在深圳福田，有这么一个特别的片区，它毗邻福田中心区，在长达十年的时间里，没有新的楼盘面市。

上一次开盘价格还停留在2字头！可想而知是有多久远。

该片区发展建设比较早，随着时间的流逝，片区布满了楼龄较老的老社区。

该区域其实早已开始旧改，无奈进展缓慢，久久无新房入市。

但这里，居住氛围绝对拉满。

交通发达，消费旺盛，城中村密集，聚集着众多居民。

这里就是——梅林

时隔十年 再上新

作为深圳的行政、文化中心，也是深圳的地理中心，福田的住宅供应一直比较紧缺！

在前面的推文里，小编介绍了位于福田的迎海Ⅱ。

据消息称，开盘当天去化50%左右，约280套，揽金27.1亿元。

事实证明，福田依旧拥有很强的购买力。

而这一期，要介绍的是位于福田梅林，

号称“福田核心区时隔10年后的新盘”的京基宸悦府。

对于梅林片区而言，新房市场已经沉寂了十年之久，自2014年绿景虹湾的推出以来，便再无新的住宅项目开盘，这也让不少的购房者对京基宸悦府给予了很高的期望。

据了解，京基宸悦府已开放展厅。

预计在4月15日开放样板房，5月开盘入市。住宅总户数为1011户，其中回迁住宅户数为609户。

可售住宅总套数为402套，

住宅户型为建面约85m-143㎡2房至4房，

套内面积小于90平米的户数为378户，

本次可售住宅共157套。

这个项目由4栋48层建筑组成，分别是1栋、2栋1/2单元和3栋，4栋是商务公寓45F（1470户），5栋是幼儿园。

项目回迁房占比比较大，容易影响楼盘品质和居住体验感，也将导致二手价格会被拉低。

投资属性不强，比较适合长期居住。

项目具体在上梅街与祠堂西街交汇处东南侧，原是上梅林村城市更新单元二期。

京基宸悦府所处区域范围内，东侧与重建中的梅林小学紧挨着。

西侧为上梅林新村，局部环境的商业、人群密度较高，从居家环境的舒适度来说，较为一般。

户型分析

据悉，京基宸悦府本次推售的157套中，

有建面约85㎡的2房2厅1卫，8套；

建面约110-114㎡的3房2厅2卫，共141套；

建面约130㎡的4房2厅2卫，共5套；

建面约140㎡的4房2厅3卫，共3套。

3房产品是此次的主力户型，其中建面约85㎡的2房或为回迁主力户型，暂未对外公示户型。

从公示的户型图来看，户型格局方正，双阳台设计，且各功能空间飘窗设计，直观上实用率相对较高。

此外，建面约140㎡的4房为双龙抱珠格局，双套房设计。

京基宸悦府目前公示的户型图未标注尺寸，具体室内空间需等实体样板间开放后才能体验，预计在4月15日就开放样板房。

配套价值 分析

项目周边2条地铁线环绕，1条在建。

4/9号地铁线交汇站“上梅林站”，距离约300米。

另外有22号地铁线”北环中学站“在建设中，距离约1公里。

该线路全线长34.7公里，起自福田上沙站，途径龙岗区，止至龙华黎光站，设站21座。

另外还有距离项目旁边300米的的北环大道，东西贯穿前海-罗湖，南北联通福田口岸-福田中心区。

项目自带社区底商9000m²

距离新世界百货约300m

项目距离卓悦汇约400米

卓悦汇是目前该片区最大的商业体之一，集吃、喝、玩、乐及购物为一体的综合商业。

附近已形成区域小型商圈，拥有购物中心卓悦汇及天虹商场，生活气息浓厚，是深圳人的“宵夜天堂”。

项目自带1所6班幼儿园，周边还有梅丽小学、深大附中创新中学等。

根据2023年福田教育局学区划分，京基宸悦府所在的区域，小学学区划分在楼下的梅丽小学。

图片来源于网络，仅供参考

梅丽小学在2023年的录取积分是72分，按照当前教育局的录取积分政策，小孩非深户就近购买商品房就有75分，深户就近购买商品房80分，入读该校基本没问题。

（具体学区划分以教育局规定为准）

初中学区划分在福田区实验教育集团翰林学校（初中部）。

项目到该校步行距离约1.7km，上学距离稍远一点。

（具体学区划分以教育局规定为准）

图片来源于网络，仅供参考

附近的生态资源优越，

超460公顷“三山一水三公园”环绕，

北面是梅林山、笔架山、梅林水库，南面几百米就是知名的莲花山公园，周边还有多个小型社区公园。

方圆5公里以内，能享受到福田顶配的市政人文配套，深圳书城、深圳博物馆、市民广场等都是比较近的。

医疗方面，项目距离福田区第二人民医院仅200米，距离北大深圳医院约1.2公里。北大医院占地5.9万平方米，是一所三级甲等医院。

总的来说，京基宸悦府地段优越，位于福田上梅林，临近莲花山和福田CBD；交通便利，双地铁口物业，轨道出行方便。

周边生活配套齐全，近福田中心区，市政、生态配套充足；为片区少有的新盘项目，属于稀缺新盘产品。

无法忽视的就是周边整体环境需改善提升，短时间临近城市面貌有待改善；而且项目回迁房房源比例多于商品房，或影响后续小区的整体的居住氛围；项目东侧的梅丽小学，在梅林排名一般，不算特别靠前；投资属性虽不高，但却很适合长期居住。

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本文对项目周围交通、商业、文化教育、医疗以及其他市政条件的介绍，具体以政府规划及现场实际为准。

效果图、示意图是规划意向的概念设计展示，非最终规划方案，不作为开发商承诺，最终以向政府报批报建的方案为准。

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