007”工作节奏。

中心区市场回暖，海珠总是先热闹起来。

已经在海珠西扎根的中海深谙客户需求，懂得把握政策热度，在新政之后，立即推出市场罕有的三房小户型产品，刷爆海珠市场。

其中，最受年轻人青睐的中海观澔府连续几天爆单，在新政首周售楼部就被购房者挤满，台风天也难以阻挡他们看房的热情。

令人惊喜的是，楼主这边拿到几个低价的团购名额，总价不到550万就可以买中海观澔府，准现楼，还能入读海珠外国语附小，在10号线大干围站旁，有一套最低单价只有5字头。

在中海江泰里售楼部，同样出现了久违的火爆景象。据项目销售透露，广州人最喜欢的户型82㎡三房小户型，上周几乎被抢购一空，销售业绩突破1亿。

据了解，目前中海江泰里现阶段1栋在清栋，2栋南向优质单位已加急补货。本周2栋少量优质单位推新，还有教师专属购房补贴10万大礼包。

客户参观江泰里样板房实拍

新政推出后，相比海珠遍地的千万级四房，买少见少的三房小户型是刚需客户最想买到的产品，加上高地价推高房价，未来想买到三房小户型的机会将越来越少。现在买品质三房只能在观澔府、江泰里，所以想不爆单都难。

海珠外国语实验中学附属小学实拍

说到产品，中海观澔府三栋楼将在明年5月交楼，现在购入就能赶上明年9月入学，业主小孩立即享受优质教育，这对于急着入读小学的家长来说绝对是一个好消息。

据了解，中海观澔府已有不少业主的小孩今年9月已经入读海珠外国语实验中学附属第二小学。未来业主入住后，一家人吃完晚饭还可以在江边绿道散步、吹着江边微风，非常惬意。

在交通方面，地铁10号线进度已超过70%，将在2024年开通运营，该地铁线路为片区业主提供了便利的轨道交通条件。环岛路(石岗路-大干围段)计划在今年12月底前完工通车，电动车通行测速，从石岗路到大干围只需5分钟。

观澔府施工过程中的外立面

如果你对老城市的烟火气情有独钟，你还得选择中海。

中海江泰里，身处海珠城区的市井烟火，项目基于老城焕新的出发点，通过潮流艺术和新商业、新消费的业态，丰富社区营造的内容，孵化生活方式的个性化，实现新与旧的共生、共融、共创，让真实生活扎根于社区中，焕发老城区的活力。

中海江泰里位于地铁2号线及11号线交汇的江泰路站上盖，这里是海珠区文化活动最丰富、交通最方便、配套最完善、最有生活氛围的板块。

江泰里潮里MALL实景

这里分布着丰富便利的商业生活配套，其中就包括老广最爱的江南西和潮人新宠的太古仓，还有广百、乐峰广场、江南新地等商业地标。

海珠西不仅有烟火气，也有很时尚的去处。这里有新时代的产业风貌，具备多元复合的文化气息和潮流圈层，随时邂逅B.I.G海珠湾艺术园、02PARK创客公园等打卡圣地。

改善型客户也不要急，观澔府还推出119㎡南向四房，总价都不到750万的特价房源，这个价格难道不香吗？

另外，南州地铁站上盖的中海观雲府，目前还有最后2套三房望江单位，建筑面积约86㎡，总价仅需580多万。

新政加持，市场升温明显

当前已是入手最佳时机

这波新政被视为2008年以来最大的利好，新政来得有点猛，前一天政策刚公布，银行、开发商就表明已经落地，很明显所有人都看好后市发力。

因此，别看上涌果树公园北侧地块总价达到127亿元，依然被多家房企抢崩头，而且此次参拍的房企为清一色的国家队。

恰逢当前诸多重磅新政出台的节点，此次上涌果树公园北侧地块再度被争抢至摇号，势必也会给海珠楼市再添一把火，极大地提振市场信心。

事实上，这些年央国企开发商对于海珠的优质地块向来是“寸土必争”，特别是今年极具关注度的地块，国家队都积极参与了竞拍或摇号。

这些开发商持续活跃的表现，他们都已经感知到海珠市场将再次火爆起来，这也意味着位于中心区的海珠房价将再次飙升，未来的形势对刚需更加不友好。

目前，观澔府、江泰里、观雲府推出的小面积均是市场硬通货，流通性极强，刚需们可以趁历史最佳购房机会赶紧抢购。

市场时刻在变化，特别是刚需客户，就更加不要再等，目前已是最好入手好时机。