万万没想到，西安房地产市场竟然遭遇两种“极端天气”，新房市场局部高热，二手市场一团冷气！根据国家统计局70城数据来看，1月份西安新房价格同比涨幅全国TOP1，这是绝对的跑在前列；同时，从2022年8月开始，西安公布二手房成交数据以来，2月份是二手房成交量最低的一个月，没有之一……‍‍‍‍‍2024年3月6日，西安住建发布《2024年2月份二手房网签情况》，内容非常简短：2月份，全市存量房（二手房）网签备案面积43万平方米；其中，住宅网签备案3930套，面积39.35万平方米。此前，2023年2月份西安二手房成交8161套，3月份更是迎来了“核暴”，二手房成交数据达到1.2万套，环比增长50.06%，这算是二手房成交高点；但反观2024年1月份成交8144套，2月份直接暴跌到3930套，直接是断崖式下跌。为什么西安二手房会在2月份出现这种情况？我们可以从两个方面来看！其一，需求量还在降低。

现在，随着热钱退出市场之后，大家买房都是靠着真金白银，没有炒房客的时代，市场跟着需求走，该盛则盛，该衰则衰。2023年1-3月，借助三年疫情挤压的需求集中释放，大批购房者涌入二手房市场，一时之间需求暴涨，3月份见顶销售1.2万套房源，4月份就开始下滑，成交在8486套，到了5月份成交量就缩水到8066套……‍‍‍‍‍在去年9月19日，西安官宣“二环外放开限购”之后，再加上落户政策“三环以内需连续缴纳3年社保”影响，上学还必须要求“房户一致”，市场不仅进入了平缓期，而且是进入了“徘徊期”。其二，春节客观影响。今年春节就在2月份，作为一个移民城市，西安在这个时候，不仅退租率高，二手成交率也低，新房、二手房成交都在缩水。仔细看一下，2023年2月份卖得比1月份还少，少了1218套，2024年也是如此，少卖了4214套，这说明，过年这个返乡置业季，近三年只是营销提法，但实际上促进并不明显。自2023年1月8日起，全面解除防控措施之后，1月22日就过春节，不少人选择放弃外出；2024年2月份春节期间，很多家庭迎来“大团聚”、“全家游”的第一个春节，很多人都是提前请假，西安是个移民城市，情况更甚。说到底，市场不需要那么多的房子，在一个“零和博弈”的市场之中，同一批客源，如果新房市场争夺的多，二手市场肯定就瓜分的少，何况，有钱的就那一批人。不少平台故弄玄虚，把二手房数据做高，每次都是“吓汝一跳”，传播价值很高，实用价值为零，但确实让很多人放弃了买房。随着三年重症感冒透支经济，三道红线勒住房企脖子，房地产已经进入了绝对的下行通道，不会再掉头直上！其一，人口政策刺激：坚定不移的推动城市化，把城乡人口转移为城市人口，这个方向是不会变的。但随着经济环境巨变，城市人口吸纳的速度和质量都在变化，西安也不可能再重复2017-2021年的人口增量增速。其二，土地政策刺激：现在楼市最危险的事情，就是超量供应，很多地区供地不科学，导致土地流拍、房源滞销、争相降价，与住建部五大分类标准背道而驰，西北五省也有两个城市被关注，西安便是其中之一。其三，金融政策刺激：春节过后，楼市利好刺激不小，最重要的就是，首套房贷款利率下降到3.75%，创历史新低，再加上一些银行给优惠政策，不断刺激新房市场，尤其是过年前后摇号盘、高解筹率项目屡现，也反映了这一点。目前，西安所有的大目标，都是朝着2035年建成国家中心城市，因此，各个方面都在扩张之时，但有些区域注定是“天生贵胄”，有些区域注定是“乞食于道”，因此，在选择资产配置的时候，一定要火眼金睛。但必须提醒，二手房成交缩量是一个非常不好的信号，因为，如果没有二手房置换，单纯依赖自然增长，那是杯水车薪！-- END --