根据成都市公共资源交易服务中心公告，6月27日武侯外双楠板块将出让1宗纯住宅用地，这是自2015年之后，该板块首次有宅地供应。

日前小全全前往地块及周边区域进行了实探。

宗地信息

宗地位置：武侯区红牌楼街道双丰社区7组

用地面积：合34.3411亩（地块一15.3141亩，地块二19.027亩）

用地性质：二类城镇住宅用地

容积率：2.4

建筑密度：不大于20%

建筑高度：地块一建筑物（含所有建、构筑物及设施）最高点高程不大于航空限高绝对海拔高程541米（建筑最高点相对地面高度约42米）。地块二建筑物（含所有建、构筑物及设施）最高点高程不大于航空限高绝对海拔高程538.75米（建筑最高点相对地面高度约40米）。

装修要求：该宗地100%实施成品住宅建设。

起拍楼面地价：16000元/㎡

拍卖时间：2024年6月27日上午10：00

从宗地现场来看，地块很方正，已实施打围，内部有少量土方建渣和杂树杂草。根据宗地出让方案，宗地内的土方建渣、杂树杂草由竞得人自行清除，并承担相关费用。

△宗地内部现状

此外，这宗约34亩的地块，被双丰中路分割成两个面积约15亩、19亩的小地块，后期两个小地块或将打造相对独立的住宅组团。

△双丰中路实景图

该宗地临武阳大道一侧还隔着一条栏杆堰支渠。同时，约19亩的地块二与武侯大道之间，还有一宗约14.6亩的商业用地待出让，未来或将作为区域商业补充。

△约14.6亩商业用地实景图

PART

01

成都老牌居住区，迎来城市更新升级

从具体位置来看，宗地位于武侯大道双楠段与中环路武阳大道段交汇处，属于外双楠板块，毗邻红牌楼板块。

△周边板块分布示意图

上世纪90年代，由红运花园、中央花园、名流花园、交大花园、皇家花园组成的大型居住区“五大花园”在外双楠亮相，成为成都初代商品房的代表。随后，置信逸都花园、鹭岛国际、双楠融域等住宅小区相继建成，外双楠的开发建设逐渐走向成熟，基础生活配套设施较为完善。

交通配套上，宗地周边规划道路已基本成型，邻武侯大道、武阳大道，约1.5公里范围内还有二环路和三环路，自驾出行相当便利；同时，地铁7号线武侯大道站紧挨着地块，无缝衔接。

△地图7号线武侯大道站与宗地实景图

商业配套上，成都伊藤洋华堂双楠店、成都大悦城均在1.5公里左右，日常生活主要依靠周边双楠风景、城楠映象等社区底商。

△武阳大道及城楠映象社区底商

教育配套上，宗地一街之隔是永丰双丰幼稚园，1.5公里范围内则有成都市明远书院学校、成都市棕北中学西区实验学校、成都市磨子桥小学分校、成都市龙祥路小学、成都市龙江路小学中粮祥云分校等。

△永丰双丰幼稚园

医疗配套上，地块周边1公里范围内即有四川肛肠医院、成都西南脑科医院、成都九星医院、成都双楠医院四大医疗机构。

生态资源较为缺乏，最近的就是约1.3公里左右的红牌楼市政公园。

由于整个外双楠板块发展时间较早，生活氛围成熟的同时，城市界面、产业业态略显“老旧”。在“2021中国城市有机更新与消费场景营造大会”上，武侯区透露了外双楠板块的“皮革加工区城市有机更新项目”，该项目将打造武侯大道TOD，总投资30.5亿元，拟建设成为具有武侯印记的特色社区商业体验空间，区域由此掀开了新一轮城市面貌的更新。

△皮革加工区城市更新单元项目城市设计，图源网络

本次即将出让的约34.3亩宅地正位于“皮革加工区城市有机更新项目”范围内，随着该城市更新项目的持续推进，这宗约34.3亩土地周边的城市界面、产业业态即将迎来焕新升级（详情可见：超百亩土地调规，外双楠城市更新地块已列入出让计划）。

△皮革加工区调规，图源成都市规划和自然资源局

PART

02

近10年无宅地出让，2024年供地“重启”

从土地市场来看，外双楠板块已近10年无住宅用地出让。

2007-2015年，双楠板块共成交了15宗土地，其中纯住宅用地仅有1宗；自2016年后，板块内便再无新地块入市。

长时间的土地断供，一方面导致区域整体开发速度放缓，另一方面也使得区域新房市场乏力。目前区域内仅有金楠小城际花园这一个刚需新房项目还有房源待售，且只有1栋住宅约159套房源，包括建面约57-71㎡的户型，已是现房状态。板块内暂无其他改善新房存量项目。因此，片区内就近的地缘改善客户积累得比较多，约34.3亩土地未来项目面临的竞争较少，产品的稀缺性较高。

根据2024年武侯区供地计划，预计板块内还将有2宗宅地和1宗商业用地（即前面提到的约14.6亩商业地块）计划出让，合计面积仅有约109.15亩。

△2024年外双楠板块待供应土地，图源投资云地图

与外双楠板块相邻的红牌楼板块，也有着相同的处境。

在2007-2017年4月，共成交了13宗涉宅用地，此后再无宅地供应，只零星成交了多宗3-10.4亩的商业用地。根据2024年武侯区供地计划，红牌楼板块今年预计将有1宗约15亩的纯住宅用地出让。

△2024年红牌楼板块待供应土地，图源投资云地图

而同样位于三环内、且紧临红牌楼板块的太平园片区，则是最近几年武侯区的土地及新房供应主力之一。

从2021年起，太平园片区开始着手增加土地供应，区域改造提上进程。近3年，该片区共成交了5宗宅地，呈现出交投电建天合玖玺（含洺悦天合府、交投电建洺悦玖玺两个组团）、越秀天樾云锦、万科古翠隐秀、国贸蓉上四大项目。

△2021-2023年太平园片区已成交宅地，图源投资云地图

其中，最早拿地的交投电建天合玖玺，项目总占地约67亩，分两个地块打造，均为4-11F的洋房产品，1T2设计，主推建面约143㎡、171㎡两个户型，目前还有少量房源在售。

越秀天樾云锦，占地约27亩，规划了5栋15-17F的小高层住宅，2T2设计，共324户房源，主力户型为建面约133㎡和143㎡的四房，目前已售罄。

万科古翠隐秀总占地82亩，打造了4F/7F的花园洋房产品和11F/13F板式小高层，户型面积段约105-204㎡，这也是成都万科2023年的战略级作品。5月底推出第六批次85套房源，参考单价30526-44454元/㎡（带装修），接下来即将加推第七批次4栋楼。

△万科古翠隐秀展示区实拍图

国贸蓉上是国贸地产自2021年进入成都市场后，布局的第四个项目，占地约43亩，规划打造9栋7-11F的板式洋房，主力户型面积约128-178㎡。项目在4月22日推出了第三批次110套房源，参考单价30360-41460元/㎡（带装修），还有2栋楼待售中。

△国贸蓉上效果图

另外，在2024年武侯区供地计划中，太平园片区还有1宗约15.8亩的住宅用地和1宗约117亩的商业用地计划出让，其中约117亩的商业用地位于太平园TOD一体化设计范围内。

△2024年太平园片区待供应土地，图源投资云地图

△太平园TOD街区示意图

整体而言，即将于6月27日出让的34.3亩土地周边生活配套相对完善，同时，地块本身素质较好，格局方正、容积率约2.4、建筑密度不大于20%，且为纯住宅用地，再叠加城市更新的规划设计，未来预计将打造为纯改善项目。而作为在成都楼市“缺席”已久的外双楠板块宅地供应的启幕，其号召力如何？我们拭目以待。