地下室（或地下停车库）和人车分流，几乎已经成了现代城市居住小区的标配了，且不说别墅项目，就是连普通高层住宅，都会实现地下停车库和人车分流。

目前市面上，之所以还会有一些没有地下车库、地下室，或者没有人车分流的小区，很多都是老旧小区的二手房了，还有一些是建造年代比较早期的别墅项目，或者定位相对低端的小区，新建的新房很难看到这种配置低的项目了。

对于别墅而言，地下室几乎是一个必备的空间，无论是用于停车，还是用于储物，或者是和一楼形成向下挑空，布局半开放式下沉庭院等，其作用和功能都非常广泛。

一般而言，拥有地下室的别墅，往往也都会实现人车分流。

无地下室设计的别墅项目，往往也很难实现人车分流，而且存在以下几个肉眼可见的弊端：

1、只能在露天停车，任凭风吹日晒冰雹雨淋，再好的豪车都禁不起摧残，停到室内停车场的车辆，和停在露天停车位的车辆，一两年就能看得出来，磨损和老化的程度会有明县的区别。

如果要把院落改造成停车位，那么势必要加盖雨棚或遮阳棚，不仅造成花园、庭院面积减少，缩小业主的活动范围，而且还会影响别墅的外立面美观，下雨天噪音也很大。

2、人车不分流的小区公共区域存在安全隐患，特别是针对腿脚不便的老年人和不懂事的孩子而言，如果一个小区中庭没有实现人车分流，是很难放心让老人和小孩单独到自家院外的小区中庭、公共区域去游玩的。

无形中也会限制了业主和家人的活动空间，只能蜷缩在自家院内，除非自家的花园足够大，像那种庄园级别的有好几亩地，足够散心散步。

3、没有地下停车库和人车分流的别墅，建造成本相对更低，房价也低，易影响居住圈层档次。

那些设计了地下室、地下停车场和人车分流的别墅小区，往往建造成本会更高一些，虽说地下停车场的投入，是相对不那么外显的，但成本还是要的，而人车分流，在中庭平台上，还会花费一些绿化美化的成本，这些都是摊到房价里面的。

所以，这样的小区房价是下不来多少的。

而那些没有地下室、没有地下停车场和人车分流的小区，房开刚开始售卖一手房的时候，主打的就是一个性价比，业主买到手里价格更有优势，且在二手房市场上，这样的房源也更容易降价抛售。

这就很容易导致一些购买力不那么强的业主混进来，导致整个小区的居住圈层档次被拉低，没那么纯粹了。

因此，随着未来人们对于居住和改善品质要求越来越高，大部分新面世的别墅产品，都是实现了标配地下室、地下停车场或人车分流的，这样的配置会逐渐成为市场的主流。

而那些由于历史原因导致的一些老旧的别墅小区，没有地下室，没有地下停车库，或者没有实现人车分流的别墅，大概率会面临着楼市新陈代谢的淘汰，最终贬值到无人问津。