年底了，最近的会议比较多，但是大佬出席的会议咱们必须关注，尤其是玩地产的，对热点的把握更要及时了。

就在今天，2023金融街论坛年会开幕式上，央行的潘功胜行长就政府债务、金融侧改革、楼市等方面都发表了观点，关于房地产这块，最核心的观点是咱们房地产市场经过20多年的长周期繁荣，正在进行重大转型并寻找新的均衡点。他还说到，房地产市场转型带来了一定挑战，刚性和改善性住房需求有很大潜力，房地产市场长期稳定发展具有坚实基础。

潘行长的一番话其实已经告诉大家了，房企和炒房客们，要跟过去玩楼市的三高模式和买房就涨价的惯性思维说再见了，人家都说21天就可以养成一个习惯，一万小时就可以成为这个领域的专家，而咱们的楼市是经过了二十多年跌宕上涨，买房能赚钱已经成为街口大妈都知道的事情了，买房就是最好的创业也是过去十年喊得最响亮的口号，但是现在的这些购房专家呢，自己都被套牢了，也不好意思再出来说这种话了，默默挂低了自己手上的房子，希望降低一下杠杆，缓解一下压力，他们也不想从楼市赚到的钱又重新搭进去了。

而之前各地疯狂的卖地已经形成了肌肉记忆了，因为来钱太容易了，拉几个房企坐在一起，然后圈一块地就是几个亿甚至几十个亿的收入，这种依赖也让很多地方养成了一个不好的习惯，只能接受赚快钱，没办法接受赚慢钱甚至对人才、产业的投资了，而街口大妈都去买房赚钱的时候也让大家不断去加杠杆，只要买到就是赚到的心态，老百姓肯定会想一切办法买更大的房子、买更多的房子，那其他的消费自然而然就压缩了，自己的肚子可以饿着，但是房子的月供必须要吃饱，因为现在的月供就是将来的利润基石了，五年翻一倍的希望在每个买房人的心中燃烧着火焰。

而从2021年开始，转型的时机就已经到了，当时叠加疫情的影响，在年中的时候咱们的房价冲到了一个最高峰的时刻，而杠杆率也接近到了高位，去年咱们人口也减少了85万，民营房企也正在爆雷的方式向世人宣布地产游戏的恐怖，所以这种种的因素叠加在一起，房地产必须要转型了。但是开弓难有回头箭，咱们把房价涨上去了，想短时间就突然掉头肯定会扯到裤裆的，所以一直咱们都是说的稳房价，不能出现暴涨和暴跌，像最开始高层提出的房住不炒，在楼市疯涨的时候很多人可能觉得只是一句口号，但是现在回过头来看，这已经是预判了将来的楼市的结果，把房子炒过头了获益的只能是极少部分人，大多数人都得承担这个恶果。

但是市场毕竟是市场，就像新一轮房改中把商品房重新定义为商品了，你把话语权重新交付给市场，那分化也就是市场做出的选择，所以在以前趁着普涨的春风上涨的这些城市必然会逐步的扯下遮羞布，就像滥竽充数的南郭先生一样，你不会吹竽的话可以混一阵子，但是很难混在里面长久，所以现在的市场就像一个沙漏一样，把绝大多数的房价都筛下去了，大多数的城市房价都将回归到万元以下的状态，这也产生了每个月的持续跌幅，所以后续可能会留下的就十来座真正会吹竽的城市，而每个城市里面也就3-5个能抗打的区域，其他的城市或者区域都回归到真正的商品价格和市场。

从这个角度来说，这对经济其实是有利的，让这些地方真正认识到自己土地的价值，而不是说还活在过去一直拉高地价的梦里，房地产的上涨短期是有利的，但是绑定了经济，中长期来说反而可能局限了经济的发展，所以咱们现在是在正确的下行震荡期进行着，核心城市肯定不会出现腰斩，因为这会涉及到金融和资本的外溢风险，但是多数的三四五线城市需要一定的阵痛，才能真正开始思考自己需要去做的事情，所以有人骂大飞老师唱衰楼市，还看不起他中介的这种身份，其实这是不对的，他是一个忧楼市之忧的房产媒体人，5.88只是他出圈的梗，而他内心盼望经济和楼市的回暖的感觉是能体会到的，因为从来忧房地产之士，俱为千古伤心之人，也因为热爱这个行业，才会持续的坚持输出几年甚至十年的时间。

说回楼市，接下来的几个月肯定还会按照原有的框架继续松绑楼市，包括一线近郊的解除，还有其他二线城市的全面松绑，三四线的限价逐步放开，慢慢把价格交给市场，筛选出真正高价值的城市和区域，而二手房还会经历一段比较痛苦的时期，因为很多房子还在憋着没卖出去，逐步呈现了堰塞湖的状态，楼市政策是一方面，更多还是要看就业的情况、人口的情况和其他产业的转型升级情况，这些才是对楼市影响更加深远的因素。