一个城市的房产是否有价值，和很多因素有关系的，但我觉得无非就是两个因素，一个是宏观因素，一个是房地产本身因素。

所谓的宏观因素，就是从大方面分析，比如：城市规模、人口基数、GDP总量、经济大环境、新生儿童增长率、优质企业的多少、可支配的人均收入、财政收入的高低等等。

我不是经济学家，但我知道以上每一条都会对当地的房地产发展，有重要的影响。

在这里，我只想用我从业近18年的从业经验和大家分享深圳房地产的本身因素。

为什么这么说呢？

举个很简单的例子，现在有10个人想买房，可卖的房子只有3套，那么这个房子的价格就会很高；但如果有30套房子呢，只有很优质的房源才能卖出，而且还卖不起价。

这就是房地产的本身因素。

深圳的房地产发展也有20多年的历史了，在2021年之前，房地产虽有过短暂的调整，但整体都是向上的。

即使是2008年的全球性金融危机，也只是经历了1年时间的调整，到了2009年仅用了4个月就又创新高。

这除了前面讲到的宏观因素外，那就是房地产的自身因素了。

如果在深圳生活超过15年的人都知道，以前深圳商业最旺盛的是什么地方，华强北和东门，然后就是后来南山海岸城一带。

可是再往后来了，为什么这些商业中心的生意越来越差了，电商的冲击当然是很大一部分因素，还有个很重要的原因就是商业综合体太多了。

住宅也是一样，从目前深圳有超过2200万的人口，商品住宅房的总量也不过200万套，这样看来，这个数量的确是不多。但是我们忽略了还有近600万套的小产权房和300万套的商业房、保障房、宿舍等。

我们可以比较下这两张图，这是近六年来新房的供应和销售情况。

在2021年以前，其实这个供需关系整体来说都是平衡的，一直到2022年开始，就形成了供远大于求的态势。

就是说，市场开始转冷，但供应量依然很大。

以前新房供应量少，供应位置又偏的时候，二手房的成交也自然好。

这张深圳23年的二手房成交量数据，我们就可以清楚地看出供需关系。

从2000年到2005年是深圳房地产的发展期，2006-2007年还到一个高峰。

2008的金融危机后，2009年迅速回暖，成交量达到23年来最高值。

2015-2016年，是房地产另一个黄金时期，虽然成交量比2009年要少，但房价又达到了一个全新高度。

房价的最高点，是2020年，全年的二手房成交也将近10万套。

从2021年之后，成交数据就惨不忍睹了.......

我之前说过，除了宏观因素外，深圳楼市本身也是导致成交量和成交价急速下滑的一个原因。

在2020年之前，深圳居住用地的供应是很少的，而且新房普遍位置也不怎么好，二手房就成为市场的成交主流。

从2020年之后，不仅加大了土拍的供应，还加快了旧改项目的积极入市。

大家别小看旧改，旧改房源的量其实是远远大于新房的。

大家可以随便统计一下深圳各区超大型项目，都是由旧改得来。

举例：龙华的壹成中心、宝安海岸城、鸿荣源珈誉府、光明的润丰城、坂田天安云谷、南山绿景白石洲、福田中洲湾........太多了.......

这些还都是超过100万建面的，其它的就更多不胜数了。

为什么有这么多的旧改项目快速入市？

最大的原因就是，旧改项目签约率只要达到95%，ZF就会介入了，这样一来钉子户就少了。

2021年之后，棚改总算是放缓了

开发商没钱了，旧改也放缓了，

但是，就是这几年，深圳却积累了天量的库存。

如果说深圳二手房成交量5000套是荣枯线，这五年平均每月就少了500套，相当于原本有30000个购房需求在观望中。

然而，新房的实际供应量何止大了三倍，大家现在知道这些天量的库存是怎么来的吧！

接下来，我们再看看深圳的每个区域的推盘量的成交情况。

从这张咚咚找房的图中，我们可以看出2023年各个区的去库存情况。

在2020年之前新房最火爆的光明，去年是最惨的，成交量还不及推盘量的三成。

龙华和龙岗也好不到哪里去，也就只有5成左右。

既然成交量上不去，牺牲价格是自然的，光明的新房这两年平均跌幅就达到20%了，更别说二手房了。

龙岗坪山，别说3万多单价的一大把，连2万多单价的新房也有了。

于是很多人说福田南山的推盘量少，那么房子应该最保值。

这种说法也不是绝对的。我们可以来看看南山在售和待售的新盘。

以上数据是2023年12月份统计，可能有些失真，但我们也可以看出，在蛇口赤湾、西丽和南头一带，还是有很多的新盘未来会推出来。

不用想，就会知道这些区域的房子肯定不好卖。

最后总结：房地产的本身因素，无非就是一个供需平衡的关系。只要还存在着大量的供应，房价就很难稳定。只要房价还在阴跌，观望气氛就会越来越浓厚。

本文完全由个人经验总结，无团队，相关数据从系统或同事总结，如有不当之处，敬请谅解。以上言论大家可以选择性参考。本人有深圳楼市18年从业经验，如果能得到大家认可，欢迎扫码，给个关注。