2025年楼市大局已定

2025年楼市大局已定

一、楼市现状与趋势分析

1、楼市下跌趋势分析

从2022年开始，全国范围内的楼市出现了明显的下跌趋势。这一现象首先从二三线城市如天津、郑州、涿州、廊坊等开始，随后甚至蔓延到上海、深圳等一线城市。到2023年，全国各地房价平均跌幅已经达到30%，显示出市场调整的压力和深度。这种下跌趋势不仅仅是因为市场自身的周期性调整，还与宏观经济环境、人口结构变化、政策导向等多种因素有关。

在疫情之后，老百姓的收入减少或失业，已经支撑不了当前的高房价。同时，现在买房人也越来越理性，会根据自家的实际情况来决定是否买房。而未来几年，房地产市场仍将经历去泡沫化、去投资化，逐步回归居住属性的历程。所以，拥有2套及以上家庭将面对财富大幅缩水的挑战。此外，国内房子已经严重过剩。

据住建部去年数据显示，我国有6亿栋房子。如果每栋房子住5个人，可以解决30亿人口居住。此外，国内每年1000多万套新建商品房要入市。与此同时，我国96%的家庭都已经有了1套及以上房产。这意味着，该买房的人都已经买了房子，买不起房的家庭无论如何也不会买房。可以预见，未来刚需会越来越少，而新房和二手房却越来越多，房价下行压力会非常明显。

2、政策影响与市场动态

为了应对楼市的下跌和稳定市场预期，政府出台了一系列政策，包括取消限购、限售、限价等限制性措施，降低房贷首付比例和利率，增加城中村改造和危旧房改造等项目。这些政策旨在通过减少市场障碍和提供更多的住房选择来刺激需求，从而稳定楼市。然而，市场的反应并不如预期积极，房价持续下跌的趋势并未得到根本扭转。这说明市场的调整不仅仅是政策能够解决的，还需要宏观经济环境的改善和消费者信心的恢复。

2024年9月26日，中央政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，奏响政策端新强音。随后，住房城乡建设部联合中央四大部门打出一套“组合拳”，包括取消限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准，降低住房公积金贷款利率、房贷首付比例、存量贷款利率、换购住房税费负担，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造等措施。这些政策的力度和密度，超越历史任何一个时期，显示出政府为市场设立估值底线的决心。

二、2025年楼市预测

1、价格走势预测

根据当前的市场趋势和政策导向，预计到2025年，房价可能会继续呈现稳中有降的趋势。市场上的过剩供应和需求减少将继续对房价构成压力。特别是二三线城市，由于供需失衡和经济增长放缓，房价下行的压力更为显著。同时，一线城市的房价可能会相对稳定，但由于高房价和生活成本的压力，市场的活跃度也可能受到限制。

2025年1月，中国100个城市二手住宅平均价格为每平方米14130元，环比下跌0.51%，二手房价已经连跌30个月。房价持续下跌的主要原因是：在疫情之后，老百姓的收入减少或失业，已经支撑不了当前高房价。同时，现在买房人也越来越理性，会根据自家的实际情况来决定是否买房。而未来几年，房地产市场仍将经历去泡沫化、去投资化，逐步回归居住属性的历程。

2、市场需求变化

随着城市化进程的放缓和人口老龄化的加剧，房地产市场的需求结构也在发生变化。刚需购房者的数量逐渐减少，而改善型需求则相对增加。此外，随着租房市场的的发展和保障性住房的增多，部分需求被分流，导致商品住房市场的需求进一步减少。这种需求结构的变化将对楼市的价格和结构产生深远影响。

我国现在60岁以上的老年人数量高达2.9亿人，而且每年还会有上千万人加入到老年人的队伍中来。与此同时，年轻人数量越来越少，90后1.75亿，00后1.45亿。国内新生儿出生数量也从2017年的1756万，一直下跌到2023年的902万。老年人群体都已经有了自己的房子，无需再买房。而当代很多年轻人却都选择不买房、不结婚、不生孩子。这样一来，购房需求会逐步萎缩。

三、未来楼市挑战

1、投资回报下降

随着房价的稳定甚至下降，房地产的投资回报率也在降低。这不仅影响了投资者的积极性，也可能导致部分投资者退出市场。此外，随着空置房数量的增加，房地产市场的资源浪费问题也日益突出，对经济和社会资源的有效利用构成了挑战。

从2024年开始，二手房挂牌量数量出现了爆发式的增长，像重庆二手房挂牌量接近34万套，武汉、合肥、西安、天津二手房挂牌那都接近20万套，就连一线城市的广州二手房预估全市挂牌量达到了17万套，北京也达到了13万套。二手房挂牌量出现激增的情况，主要是因为房地产市场长期调整，很多炒房者并不看好后市。

2、空置房问题

空置房数量的增加是当前房地产市场面临的一个主要问题。在一些大城市，如上海、武汉、杭州等，空置房的数量已经达到相当高的水平，导致资源浪费和市场效率的降低。此外，随着房租价格的下降和租房市场的饱和，拥有多套房的家庭可能面临房子租不出去或租金收入减少的困境。

以上海为例，一套市中心40平米的房子，前几年租金是4500元，而现在房租直接跌到3800元。导致房租价格下跌的原因是，打工人收入下降，承担不了高房租。此外，还有很多打工人觉得在城里找工作难度大，且生活成本过高，就选择返乡发展。值得一提的是，各地正加快保障房、廉租房、公租房的入市步伐，这无疑会对租房市场起到分流作用。如此一来，大中城市的租房市场出现“供大于求”的结果。

四、政策调控与市场展望

1、政府调控方向

面对楼市的挑战，政府继续通过政策调控来促进房地产市场的健康发展。这包括提供更多的公共住房、优化土地供应结构、以及加强对房地产市场的监管。此外，政府还在推动房地产行业的转型，鼓励发展租赁住房和共有产权住房，以适应市场需求的变化。

2024年10月17日，住房城乡建设部联合中央四大部门打出一套“组合拳”，包括取消限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准，降低住房公积金贷款利率、房贷首付比例、存量贷款利率、换购住房税费负担，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造等措施。这些政策的力度和密度，超越历史任何一个时期，显示出政府为市场设立估值底线的决心。

2、行业转型与新模式

房地产行业正在探索新的发展模式和路径。例如，从过去的主要依赖销售新房转向更加注重租赁市场和服务业。同时，绿色建筑和智能建筑技术的应用也在逐渐增加，以提升住宅的品质和能效。这种转型不仅有助于满足市场的多样化需求，也是实现行业可持续发展的关键。

央企发布“退房令”，78家央企将退出房地产，告别“大拆大建”时代。这不仅意味着房地产市场的竞争会更加公平，也是房地产市场调控政策的具体实施，如“不投机就住”。经过几十年的房地产行业发展，可分配的利润越来越少，而房地产巨头却在不断增长。碧桂园和恒大地产等房地产公司的兴起加剧了整个行业的竞争。

五、结论

1、楼市未来展望

综合当前的市场状况和政策趋势，预计2025年楼市将逐步稳定，并迎来新的发展机遇。市场的调整将继续，但随着政策的支持和市场自身的调节，楼市有望实现更加健康和可持续的发展。同时，随着行业转型的深入，新的市场动力和业务模式将逐渐形成，为楼市带来新的活力。

2025年，要实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，稳住楼市股市，持续用力推动房地产市场止跌回稳。随着存量政策逐步落地显效，增量政策持续跟进发力，预计2025年房企融资环境有望进一步改善，在存量商品房和存量闲置土地收储等方面有望获得更大力度资金支持。相信2025年，房地产市场将迎来触底回暖。